在这样的提升当中，他做到两种错位，首先一方面他放弃了区域内的消费的需求，因为它之间是有一些格格不入的，就是说他整个的周边的片区的消费和他这样之间是矛盾的，同时由于他这样的交通的选址他就很难把北京周边整个各个城区东片，北片，西片，南片吸引到这里面来进行消费，本身就是他一开始在定位的时候在整个的规模上控制的时候这个就是他自己没有进行正确的思考。

　　同时，我们一定要明确因为做商业他来不得半点的虚假，不是通过媒体来炒作的。我们看到北京的王府井每天的最多也就是40、50万，高峰期也不会超过60万，这是日平均的客流量，而他们的王府井和西单的商业面积仅仅是20多万平米，王府井也就40多万平米，那么这样的一个数字，我们也同时在用另外一个数字来推测，就是说每平方厘米的经营业绩他必须有一个保本的销售额，这是我们做零售业的专家们都很清楚，也就是说我们每平方厘米的商业面积每年至少产收八千到一万的营业额，才可以承受租金的成本。那么我们通过这一类数据来换算，一个60万平方米的Shopping Mall，比如说每个人平均花100块钱，他需要日平均量才可以支持这个Mall的运营，这个数字是用数字完全可以测算出来的，但是我相信，我们的投资者可能并没有遵循这样的规律。

　　当然回过头来，这个项目也就是说我们必须每一天要有20万的日均日流量才可以真正的达到保本，现在可能只有3万。如何提升它这是一个非常严峻的一个事实摆在面前。那么当然这个项目我可以这样说，也许从Shopping Mall的运营，可能它遇到很多困扰，但是作为世纪金源，他们作为开发商这个项目的运作，可能获得相当的成功，这个是另外一回事。

　　第二个举的是广州的一个商业地产项目，也是在4年前，在2001年也是在广州销售得非常好的一个主题商业地产项目，这个项目作为广州的中山七路，他是和中山地铁站是能够流通的。他算是一个地下防空洞的工程，最后作为一个商业用场，当然他用一个7大国家环游世界这样的主题风情这样的街区的定位，这个定位就是主题商城的定位，这个可以说是非常的成功。投资客也是非常的追捧，销售的不管是单价还是销售率都非常的高，非常令人遗撼的是，他也成为目前商业地产当中目前纠纷，公司缠身之最，不单他没有按期的缴费使用，而且他所谓的列车轨道不见了，各个国家主题风情的一些标志性的建筑在这个地下商城当中也是荡然无存。这样的话也确实引起了这个矛盾，这个问题的产生也基于当时开发商是急功近利的行为，完全是在考虑销售，除了招商力度不够，包括一些手法手段集中精力之外，在整个的运营过程当中就没有遵循整个商业的相关的规律。那包括华联本来都有一些影响，最后也是退出了，有很多的矛盾是和我刚才提到的问题是有关联的。

　　接下来我们看到是广东华南地区也是非常甚至在整个中国非常出名的一个项目，叫华南Mall。它的商业面积40多万平米最后也是增加到60万平米，因为国内比个大的这个在前三年是很大的，当时我们规模超大，当时加拿大一个集团是全国最大的Mall主要的投资商，在青岛投资了一个中心，各位知道多少平方米吗？100万平方米。所以看来第一不好当，所以我们今天看到的华南Mall也是这样一个巨型的购物中心，那么它刚好着落在广州和东莞之间，在东莞的一个万江东莞市的市区在这个万江区，这个有一个相对是城江结合部，大家可以看到实际上是效果图很漂亮，这是城乡结合部，本来他的设想是非常好的，他应该是用真正的按照国外的Shopping Mall，特别是进入非常好的主题景观的设计，比较坐船游大Mall的观念，这样的前提的模式也是非常好的。他和世界500强的包括知名的商家企业都签订了一个意向，应该在前提的招商工作当中，他们做了大量的细致的工作，取得了很大的成效，在今年年头铜锣弯这样的开店，当时开店也是非常的火爆。但是现在也是冷冷清清，据说其他的主力店在今年10月份也是全面的开业，不管他的主力店全面开业的时间虽然没有到，但是我想我们的观念非常的明确，他这么大的项目，同时选址在这样的地段。事实上也有违背一些商业地产开发的规律的。

　　因为首先这么大型的超大型的Shopping Mall，他必然决定辐射这个广深线上的城市，和周边的一些城市，但是由于广州市华南地区的中心城市它的商业非常的发达，当然广州人到东莞这个地方来购物的可能性是非常小的，第二点深圳比邻香港是购物天堂，那么香港是全世界的购物天堂，那么深圳本身的购物发展也是非常超前的，各位很清楚，沃尔玛总部在深圳，还有很多。

