地产论坛之商业商业地产终于出人头地了。在住宅地产哭喊连天的情况下，从陪嫁丫头转身为抢手新娘，其中最大的阳谋家非“新国十条”莫属。

    回顾商业地产做丫头的日子，虽偶有风光，但多数被全国租金第一的恒隆地产董事长陈启宗斥为三流，希望自洗尘垢，让面貌焕然一新，不要“对不起百姓、对不起国家”。

    商业地产虽为新娘，但也是偏房。虽然专家学者们掐指一算：日后必扶正，但资金、耐心和税收是三大拦路虎，如何跨越很考智慧。

    庆幸的是，路很长，但商业地产已在路上。

    商业地产成新政下“完卵”

    商业地产是新政覆巢之下的完卵。由于本次新政剑指住宅市场，商业地产幸免于难，成为投资客和开发商的避风港。新政以来，保利、万科、绿地等知名房企都加大力度进军商业地产，涉及资本达千亿元以上。据相关机构统计，今年上半年五成品牌房企非住宅对利润贡献率20%，比去年有所上升。

    “商业地产未受新政影响”，中国房地产业协会副会长朱中一介绍，1-7月份全国办公楼和商业营运用房销售增速39.4%、36.6%，但住宅销售面积增速仅仅为7.1%。1-7月份商业销售额同比增长47.9%，住宅为11.7%。此外，投资开工面积方面，办公楼、商业营运的情况也高于住宅。

    “商业地产从陪嫁的丫头到现在抢手的新娘”，今典集团董事长张宝全一语中的，他指出，中国地产有史以来，商业地产基本上就是一个陪嫁的丫头的位置。比如觉得这个地方没有酒店不好，能不能在规划里加一个酒店，把酒店作为小区配套，并不是地区需要的商业物业。目前大部分小区商业配套包括酒店，大部分都处于非盈利状态或者说依然是亏损的状态。

    升值是商业地产吸金魅力

    仿佛一夜之间，开发商都开了窍，一窝蜂地进军商业地产。在平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民看来，除了中央多次新政都针对住宅市场，从政治上打通开发商的任督二脉外，真正让开发商动心的是商业地产的吸金大法魅力。“做商业地产可以分享到资产升值这个时段所给你带来的丰厚的利润”，他认为，房地产的升值其实最主要的还是土地的升值，在土地上面所附着的建筑物也有升值的空间。如上海的新天地附近，十年前在那里的楼面地价大概2000元/平方米，那时住宅价格也才6000元/平方米。但现在那地方楼面地价已去到3万—4万元/平方米，也就是土地成本已上涨15-20倍，如果开发住宅当时只能卖6000元/平方米，但若做商业地产持有到现在，就能享受到土地升值带来的升值空间。

    金地集团董事长凌克用金地开发物业对比来佐证商业地产的吸金魅力，北京金地国际花园建筑面积40万平方米，其中住宅25万平方米，办公楼15万平米。其中投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在两倍左右。投资办公楼是1.5亿美元，近期对办公楼做的一个估值，在6亿美元左右。也就是说办公楼投资了6年，光资产增值就有4倍多的回报。

    除了商业地产的吸金优势，低地价、城市化消费需求增加、上市公司业绩要求等也是开发商进军商业地产的缘由。与会大部分专家都认为，商业地产由于带有政府的政绩需求，商业用地虽然也要招拍挂，但因为政府希望做这些东西，开发商可能跟政府谈到一个比较好的地价，最起码比住宅更有吸引力的一个地价。广州、北京、上海等地都出现过商业地块设置苛刻的条件进行内定。

    竞争能摆脱商业地产三流地位

    万马奔腾，逐鹿商业地产，在恒隆地产董事长陈启宗看来是好事，因为竞争能促使商业地产发展。来自香港的恒隆地产是全国商业地产开发最成功的企业，目前全国租金第一，陈启宗在观摩过全国大多数商业项目之后，得出的结论是：现在全国大中城市大部分商业项目都是三流项目，差劲得不得了。“老外有句话，在一个瞎子国度里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝”，陈启宗认为，虽然很多人在商业地产赚了很多钱，但他的答案是因为竞争缺少，没有竞争，猴子就变王了。10、20年，中国商业地产竞争的水平不够，很多人虽然没有做出世界级水平的东西，但是还可以赚钱。

    正因为中国做商业地产的开发商水平低，恒隆地产从香港进军内地市场，就避开万科、华润等众人逐鹿的住宅市场，专攻商业地产。陈启宗希望有更多的优秀商业开发商出现，因为中国实在太大，机会太多，现在全国大中城市的三流项目是浪费了土地资源，对不起老百姓、对不起国家。

    “实际上在中国做商业地产，真正成功有多少？不多。”新城市集团董事长曹志伟也认为目前中国商业地产很不成功，“中国最成功做商业地产的，纯粹是官商地产。地有多少不是招商引资进去，都是戴帽子指定给他的。那个基础价格非常便宜，傻瓜都会做。”1-7月份全国办公楼和商业营运用房销售增速39.4%、36.6%，商业销售额同比增长47.9%。———中国房地产业协会副会长朱中一去年恒隆地产商业地产回报率31%，但这个回报率不是第一天就能拿到的，平均来说要经过15年。———恒隆地产董事长陈启宗房地产的升值最主要的还是土地的升值，如上海的新天地附近，十年前楼面地价大概2000元/平方米，但现在楼面地价已去到3万-4万元/平方米。———平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民

