中国房企从百亿到千亿的王者之道
- 杭州写字楼网
- 2005/12/21 9:14:03
编者的话：又是岁末，去年底多家企业争报百亿冲关的一幕如在眼前，经历了宏观调控降温的房地产行业恐怕不会再那么冲动。但是，做千亿企业的理想不该放弃，在中国房地产市场这块沃土之上孕育千亿企业也并非是遥不可及的神话。关键是要得法。
这篇由毕业于北京大学光华管理学院、曾任职于两家香港上市房地产企业的专业研究人士撰写的特稿，相信会给喧嚣躁乱的行业带来理性思考的清风，给正在探索商道变革的业界人士以启迪。
2004年也许是房地产业自从上世纪90年代初低潮过后光景最好的一年，用一句话来描述就是：没有不好卖的楼盘，没有不赚钱的开发商。就是在这一年的9月，万科正式宣布未来10年的目标和发展规划：成为房地产行业的持续领跑者，每年保持30%的稳健增长，到2014年，年销售额增长到1000亿元，利润100亿元，占全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%.
没有人会怀疑房地产业的容量，正是因为行业巨大的容量，给人们提供了充分的想象空间，而目前行业高度零散的现状，也激发起人们提高行业集中度的强烈愿望，1000亿元大企业的出现好像是行业发展的必然。然而，房地产企业发展了20年都无法突破100亿元大关，又如何在10年之内达到1000亿元呢？
难长大的致命弱点
中国的房地产业是个高度零散的行业，这可以从目前的各种统计数字中反映出来。房地产企业普遍规模较小，最大的企业万科发展了20年仅达到近80亿元的规模；而同样20岁的海尔2004年销售额已超过千亿元。房地产企业为什么长不大？部分因为行业发展还处在初级阶段，核心则是行业自身经济特性所决定的。
房地产行业的特性源自于不动产的特性。房屋的生产分散，依赖于土地，很难大规模集中生产和不受生产地的限制，规模效应几乎为零。产品完全差异化和个体化，受当地的地理、人文、经济、规划、基础设施等因素的限制，很难标准化，根本无法像其他动产一样以流水线生产出标准化的产品，然后脱离生产地销售到世界各地。
同时，生产的高度复杂和平均2到3年的开发周期，造成资金的巨额和长时间占用，极大降低了资产周转速度，限制了资金的利用效率，也从根本上限制了发展的速度。在所有消费品行业里，房地产业无疑是资产周转速度最慢的。以相同的启动资金，房地产企业的发展速度将远远低于像家电和零售这样周转率高出几倍、十几倍的企业。
而房地产的周期性又加剧了企业发展壮大的难度。一旦行业低谷到来，大批的房地产企业将消失，曾经独领风骚的领先企业或者突然死亡或者大伤元气。这一幕曾在1992年～1993年间上演过，只有极少数企业艰难存活。现在活跃的企业绝大多数是1993年以后诞生的。周期性低谷使得房地产企业的规模周期性地萎缩，不得不放慢脚步，从头再来。
要增长必须有突破
只有洞悉了限制房地产企业发展速度和规模的关键因素，才能找到快速扩张规模之路径。只有革命性地解决了生产方式的标准化和规模化，大幅提高资产的周转速度，实现规模效应，抵消规模增长带来的内部交易成本的上升，突破企业的边界，同时成功规避房地产周期性低谷的冲击，10年1000亿元才可能实现。
产能与销量必须增加
1000亿元是销售额指标，受价格和汇率的影响，对于企业规模的增长，销售量和生产能力更有意义和决定作用。目前最大的企业万科一年销售143万平方米的住房，以此为指标，万科已经是全世界数一数二的房地产开发企业。因受价格和汇率的影响，销售额才不及中国香港、日本和美国的同行。从这点来说，国内房地产业大可不必过于自谦，也正因为这点，世界同行以销售额计算的规模才不足以成为国内房地产业一定会产生1000亿元大企业的证明。
正如没有人会否认房地产业的未来前景和容量，估计也没有人会认为未来房价还能像1998年以后那样高歌猛进。可以预见，在宏观政策的主导下，在多方博弈下，在日趋激烈的竞争下，在供求双方越来越理性的条件下，房地产的供求将日趋均衡，房价高涨的历史将一去不复返，而会维持平稳增长的态势。 同时，未来房地产利润率的下降不可避免。房地产业一直被认为是利润率很高的行业，除了财务杠杆的运用外，高利润的来源主要来源于高增长的房价和低成本的土地。随着房价增幅的降低，土地成本的上升，管理成本的上升，以及竞争的加剧，房地产业的回报率必将向社会平均回报率回归。
对于一家追求1000亿元的企业而言，将无法像现在一样多数只提供中高端产品，需要提供完整的产品线，高端产品的比例将降低，产品均价将接近市场平均价格；同时需要从房价高的城市扩大到房价低的城市，后者的比重将加大，将进一步降低结算均价。