　　那么它这边的消费人群专门到东莞这个万江这个地方来消费可能性也是非常小的，而东莞是市区，总共有20多个中心镇，每一个中心镇不像一个地级市，其他的是一个配角的，但是在东莞不是这样的。在东莞最起码有10个、8个镇整个的国民经济的收入都是非常强势的，他的产业都非常的好。而且他们镇和镇之间相对来讲比例是比较远的，这就造成他在东莞更多的是做一个大型的购物中心，而不是一个超大型的购物中心，所以东莞的人是不可能支持60万平方米的购物中心的。他们希望寄托在作为一个主题旅游的景观这一块，吸引这么旅游的这样一些人群，但是我想这一点也是非常的可能会有一些偏差。因为东莞毕竟是一个制造业的基地，不是一个旅游城市，那么更不可能靠一个Mall的就来支撑整个东莞，甚至是广东的旅游市场，我觉得这个是有待商榷的，我想未来他的经营会出现比较大的困扰，这些都是我们取个别的个案和跟他们分享一下，对于我们刚才提到的一些问题。

　　在下面一个环节可能进入到我们这个商场的一个主要的主题，就是商业地产开发的运营模式。因为广义的商业地产是包括写字楼，酒店一些公寓等等这些在内的。但是我们现在讲的商业地产应该更多的是狭义的商业地产，所以更多的以下的四种购物中心，商业街区，批发市场和物流中心，这四种应该说是目前中国的比较主流的商业地产的类型。

　　那么在商业街区这一块，根据它的一些类别，它的一些地段又可以分成中心商业街区，此次商业街区林立商业街区和专业性商业街区，批发商场我们可以说是按照一些分类，我们可以分到可能有四大类，第一个按区域特性分类是一个产地的批发市场，中转地批发市场和销售批发市场，那么按这个上商圈规模分类，又有全国性批发市场，区域性批发市场和地方性批发市场。按经营的范围分类，我们分为综合性批发市场，和专业性批发市场。同时按经营商品类型分类，仍然可以分类，农产品批发市场，日用品批发市场，还是生产资料批发市场。那么这四大类我想对批发市场来讲，这样的分类可能会更加的清晰，更加的明确，那么在批发市场的时候，我希望开发商们也要问清楚你到底是哪个类别，当然之间是同时的几个属性是同时存在的。

　　那么接下来的物流中心我想也可以分享一下他的分类，这里面因为物流中心也是国内更年轻的商业地产的开发的类别，这里面可能能力懂得更少，这里面集货中心，分货中心，配送中心，转运中心，加工中心，这里面是一些基本的分类。后来下一个环节我想重点对购物中心进行一些交流。我想现在整个商业地产当中最火爆会热门的开发产业，首先从他的定义上来讲，有很多的说法美国有美国的说法，日本有日本的说法，我们中国有中国的说法，各地方的说法觉得这个形式不重要，但是他本质的东西是重要的，这里面我们尽量介入我们中国国际协会SSC他对购物中心的定位来进行交流。他认为购物中心就是由开发商规划，建设统一管理的商业设施，拥有大型的主力店，多元化商品街和停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。那么我想这个相对是标准的一个这样的一个设施，当然也有一些手法比邻的建筑群体里面，餐饮呀，购物的一些商店的结合体，包括Shopping Mall，他是人行道也步行的街区组成接起来，它真正的本质特征是什么？我想最重要的有三点，这三点只要是符合，他就符合我们购物中心的一个类别，第一点是非常重要的，购物中心里面他是一个有计划的商品经营组合，他是非常有序的，规模非常良好的商品经营的组成，而不是自发形成，也不是无须的，这一点是一个非常重要的本质。另外他是统一管理。商业权可以分类，但是管理权是统一的。经营是分散经营，因为在这里面我们提到每一个主力店专卖店等等，他们是各自独立经营的，所以这叫分散经营，但是统一也要有统一的商业模式来管理。他有分一些类别，他这个购物中心分一些类别，首先按服务商圈的方位，他是包括邻里购物中心，社区购物中心，区域购物中心，巨型购物中心，那么他们的指标都不一样。比方说邻里购物中心是0.3万到1.5万的区间分类的的规模，他是满足5分钟的车程和步行15分钟的商圈的范围，而我们区域性的购物中心就4到20万平方米，是以购物为导向，他是邻里购物中心是便利的导向，购物性导向是为次、购物型是为主的，到区域型绝对是以购物型为主，他选择性的商品的组合又既广而且深，到20万平米以上，就是超大规模。这样的一些购物中心比较有多家的主力店和半主力店来支撑，才有可能作为相当比较良好的经营。

