“各地的‘黄金商铺’超过80%以上都是炒作出来的，‘铺王’‘铺皇’‘铺后’……多本账才能炒出几倍甚至几十倍的利润。”

如今，各地商铺销售愈演愈烈，曾在南宁、成都、重庆等多个城市进行过商铺营销策划的业内人士吴晶英，向记者坦陈了“黄金商铺”的炒作内幕。

    商铺成本利润比：最高50倍

    “卖房的利润要到3倍至4倍左右，卖商铺的利润则要高到10倍以上才算是合格，20倍至40倍很正常，50倍以上才算成功。”吴晶英说。

    “我给你算个账：楼盘建设需要大量的钢筋水泥，但商铺建设几乎就是沿街铺设，一般只有2层楼高，地基、防震、消防、地下车库等等需要投入的成本很少，只有同等地域楼盘成本的十分之一，但商铺单位面积的价钱几乎是楼盘价格的10倍左右，一来二去，利润就要比成本高出10倍到50倍。”

    “我自己是做楼盘营销的，无论是重庆、云南、湖南还是广西、广东的商铺，几乎无一例外都要赚到这个利润。越是发达地区，赚到的利润越高。”

    商铺多本账：买的不如卖的精
   
    近日，记者在南宁市凤翔路商铺开盘前进行了一番暗访，被商家炒作为“每平方米租金65元”的“黄金商铺”，实际租金不过每平方米30元。

    接受记者采访的租户说：“如果不是老乡，我也不愿告诉你，商家给我们这个价格，就是要求我们对外一律说每平方米65元。”

    吴晶英向记者透露：这几乎是所有商铺开发商和营销人员的惯用伎俩。“给客户看的是一本账，给租户的是一本账，给税务局的又是一本账。”

    搞多本账，就是为了最大限度地获得利润。客户重视的是投资收入回报状况，将实际租金翻一番，将原来需要20年才能收回的资金算成8年回本，容易吸引客户；租户的那本账不仅打了折，而且折扣很低，就是为了稳定租户，造成场面繁荣、人气旺盛的假象；给税务局的账就不用说了，最大限度地降低税收成本。

    业内：我们自己都担心被坑

    “说实在的，商铺销售那么多本账，我们自己购买商铺都会担心被同行坑。”吴晶英说。

    吴晶英几乎每次自己购买商铺，都要反反复复从好几个角度了解商铺的各种信息。

    ———人口密集度和流量越大，升值空间越高。传统商圈再贵，也是“寸土寸金”；新建的社区再便宜，再怎样也是“独立商铺”，三五年内还是缺少人气聚集。

    ———走访周围地段的楼盘入住率，要晚上看不能白天看，这样才能看出来是否真的有一定的人气，有入住人群才能有消费市场。绝对不能光听开发商一面之词。

    ———对周围商圈进行前期调查，了解租户实际租金和开发商销售商铺时候的租金差别，从中做好商铺投资回报率的计算。

    吴晶英说：“开发商说得再好听，也逃不过自己的眼睛，认真看，好好调查，才能避免被忽悠。”