在长沙，除了在十年前开发的第一代产品万达广场之外，刚刚于8月18日奠基、将于明年开业的长沙开福万达广场，属于万达商业广场的第3.5代作品。是目前万达最高形态的商业作品。长沙开福万达广场总建筑面积超过100万平方米，项目总投资超过90亿元。资料图片

    在万达上市之论愈演愈烈之时，万达正在加速拿地、开店的速度。9月17日，江苏无锡。代表万达最新商业思想的第三代商业广场——无锡滨湖万达广场正式开业。开业当日，商场人流量已经出乎意料之外。这并不是万达地产的唯一动作。此前的8月31日到9月3日，4天内万达接连在武汉和合肥拿下三幅地块，共计796.21亩，投资超过81.1亿元。　　一个明显的信号是，万达地产正在一改过去低调姿态，进入快速扩张的商业战略布局。“现在就是在抢地盘。” 一位不愿透露姓名的知情人士说。“特别是二、三线城市消费力有限，大型商业广场谁先做，谁赚钱的几率就大。

    扩张路径倾向二三线

    9月17日的无锡滨湖万达广场，显然有些出乎大多数意料之外。在这个刚刚开业的商场中，人流川流不息，与街道外偶尔经过的车辆形成鲜明对比。这是无锡的新城区一个全新的商业地标。或许再过不久，又会使这里成为无锡的一个繁华中心区。一如南京的建邺万达广场和上海的五角场万达广场——一个近乎相似的发展路径是，万达商场当初建设的地方都是相当偏远的郊区，而建成之后，无一例外地成为当地的又一城市中心。这已经成为万达难以复制的商业模式。从第一代“沃尔玛+万达”的订单地产，到现在万达广场第三代“城市综合体”模式，正如新财富研究员陈福所言，“这是一种典型的‘加法’，这种巨大的能量，国内商业地产圈无出其右。”

    而2010年的万达路径显然更加倾向于二、三线城市的核心地块。8月31日到9月3日，4天内万达接连在武汉和合肥拿下三幅地块，共计796.21亩，投资超过81.1亿元。将这三宗地块的情况相比较，不难发现它们之间的相同点：二线城市核心区域、地价相对不高但是土地规模较大——与之相同的，还有长沙。据万达发展规划，到2012年将开业80个万达广场，持有收租物业从目前的700万平方米增长到1200万平方米。“万达开始在土地公开市场上频频亮相，启动了近半年的“土地收割机”已加足马力，开始高速驰骋。而作为民营企业的商业航母，它成熟的产业运营模式也为其产品复制增加了筹码。”一位业内人士称。

    全产业链的快速复制

    9月19日，上海五角场万达广场。据悉，这是万达2006年面市的产品。产品居于第二代到第三代之间。开业后短短3年，推动五角场成为与徐家汇南北齐名的上海中心商圈，周边楼面地价也从开业前的4000元，飙升至开业后的1.6万元。这是万达商业版图中最为典型的一个个案。“万达在做商业地产时，主导思想非常明确：开发一个项目，需要多大资金规模，需要回笼多少资金，哪些面积可以卖，哪些是持有的，持有部分做什么，万达完全按照功能在切割，把写字楼、公寓卖掉，来支撑零售业。”曾经对万达集团做过深入研究的一位上海房地产商如是说。

    对于如此快速的扩张，王健林的自信恰恰来自于他们难以企及的全产业链。据介绍，万达广场的商场和酒店大部分只租不售，拥有1000多家签订合作协议的商家，这些商家都是“跟着万达走”。万达广场到哪里，他们就开到哪里，这种经营模式被称为“订单地产”。从万达广场到万达电影院线，从万千百货到万达索菲特大饭店，王健林打造了集写字楼、文化娱乐产业、大型购物中心、高星级酒店、公寓于一体的“城市综合体”，协同发展的，则是万达自己的设计规划院、酒店管理公司，以及沃尔玛、百盛百货、美国百胜餐饮集团等共同设计“订单”的跨国巨头。

    “万达早在十年前就开始了商业模式的探索，这恰巧是未来中国房地产必须经历的一条路径。”正如万通集团董事长冯仑所评价的那样，在日渐严苛的中国房地产政策背景下，商业地产正在成为越来越多的房地产企业所关注的范本。而对于早已甩开竞争者的万达集团来说，最新的任务或许将是a股的ipo冲刺——4月29日，万达集团发布第一季度业绩，而这份业绩已经超过一季度万科业绩。这一举动，被外界解读为准上市企业所作的信息披露演练。