　　另外按地段特征定位，这里面有郊区的购物中心，也就是我们经常讲的Mall或者是Shopping Mall，里面还有城市购物中心，里面包括非商业区的购物中心和商业区域购物中心。那么在商品组合的特征定位里面，又包括综合的购物中心，主题购物中心，焦点购物中心。那么这个作为购物中心有多个主题在内的购物中心，主题购物中心是以某一类消费者为特定的对象，比方说妇女天地，儿童，商场，这些属于人群消费的，有些是以商品类别为主题的，电器的主题商场还是一些服装的商场，所以我们提到这几个类别。那么还有最后我们按建筑它的形态定位，是包括单一功能形式的购物中心，这个是包括上面没有塔楼或者是一些其他类别的物业，也有多功能形式的购物中心，包括我们说都市综合性的项目，也可能有写字楼，有酒店，有商场，还有辅助功能形式的购物中心，他更多的是一些辅助功能，比如说酒店里面的一些东西等等，这些都是辅助型的购物中心，在这里，我们简单的把一些购物中心的类别进行一个描述，那么我想和各位分享一下，到底大型购物中心他的开发有什么样的流程，我想这一点非常的重要。

　　因为我们购物中心的开发它不能够按照一般的商业地产项目来进行，这里面我们看到有几条主线，第一条是经营管理，第二条是施工的设计，第三条是金融投资，那么在这样的一些几个主线里面，我们各位看到，一定是市场调查研究是先行，从这里面得出我们的商业功能的这样一些要求，然后对接到设计施工单位进行在商业功能中的规划以及方案的设计，同时我们也要结合这些项目的定义之后，我们在投资可行研究当中，对资金，融资的渠道和总量进行测算，那么同时各位可以看到，他分开发设计阶段，分设计施工前提和经营期和竣工验收期，这些当中，我们可以看到这里面是三条线是同步进行的，缺一不可，更重要我们是整个的规划当中，在之前一定要和主力店进行沟通，同时跟主力店的意向在销售谈判当中要进行经营的试算和商品结构的这样一个定位。

　　这样的话，才能够指导我们的施工建筑单位能够作出非常符合零售商要求的单体设计。这是很重要的一个规律。包括它的整个的融资这一块，它的金融手段，金融工具要有一个创新。

　　那么接下来我想我们提到这样一个运作方式，那么运作方式在目前的商业地产项目当中有大概有这几类，这了光卖铺，其他的不管的话，我们不管。我想追求有这几种，一种是以售为主，以返租回报的形式。第二类租售结合，招商先行。也就是说他比较招商和租的比例比较大，基本上可能在30%在把销售比例控制在30%以内，甚至是15%以内，这是一些比较有实力的开发商，但是他需要通过销售回笼的时候，不得已采取的方式，这里面非常重要的是15%和30%的这样一个销售面积，不是随着去拿出来卖的，他一定有所确定，到底是在哪一些楼层可以卖。而不是说我卖30%，就把一二楼卖掉，这个就可以了。第三种可能是说比较有实力的投资商，他之前的融资平台比较好，那包括这些可能有些香港国外的财团和一些有实力的开发商，国内来讲的话，最早的运作成功的Mall这个Mall是以广州人的生活为主题的，他是带来广州的生活方式，销售方式。这个项目对整个国内的商业地产的开发有一个很好的借鉴作用，这个是只租不售的。通过长期的经营得到回报，现在天河城从93年开始建设，96年试业，他每一年德资金收益是非常可观的，在去年他已经比所有的投入收回，而且也把这个相应的银行的仅有的九千万的贷款付清，他每天有4、5个亿的收入，也是国内目前最高的Mall。

　　在商业经营管理公司，大概有以下三种模式。一种是开发商全权委托专业公司进行运作。这个国内商业经营管理公司来处在一个前提做得好的还是为数不多，第二个独立组建聘请专业公司进行顾问，第三种整合资源合资成立，这个是经营管理公司的一些模式。那么接下来可能我们的提到运营管理，这在我们书里面有很多的详述，包括招商统筹，营销推广等等，这个都是很重要的。

　　最后一点我想和各位用简短的时间分享一下，旭辉国际在去年创业年终接受中国房地产报的专访，在7月12号。主题是寻找商业地产运营的金钥匙，我们带出来我们机构所提出来的第四代的房地产策划模式，叫房地产系统运营策划服务模式，这个模式是逆向的传统模式，是以逆向思维观察问题，思想问题，解决问题的方法，对于一个项目来讲，我们最重要的是八个字，持续发展有基础。我们在考虑后期的经营开始这个也就是一个RSMO的模式。这个模式是吸取战略策划，营销策划，全程策划的也把这三种模式可能的一些弱点一些缺点把它规避掉，那么特别像基本上是战略策划是比较重要的问题。营销策划相对没有高度。这个我们希望是通过运营策划这样一个系统就把他解决掉。