今年上半年的杭州楼市，即将会出现一个久违的牛市。有专家认为，大部分人对楼市的预期已经转变为普遍上涨，市场各方应该理性呵护。也有专家认为，在经历了多年的阴跌之后，杭州主城区楼市目前还仅仅处于补涨的开端，对于自住型家庭来说，现在仍然是买房的好时候。

    “杭十条”迅速出炉
    全方位推动楼市去库存

    继上周五公布了征求意见稿后，昨天，杭州市政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》（下称《通知》），“杭十条”迅速出炉。

    《通知》提出对土地出让实行统一管理，市区范围内经营性用地（不含工业用地）出让方案需报市政府同意后实施；合理把握土地供应规模、结构、节奏和时序，有效协调不同区域的住宅、商业、办公用地供应。同时，对未落实地块周边配套设施的，不予安排土地出让。

    加大住房保障货币化的推进力度，严格控制拆迁安置房建设，对国有土地上的房屋征收，鼓励全部实施货币化安置；被征收人（被补偿人）使用货币补偿款购买住宅，购房成交价不超过货币补偿额的，免征新购住宅契税。同时，市本级全面实施公租房货币补贴制度，暂停新选址建设经济适用住房、公共租赁房，暂停经济适用住房保障申请受理。

    《通知》表示，对居民家庭购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降至人民银行、银监会允许的下限，并根据借款人资信状况，鼓励给予个人住房贷款优惠贷款利率。

    进一步放宽公积金贷款条件，对在杭州市域外正常缴存住房公积金的职工，在杭州市购买自住住房的，可申请办理公积金异地贷款。支持职工使用公积金贷款购买二手房，二手房房龄加贷款年限总和限制从40年放宽到50年，最低首付款比例降到20%。

    落实契税、营业税优惠政策，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年（含）以上的住房对外销售的，免征营业税。

    在桐庐、淳安、建德、临安四县（市）购买商品住宅（含二手房）的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。

    土地、保障房、公积金
    多方面出台细化新政

    “杭十条”的出台，涉及面颇广，可谓全方位推动楼市大力去库存，相较以往也提出了一些全新的、细化的内容。

    土地方面，首次提出了对市区土地出让实行统一管理，这意味着余杭、萧山的土地出让都将汇总到市政府统筹安排，不再各自为政。

    保障房方面，除了大力鼓励货币化安置，还首次提出暂停新选址建设经济适用住房、公共租赁房，暂停经济适用住房保障申请受理。这也是前所未见的说法和力度。

    信贷方面，重申首付比例可以降到央行和银监会的下限执行。

    公积金方面，允许在全国范围内缴存公积金的职工，在杭州买房可以申请公积金异地贷款；公积金贷款购买二手房政策继续放宽，二手房房龄加贷款年限总和从40年放宽到50年，最低首付款比例降到两成。同时要求加大公积金转商业贴息贷款力度，增加公积金转商业贴息贷款银行数量。

    对契税和营业税政策进行了落地。契税由原来的三档计费变成两档，取消了140方普通住宅与非普通住宅的区别，从而鼓励大家购买140方以上的改善大户型。

    资深房产评论人丁建刚认为，杭州市政府尚未出台2008年那样大力度的地税返还政策，因此，“杭十条”应该说是一个全面大力度的政策，但并不算空前，因为力度仍不及2008年的救市政策。“这些政策能够直接涉及的购房人群和实际优惠力度并不大。但是，保障性住房等政策的改变，会使得需求部分导流向商品房市场，对渐进去库存会起到作用。当然，更大的作用在于，中央政府和地方政府密集政策对公众市场预期的导向。”

    “种种迹象表明，杭州楼市市场预期已经悄然发生变化，大部分人对市场的判断已经由平稳微涨，转变为普遍上涨甚至大涨的预期。这就是房地产市场的规律，改变市场预期可能要花半年一年甚至更长的时间，但预期改变只在一瞬间。牛市确实来了。”

    由此，丁建刚分析称：“市场参与的各方，无论是购房者还是开发商，更包括各级政府，都应该理性细心地呵护这次来之不易的牛市。任何不顾自己需求不顾自己的支付能力的盲目抢购，任何失去理性脱离市场承受能力的涨价，都可能会酿成失误。”

    新政刺激下
    一二线城市楼市火爆

    事实上，最近国内多个城市的楼市都出现了火爆行情，连夜买房、排队交钱、开发商及房东坐地起价、日光盘等词语似乎一夜之间成为了楼市的代名词，尤其是上海、深圳等一线城市，以及南京、杭州等二线城市，“抢房”的现象层出不穷。

    拉开2016年楼市火爆序幕的城市是深圳。新年伊始，深圳房价就开始了“飞行模式”。据国家统计局发布的最新房价数据显示，1月份纳入监测的70个大中城市房价环比涨幅扩大，其中深圳房价环比上涨4.1%，同比上涨52.7%，继续领涨全国。

    跟在深圳后面的就是上海。2月22日，上海某均价高达8万元/平方米的高端项目开盘，推出352套千万豪宅，当天全部售罄，销售总额约人民币36亿元。同时，上海也被曝出一套初期挂牌430万元的房子，在一天内，连续三次跳价，最后涨到500万元。

    上周日，上海房地产市场更是进入亢奋状态。其中，上海市宝山区房地产交易中心由于人流量过大，实施非常时期交易限流措施，所有人员要在中心一楼大门外等候，逐批放行人员进入大楼办理业务。

    与深圳、上海相比，一些二线城市的楼市热度并不逊色。在南京，上周出现了楼盘开盘，购房者连夜“裹棉被”排队的现象。上周末，南京多个楼盘开盘，均交出了去化九成的成绩单。

    易居智库研究总监严跃进表示，近期多地楼市火爆、房价上涨的原因有三点：一是宽松的购房政策使各类购房者在更低的门槛下得以进入楼市，市场交易活跃反过来推动房价上涨。二是局部优质供给开始出现库存规模不足，进一步刺激一二手房价格呈现快速飙升态势。三是受心理预期影响，尤其是在“买涨不买跌”心态下，会有一部分“恐慌心理”存在，进而推高房价的非理性上涨。