首先要专业化

　　1、“辽宁最大的儿童综合类服务业态正在规划建设，一个新的四星级辽展饭店将取代现有的辽展饭店，辽展前广场将建一个地下商城。”安松青描绘的辽展三年规划宏伟蓝图，让人们看到了这个有着50多年历史的老国企的改革前景。

　　“辽展是国企单位。以前总觉得我们地理位置好，你来办展就得找我。现在市场竞争这么激烈，我到位后的第一件事就是调整思路，以客户导向为中心。”

　　“大馆的二楼都是商铺，如何把这寸土寸金的地方挖掘出最大的价值是我们考虑的一个问题。前一段时间我们发现二楼的八个柱子可以拿出来拍卖，柱子框上后可以用来卖杂货、首饰等。一听说柱子要拍卖，当天就有90多人报名，5000元起价，最高拍到了39000元，平均一个拍到20000多元，这还不包括租金。”随后，楼梯、电梯的前室空地被拍卖经营美甲，拍卖增收40多万元。

　　“差异化就是要主题化、专业化。今年辽展的第一个大动作，就是在辽展北侧建设一个面积约2万平方米省内最大的儿童城。地下一层地上三层，其中地下一层是寓教于乐基地、地上一层儿童品牌服装梦幻长廊、二层是外贸童装折扣店、三层将建一个室内儿童嘉年华游乐园。”大馆的儿童服装很有名，这次建立专业的儿童城也是准备进一步提升大馆的儿童服装品牌。“商场的儿童服装太贵、批发市场的父母又不放心，以后再买儿童服装就来大馆。”

　　“2010年，沈阳地铁二号线将开通，辽展正好在地铁口。我们计划在辽展饭店现在的位置重新盖一个四星级的辽展饭店。在辽展前广场建设一个地下商城。地下一层经营一万平方米沈阳市最大的餐饮大世界，地下二层打造一个男人休闲运动中心。”一套完整的规划不仅让安松青找回“开发商”的感觉，更让人们对辽展的未来充满期待。

　　差异化

　　要强调特色化

　　2、安松青说，辽展区别于其他商业地产项目的特点就是“展商结合”。展商结合就是以会展作为业态基础，通过商业经营将会展带来的各种资源沉淀为商业价值，并通过调整会展与商业配比比例，达到展商共同发展、实现价值提升、获得长期收益的一种运营模式。

　　辽展是东北三省最具特点的展商结合的地方，“以客户导向为中心，建设展商结合的独具文化特色的一流服务平台”是安松青上任后提出的公司发展愿景。

　　会展业作为行业的风向标，功能决定了带来的都是市场的新生事务，市场的变化，无论是供应方面，还是需求方面，最早的都是在会展中体现出来的，商业通过会展，及时地了解到市场的变化，

　　并从会展中吸取营养，使自己永驻商业发展的前沿。辽展从重工业展览转向轻工业展览，根据市场的细化，正在分为消费类和投资类。这正是商业对会展的反作用，展商互动让产业链上的各种业态时刻保持着自己的特色，充满活力。“现在都讲究注意力经济，有人就有商机，有商机就有钱。辽展去年一共有52个展览，这还不算人才展览等小型展览，几乎每周都有展览。这些展览活动企业自己会做广告宣传，辽展则借力而行。展会期间每天都有3-5万的人流量。这对于商家来说是求之不得的。会展业聚集的庞大的人流给商业带来了巨大的商流，商业通过住宿、餐饮等将人流留住，既能自身创造人流的商流，又充分的利用了人流和商流进行二次价值的创造，这就是展商结合的高度整合商业资源，从人流和商流方面的整合。沈阳市场有很多项目，一些项目都处于中街、太原街地段，但是由于培育的时间过长，没有支撑下去。通过展商结合迅速积累各方面的投资需求，短时间的释放出来，这样的

　　功能恰恰为商业提供着时间支撑。商业的结合运营大大的缩短了培育时间，比如沈阳的浑南，先是浑南的会展中心的带动，后来是奥体中心文体板块的带动，现在人们看到了浑南各种的需求，对于浑南长期的预期是缩短了。”

　　同时，安松青还强调了开发项目本身的特色化。“有人说辽展应该提高档次，我认为保持这个档次恰恰是我们的特色。辽展业户经营的产品从档次上赶不上新世界、赶不上卓展，但辽展永远是不可缺少的，因为基数更大的消费者需要这种中档产品。”也曾有人建议辽展饭店可以建成五星级的，但安松青还是准备建四星级的。辽展饭店方圆2公里范围内有6个五星级酒店。对面马上建的就是香格里拉、旁边还有君悦酒店。“CEO来沈阳住五星级酒店，他手下的人就可以住在我们辽展四星级酒店，挺好。我们是商业新‘低’地，钱都往这流。”

　　差异化

　　必须要有文化

　　3、“辽展绝对是一个有文化的地方。”安松青说，“辽展已经有50多年的历史，它有自己独特的文化。从过去的工业成就展、毛泽东思想展、工业发展展……一路展来，辽展积淀了自己独特的文化特色，现已被省文化厅和建设厅列为重点保护单位。辽展周围也有文化氛围，鲁迅美术学院、沈阳音乐学院、辽宁电视台、沈阳电视台都在这附近。”安松青表示，“消费也是一种文化，有文化底蕴的商业地产才能够在激烈的市场竞争中站住脚。”

　　落后的开发理念、运营管理模式、缺少深入的市场需求研究与准确的市场定位，是导致商业地产出现危机的主要原因。打造全新运营管理模式，从规划、建筑、业态、经营模式等方面都在探索突破性的创新。欧美的一些商业项目，包括迪斯尼、环球这样的娱乐项目，从踏进大门的那一刻起，就会发现它的每一个单体项目都拥有一个独立主题，从它的娱乐元素到后面延伸的动态商业，完全是在做一种文化。应该说，有文化的商业能够很好地带动市场形成差异化。

　　“辽展50岁，我也50多岁。”安松青调侃说“如果不能做到差异化，你就很难从一群50多岁的人里一眼挑出年轻个性的安松青。我就是想以差异化战略让人们看到50岁的辽展在商业地产展台上依然舞姿轻盈。”

　　《五十岁出发》是安松青新近出版的人生感悟集。他说“我有很多经验和教训，那是我成功的财富，我储备了很多朋友，那是我成功的帮手。”同样，辽展作为沈阳最早转型的商业地产项目，也积累了大量的资源和无形资产。50岁的他们将在沈阳商业地产开发和经营的道路上重新出发。刘建玲