通往1000亿元的路径中最容易的一条是高房价，但几乎不可能，1000亿元的实现将主要依靠销量和产能的增长。若不考虑通货膨胀，在2006年后结算价格年均增长5%的假设下，要保持30%的增长率，在2014年实现1000亿元需要完成1100万平方米的销售量，年竣工量1300万平方米，同时运作140个项目，拥有7000万平方米的土地储备，若按目前开发一体化的模式扩张，需要13000人。这是1000亿元的真正含义。
周转速度必须加快
在房价平稳和利润率下降的行业总体趋势下，在财务杠杆基本稳定下，房地产企业又将如何保持像以往一样的高速增长同时保证增长的赢利性，确实提高股东价值呢？只有提高周转速度。
如前所述，加快周转速度是房地产企业实现快速发展的核心因素。目前典型房地产项目的开发周期为2～3年，若开发周期缩短3个月，以同样的资金和人力资源，开发规模将提高10%以上，净资产回报率也将上升10%左右。
在整个开发周期中，从购买土地到开工，有漫长的、不确定性很强的、获得相关政府批文的前期开发阶段，占1／3甚至更多时间。目前以手工劳动和现场作业为主的生产方式，生产周期长，人均劳动生产率低，速度提升空间有限。房地产企业能左右的时间有限，要提高资产周转速度难度不亚于虎口拔牙，只有通过高强度的工作和连续作业等方法，如拧毛巾般不断压缩时间。但这么做容易牺牲质量，带来很高的市场风险，很难持续，压缩的主要是从买地到开始销售的时间，没有从根本上改变现有开发周期的特性。
房地产项目的多样性和个体化也使得项目的开发周期千差万别，很难保证每个项目都能有一致的开发速度。可以说，未来十年，谁能在周转速度上取得突破，谁就将获得快速的发展和较高的资本回报率，也就从根本上具备了实现1000亿元销售额的可能。
资金运作能力必须增强
实现从100亿元到1000亿元的飞跃，需要资本的强力支持。如图2至图5所示，以万科2001年至2004年的报表为依据，若不增加外部权益融资，保持25%的现金股利支付率，预计未来10年中可持续增长率将在14%～16%之间，只有目标增长率30%的一半左右。在保持行业里比较合适的60%的资产负债率、利润率很难提高的条件下，超常的增长率除了提高效率外（预计存货周转率由2004年的0.55稳步提升至2014年的0.89），必须不断扩大资本规模，如图1所示，每两年就需要一次规模在20～50亿元不等的权益融资，在10年之中，总的权益融资规模将达到140亿元。同期10年中有息债务期末余额平均为160亿元。
对于房地产这样的资本密集型的行业而言，资金毫无疑问很重要，但资金并没有想象中那么重要。140亿元的资金仅占每年上万亿元的房地产投资额的1%～2%，资本向优秀企业集中的趋势也不会改变。主要的限制就是控股股东不愿放弃控制权，限制了权益融资的规模，在这一点上，股权比较分散的万科占尽优势。优秀的房地产企业总是能得到资本的青睐，钱不会是关键瓶颈。资本的拥有者最关心的将会是用钱的能力是否与钱的规模相匹配。
革新之路
周转速度和用钱的能力是向千亿企业跨越的关键。关键的关键是企业的生产方式和运营体系能否得到革新，公司的运营能力能否支撑1000亿元的规模。那么，房地产革新之路何在呢？
促进住宅工业化
要提高周转速度，只有走住宅工业化之路。目前典型项目从开工到竣工的生产周期需要两年左右，而采用工业化方式，则可以缩短到6～12个月，效率成倍提高。若按生产周期占完整开发周期（从买地到竣工）的2／3计算，采用工业化方式可以使开发周期降低30%到50%.
工业化前景诱人，但目前国内的工业化率仅有不到10%.因为工业化是一个全社会的系统工程，需要各个相关行业和技术部门的共同参与。而且，与目前基于低廉劳动力的劳动密集型的秦砖汉瓦的生产方式相比，技术密集型的工业化方式并不具备成本优势，相关企业推动工业化的动力不足。国内房地产业的工业化水平主要依赖于国内工业科技和制造水平提升。单凭一家房地产开发企业的推动，只能有限地提升工业化率。而且实行住宅工业化需要巨大的研发成本，凭单个企业目前的销售规模不足以有效消化，企业在几年时间里都将承担较高的研发和管理成本，承受着试验和失败的风险。
工业化的核心技术不掌握在开发企业手中，开发企业也不是主导力量，只能从旁助推。房地产企业的工业化之路将主要依靠社会分工和外部力量来完成。与自主研发获得知识产权的道路不同，房地产开发企业更经济的策略是高调提倡和促进工业化，密切关注和跟踪工业化的进程，逐步建立起与工业化相匹配的运营体系，当工业化大范围实现之际，整合外部资源，一举实现生产方式的革新。
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