在2005年~2007年间，外国投资者购买了中国最好的近60%的房地产资产，但未来数年中资企业可能取代外国投资者成为国内商业地产资产的主要买家。在国内买家中，金融机构成为新一轮写字楼大宗交易行动中最积极的一支力量。据中原地产研究中心研究员季峰分析，今年上半年金融市场活跃，令金融机构的盈利能力大幅提高，加上业务扩展需要，加速了金融机构扩大办公场地的计划。

　　记者调查发现，除了资本雄厚的金融机构，服装企业、化妆品企业等传统行业也是近期写字楼买卖市场上的活跃买家。据广东中原地产代理有限公司营业总监朱辉透露，今年3月，某本土知名化妆品公司(非上市公司)豪掷1亿元在天河体育中心板块的两栋大厦里买下4层写字楼，其中一层用做集团总部，其余3层用于出租。近期还有内资背景的眼科医院老板想购买整栋楼来经营民营眼科医院，也有医疗器械企业以几千万的预算在寻找写字楼。而急速扩充的IT公司也不在少数，“近期有成交记录的IT公司就有5个之多，但以租为主。”仲量联行广州商业地产部主管马炜图也透露，国内某知名品牌服装公司有意在天河板块购买整栋写字楼做总部，预计今年内会成交，成交金额或在9亿元左右。“整栋大厦有30层，该公司可能自用一部分，其余用于出租”。另外，今年8月份，无限极(中国)有限公司出资3亿元买下富力盈悦国际其中7层写字楼物业，共12514平方米。

　　在买方积极捧场的背景下，2010年珠江新城将成为广州甲级写字楼供应量最集中的地区，楼盘达到21个，供应面积达到115万平方米，市场竞争极为激烈和残酷。

　　穗深写字楼市场转旺的原因，是资金在实体经济不明朗之下寻求新的避难所，还是实体经济企稳支撑起写字楼买卖市场的兴旺？两种相悖的解释都有其坚定的支持者。

　　但业内有所共识的是，国内的写字楼市场已开始复苏，价格可望继续上涨，而买家的需求也将继续走高。

　　制造业成写字楼投资新力军

　　中资企业独占鳌头

　　短短几个月，写字楼市场不得不对国内买家刮目相看。仅仅在今年8月份，大宗成交就出现了三次，为沉寂多时的写字楼市场吹起一阵暖风。而且，三宗成交的买家均是内资背景，其中，无限极(中国)有限公司出资3亿元购置富力盈悦国际其中7层写字楼物业，共12514平方米；浦东发展银行以4.2亿元买下盈悦另半栋写字楼和首二层商铺共14300平方米；另一内资银行也在广州中轴线旁的广州中国名牌商品大厦购置了5层、共8456平方米作为其总部使用。

　　“2005年~2007年间，外国投资者购买了中国最好的近60%的房地产资产，但未来数年中资企业可能取代外国投资者成为国内商业地产资产的主要买家。”知名房地产服务及投资管理公司仲量联行在一份研究报告中披露，今年上半年，中资房地产投资占房地产总投资的比例上升到70%，该数字在2008年仅为36%。”

　　仲量联行中国投资部总监翰德伟认为：“中国房地产的大宗物业投资市场的投资主体正从外商投资过渡到国内的机构投资者，而中国国内保险企业直接进入房地产物业投资市场仅仅是这一重大转变的第一步。中国内地的市场参与者主要包括：国有保险企业、大型国有企业集团以及很快会投身其中的房地产投资信托基金。而与此同时，外国机构投资者正遭受着全球经济衰退的挤压。”

