“今年，成都将有40万平方米甲级写字楼入市。未来5年内，成都每年仅新增甲级写字楼高达30余万平方米。”面对住建部、国土部、央行、银监会等决策层连续出台系列调控房地产市场的政策措施，如今又让投资商品住宅与写字楼的首付款门槛站在了一条起跑线上，可能会加重新一轮商品住宅观望情绪。在楼市走势不太明朗的情况下，成都一些品牌房产商此前纷纷进军商业地产，这似乎昭示着一个信息：未来，成都市场将消化大量商业地产。

 
    A、市场调查

    投资一层楼赚回180万

    今年初，张老板驱车在城区绕一圈后，回头掷金2000多万元，盘下了喜年广场整整一层楼。对于一名外来投资客，仅仅在两三小时短暂思考后，豪掷2000万投资写字楼，难免让人吃惊。更吃惊的是，半个月前，张老板接到了喜年广场招商部电话：有人要租赁他的那层楼。作为一名成熟的投资客，张老板深知一座崭新的写字楼入市，至少有1年左右时间空置期。带着疑虑的心情，张老板从深圳赴成都，刚从物管部人员手中接过钥匙，就被请进招商部。原来，那家相中他那层大楼的公司负责人已等候那里了。对方以每月100元/平方米价格，爽快地全年租下了张老板那层面积为1500余平方米的大楼。张老板掐指计算，按这个租赁价，他的那层楼为他“净捡”180万元真金白银。

    投资写字楼前景乐观

    记者近日走访发现，目前

    除东大街、人南沿线以及成都中心城区位置，随处可见大大小小的写字楼项目。尤其是在城南一带，就涌现出了新希望国际、希顿国际广场、中信广场、川投调度中心、茂业大厦、地铁OCC大厦等10余座写字楼。而据衡信柏迪西南区总经理黄云龙介绍，今年，成都共有40万平方米（不含普通写字楼入市量）左右的写字楼投入市场。未来5年内，成都每年新增甲级写字楼高达30万平方米。这些甲级写字楼租金从80-150元/平方米左右。

    面对如此巨量的写字楼，成都市场能否消化？戴德梁行市场商务部助理董事熊大玮对此表示出了乐观态度。“尽管写字楼投放量巨大，由于其地段的不可复制性，写字楼升值前景依然乐观。他分析说，这些写字楼共同特点是大多位于二环路甚至内环线。地段稀缺性，导致这些写字楼拥有了高贵的“血统”。加上周围完善的城市功能配套，历来被一些知名大企业看好，这些企业把拥有这些写字楼作为提升公司形象的奋斗目标。而成都真正意义上的甲级写字楼，根本不愁“嫁不出去”，尤其是能成为城市地标性的建筑，则是投资者下手的首选目标。

    B、市场分析

    写字楼回报是住宅两倍

    在黄云龙看来，购买写字楼目的无非两个：即求长线或短线回报。他说，特别是一些上市公司，为了彰显公司实力，就必须拥有自己大量不动资产。而写字楼，尤其是甲级写字楼，是上市公司向股民证明实力的最好凭证。拥有写字楼的产权人或单位，如果购买后将这些写字楼租赁出去，源源不断的租金，可以成为公司源源不断的流动资金。另外，公司一遇资金短缺，还可以凭借这些不动产向银行申请贷款、以及对外融资。相比投资商品住宅而言，写字楼回报更加诱人。

    投资写字楼到底有何收益？戴德梁行市场商务部助理董事熊大玮向记者算了笔账：目前，成都主城区内商品住宅平均价为7000元/平方米左右，一些高端商品住宅价已超过万元。而成都一些甲级写字楼单价目前才13000元/平方米左右。由此看来，商品住宅价与写字楼价格悬殊并不大。但是，两者在投资回报上却相差甚远。比如，投资商品住宅回报率目前不超过4%。作为写字楼，其回报率可达8%。也就是说，写字楼的市场回报率，相当于一般商品住宅

    回报率两倍。因此，无论从功能上，还是从区域发展前景来看，写字楼较一般商品住宅，都有不可比拟的优势。

    写字楼可能更“长寿”

    市民张先生最近打算在城南买套写字楼。当他得知写字楼使用年限为40年，而商品住宅的使用年限却高达70年。两者“寿命”的长短性，让张先生一时拿不定是投资写字楼好，还是商品住宅好？更让张先生担忧的是，购买新入市的写字楼，还要有较长一段空置期的心理准备。记者调查发现，类似张先生一样的困惑，并未阻碍一些成熟的投资客投资写字楼的意向。投资客李女士说，城市建筑升级换代步伐越来越快，城市居民建筑的“寿命”并不比写字楼更“长寿”。

    李女士的想法也得到熊大玮等地产专家认可。熊大玮说，在国外一些国家的居民楼“寿命”高达上百年。但在中国目前大多城市中，普通居民住宅楼“寿命”最多四五十岁，有的还更短。相反，由于写字楼建筑结构，及其地理等优势，其“寿命”甚至可能超过规定年限。

    写字楼不会无限开发

    既然写字楼“寿命”长，

    而市场年新增写字楼数量又如此惊人，面对那么大量的写字楼，市场有能力消化吗？熊大玮认为，由于可供修建写字楼地段的稀缺性，尤其是甲级写字楼的地段不可复制性，导致市场开发的限量性。同时，一个城市的写字楼并非盲目增长。相关部门在规划商业地产前，往往会进行市场论证。在得知市场需要写字楼前提下，才会进行科学规划。假设写字楼可以无限量开发，然而一旦市场饱和，不仅政府部门会宏观调控，市场同样也会自觉调整。随着每年进入成都的企业、单位量增加，市场对写字楼需求量也会同步增长。因此，大量写字楼最终还是会被市场逐渐消化。

    C、未来发展

    新政出台写字楼会更兴旺

    投资什么样写字楼升值潜力更大？专家认为，投资写字楼不仅要首选地段，还要查看这些写字楼的内部硬件、软件设施，以及运营商，物管公司。比如，一座写字楼外表好看，如果电梯设备落后，上下楼不方便，就可能影响后期招商；假如物管公司管理混乱，

    租赁客户就会流失。更值得关注的是，今年来，由于住建部、国土部、央行、银监会等决策层连续出台系列调控房地产市场的政策措施，住宅市场观望情绪开始加重。尤其是14日，国家又提高了购买二套房首付款门槛，使投资写字楼与投资商品住宅的门槛在一条跑道线上，高回报的写字楼，必将更会受到投资客青睐。

    未来的写字楼项目将更加注重对办公舒适度的打造，在层高、单层面积、电梯配比、车位配比等硬件指标上更加接近一线城市标准。此外，未来写字楼更加注重绿色建筑的打造，比如来福士广场，项目运用了地源热泵供热和制冷系统、热回收系统、冷热水蓄藏、中水回用、屋顶与裙楼绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施。

    未来的甲级写字楼最明显的趋势，是成都的新增楼宇在普遍提高硬件配置时部分顶尖项目开始向绿色节能高效方面发展，比如明年交付使用的仁恒广场就运用了冰蓄冷、变频变风量空调系统、热回收系统等较为先进的节能配置。再往后，节能环保也将成为租户必将考量的重要因素。