    商业地产拦路虎

    资金是商业地产第一拦路虎

    商业地产虽说是下一个十年房地产开发的方向，但资金、耐心和税收等拦路虎考验着开发商“西天取经”决心。商业地产不像住宅开发可实现资金的快速流转，而需要长期的积压资金，而中国多数房企负债率都超过70%，资金成了他们开发商业地产的第一个拦路虎。平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民认为，目前中国房企大部分严格讲是一个住宅工厂，处于买地、盖房、销售、回款、再买地这样一个循环系统中，希望货如轮转，真正积累下来资产很多都是现金换成的土地，难以有资金积压下来对商业地产进行长期持有经营。另外，商业地产变现能力差，可能会压断资金链，开发商对此非常慎重，因为做住宅的话，如果你碰到市场不好，本来打算卖1万块的楼，卖5000块钱，肯定可以卖出去。但是商业地产，当经济处于不好的情况下，你想半价卖出去，也不见得能够。

    追求快速的资金来实现规模的壮大，也让开发商在开发商业项目时候急功近利，把商业当成住宅一样卖散，这种不耐心导致商业项目的定位、经营出现问题，从而做烂项目。与会的商业地产专家都认为，卖散的商业项目是不成功的项目，是三流的项目。商场卖散的话，整个商场定位都会出现问题，每个小业主有权在他的铺头卖想卖的东西，这边是卖高档服装，那边是卖咸鸭蛋的，那商场根本没有办法做下去。

    决定商业地产的价值就是它的租金。恒隆地产做到全国租金第一，每一个项目运营大概花了15年。“大概二三年前，我把所有香港上市的房地产公司，包括本地香港的，还有内地到香港上市的，把他们都集合起来，我看了一下，他们每平方米的租金大概是多少。我们是第一，是第二名的2.2倍，是最差的9倍”，恒隆地产董事长陈启宗亮出如何做到全国租金第一的秘诀：耐心。去年恒隆地产商业地产回报率31%，但这个回报率不是第一天就能拿到的，平均来说要经过15年。7年才能把它盖起来，盖起来后，开始的租金回报率大概4%-5%，然后把它养大，调整定位、正确运营，养到8年左右，才能达到31%的回报率。

    新城市集团董事长曹志伟还道出了商业地产的税收问题。物业税(专题 论坛)早就在商业地产征收了，无论是自己用还是出租给别人。如果出租给别人，先交12%房产税，再还有5%附加费，如果商业地产交足税，100元租金收入拿到手的不超过60元，加上高额的物业管理费，回报率赶不上银行贷款利息。

    资金解决之道

    在开发环节，银行贷款最便宜最适合

    商业地产没资金只能是空中楼阁，在博鳌论坛上专家们也为如何解决资金问题出谋划策：启用商业地产基金，再对接REITs、保险资金。

    “未来十年商业地产如火如荼是趋势，商业地产需要大量的钱，但是很多开发商没有那么多钱”，高和投资董事长苏鑫认为，目前商业地产资金有两个破冰的渠道，第一，R E IT s，五六年前大家就在讨论REITs，现在可能会出来。但它的方向应该是廉租房市场；第二、7月30日公布的保险投资运用管理暂行规定准许保险公司使用总资产的10%投资不动产，预计千亿资金用在商业地产上。但这两个渠道目前还是初生牛犊，想解燃眉之急难度还是非常大的。苏鑫进一步指出，商业地产资金出口应该是商业地产基金，这与他们之间的共同诉求点有关。商业地产基金有特定属性，首先他追求的是安全性，可承受比较低的回报，需要有稳定收益，他看中的是长期资产价值增值，这种钱绝对不会投机、炒住宅，而商业地产可满足它。由于商业地产各环节资金需求也不一样，开发环节、养商环节、成熟持有环节需要不同资金配置，商业地产基金最适合进入的就是商业地产后两个环节，就是养商环节、成熟持有环节。从国外经验来说，最终商业地产的拥有者应该是机构投资者，但是现在国内没有，但可以用商业地产基金进行事先嫁接。成熟后，再可以跟REITs、保险资金对接。

    世邦魏理仕首席运营官金勇认为，由于商业地产周期比较长，必须做好风险和回报不同的配比，这也是创新的方式。商业地产前7年或者前5年，回报率实际上不够付银行贷款，因此在养商环节、成熟持有环节银行贷款一点意义都没有，但在开发环节，银行贷款是目前最便宜最适合的贷款。

    成功者建言

    陈启宗：是万科，同时也是恒隆，是不可能的

    要是想在商业地产成功，除了选址好、设计好、建筑好，最重要的是思维方式对头，住宅和商业开发完全是两种思维方式，想同时是万科，也同时是恒隆，是不可能的。首先我们要先承认一个人不可能既是姚明又是李宁。两者都是世界上最优秀的运动员之一，但是李宁打篮球不会最好，姚明不能跳马，搞不好会把骨头摔断。同样住房有最优秀的，商业房地产也有最优秀的，但是两者是混不起来的。

    搞住宅和搞商业是两种完全不同的思维方式。搞住房是一个量的问题，你必须做大。搞商业房地产是一个质的问题，质一定要好。搞住房是要卖的，搞商场是不能卖的。做住宅要快，做商场不能快。做住宅你要快，要有一个很好的管理系统，最少你要能够快，建筑要快，资金流转要快，卖房子要快。做商业最重要的是从经验累积而来的知识。