　　可以预见的是，未来将有大量资本进入中国房地产市场。与此同时，加剧的竞争以及国内机构投资者所具有的本土优势成为有力支撑，让国内的商业物业开始承受价格上涨的压力。

　　向来以外资买家为主要服务对象的房地产服务公司也开始调整其客户的比例。仲量联行广州商业地产部主管马炜图对本报记者表示，今年以来内资公司在写字楼市场出手之快、之豪超出想象。“8月的几单大宗成交都超出我们预料之外，无限级的购买意向其实已经有好几年，但没有想到会在这个时间段出手。而从成交宗数来说，内资与外资的购买量各占五成，但从成交的资金数额上说，国内资金则远超外资，占了七成之多。”

　　金融机构大手笔买入写字楼

　　而在内资企业中，金融机构成为此轮写字楼大宗交易行动中最积极的一支力量。在上述的三宗大额交易中，除无限极外，另两宗买家皆是内资银行。而在不久之前的5月，国家开放银行广东分行斥资5亿元一次性购买位于广州珠江新城的甲级写字楼富力盈泰广场10层楼，物业涵盖写字楼、大型商铺、车位等，还获得了该物业的冠名权。

　　马炜图认为，广州写字楼市场下一阶段的购买主力仍然是国内金融机构。“据我所知，广州目前有两三家本土基金公司想买写字楼自用，但觉得价格不够‘笋’，仍在观望中。基金公司出于职业本能，总希望找到价格最划算的东西。”

　　中原地产研究中心研究员季峰分析，上半年金融市场活跃，令金融机构的盈利能力大幅提高，加上业务扩展需要，不少机构计划扩大办公场地；加上市场预期下半年金融市场表现将略逊于上半年，因此这些机构开始考虑投入到房地产市场。

　　马炜图认为，目前广州珠江新城环境逐渐成熟，投入时间点非常适合，因此出现大量购置自用行为，预计未来将有更多的写字楼成交案出现。

　　除了广州之外，金融机构正在全国兴起一股购买写字楼高潮。中信证券7月10日以不超过14亿元的代价收购了北京瑞城中心的5.32万平方米写字楼，8月4日以10.4亿元的价格收购深圳卓越时代广场2期的3.05万平方米写字楼；广东发展银行则收购了北京中和广场的五层物业；8月3日，上海农村商业银行以10.48亿元买下了上海中融碧玉蓝天的10个楼面和4个铺位，面积超过2万平方米，均价达4.97万元/平方米；中国农业银行则花费37.7亿元买下上海浦江双辉大厦37个楼面。

　　仲量联行认为，除了银行外，保险企业也跃跃欲试。根据2009年10月1日生效的修订后的《中华人民共和国保险法》，保险企业将投资范围扩大到房地产市场。

　　制造业企业成为新的主力买家

　　记者调查发现，除了金融行业之外，受金融危机打击较大的传统制造行业也出人意料地在写字楼买卖市场上表现得更为主动。广东中原地产代理有限公司营业总监朱辉在房地产行业浸淫数年，长期关注写字楼市场的发展。据朱辉介绍，今年3月，某本土知名化妆品公司(非上市公司)豪掷1亿元在天河体育中心板块不同的两栋大厦里买了4层写字楼。其中一层用做集团总部，其余3层用于出租。

　　另据马炜图透露，国内某知名品牌服装公司有意在天河板块购买整栋写字楼做总部，预计今年内会成交，成交金额或在9亿元左右。“整栋大厦有30层，该公司可能自用一部分，其余用于出租。”

　　朱辉表示，制造业企业大手笔买写字楼可能有两种考虑，一方面是在实业前景不明朗的情况下，资金无去处，投资固定资产的回报也跑赢银行利率；另一方面是自用需求激增，国内公司购买甲级写字楼作为公司总部可提升企业形象，需要扩大企业规模的时候可以把出租的部分收回自用。

　　另外，医药、IT等行业的企业对写字楼的自用需求也日渐高涨。朱辉表示，在近期接触的客户中，有内资背景的眼科医院老板，想购买整栋楼来经营民营眼科医院，也有医疗器械企业以几千万的预算在寻找写字楼。而急速扩充的IT公司也不在少数，“近期有成交记录的IT公司就有5个之多，但以租为主。”

　　回报率未足以吸引大量热钱

　　传统行业争入写字楼市场的原因，究竟是资金在实体经济不明朗之下需要寻找新的避难所，还是实体经济企稳支撑起写字楼买卖市场的兴旺？两种相悖的解释都有其坚定的支持者。

　　地产分析师薛建雄就认为，穗深写字楼得益于经济复苏。“国内经济的回暖，特别是国企、房地产、金融及相关服务类企业的经营情况好转，带动了写字楼市场的回暖。”

　　朱辉也表示，在最近的写字楼成交案例中，自用需求占了大部分，表明国内企业对经济前景看好。“一定是对前景有好的预期，企业觉得可以放开手脚去发展了，才会花大价钱去买写字楼提升企业形象。不然的话，暂时先租用岂不是更好。”

　　马炜图则对此持不同观点。“企业花巨资买写字楼，只说明有多余的资金没有出路，如果选择放在银行还不如投资房产，而广州写字楼目前的租金回报率在6%~7%，还是令他们满意的，一来可获得了租金回报，二是写字楼的资产价格有升值空间。如果是看好后市的话，会选择将资金投资新生产线，但未来的订单情况不明朗的情况下，加大实业投资会增加风险。”

　　另一方面，嗅觉最敏感的基金在这一轮写字楼买卖市场中并未有明显动作。与大量热钱进入住宅市场的火热气氛相比，商业地产尤其是写字楼市场显得备受冷落。马炜图在接受记者采访时透露，曾有热钱考虑进入广州写字楼市场，结果无功而返，主要是因为广州写字楼的租金回报率未达预期。一般来讲，外资机构的期望回报率为税后8%或以上，虽然广州写字楼市场平均回报率约为6%左右，但难以找到回报率在8%或以上的投资对象；目前广州6%的写字楼市场回报率在全国重点城市中偏低，上海的回报率在8%～9%，北京则是7%～8%。

　　“近期租金止跌只是暂时现象，预计租金价(219,-3.92,-1.76%)格还有下跌空间，今年第四季度及明年下半年，我们预期写字楼的租金会持续走低。买卖价格方面，在2万/平方米左右企稳后会升至2.5万/平方米，因而回报率会在明年第二季度左右跌至4%～5%。”马炜图说。

　　广州写字楼市场看珠江新城

　　成功操盘富力盈泰和富力盈悦项目的富力集团项目经理邓文对于下半年商业地产的走势比较乐观。“从客户需求分析，国家开发银行等很多比较有实力的企业都进驻珠江新城了，还有不少金融机构、物流、服装、制造业、医药等等相关的一些行业，他们都会选择在硬件方面匹配他们的使用需求的写字楼办公。”

　　“中轴线上的写字楼是最优质的物业，保值升值的能力特别强，因此绝大部分项目都是由开发商自己持有，以出租为主。富力在珠江新城的项目比较多，有只租不售的富力中心，也有公开出售的物业，比如盈信大厦。这些出售的写字楼项目基本不愁卖。”邓文认为，现在是珠江新城写字楼项目的价格洼地。他指出，下半年的写字楼供应量不是很大，中轴线上基本上都是以租用为主，特别是在中轴线那块，在售的超甲级写字楼并不多，资源存在稀缺性。“像富力盈泰广场，从去年5月底、6月初开售，到现在基本上是卖完了。市场上经历了金融危机，影响其实也是明显回暖了，销售上也是这样的。所以我预计第三、第四季度在整体市场上，在这种高档次写字楼供应量不多的情况下，销售应该还是可以的，第二个就是从客户的需求量来分析，而政策上，我估计政府也会加大力度推出一些写字楼。”

　　四季度新增供应有限

　　在新增的出售写字楼中，珠江新城占据了绝大部分。其中包括南国商苑、汇美大厦、盈信大厦、远洋大厦等；此外还有天河北商圈的立天中心及保利国际大厦；以及位于东圃商圈的天银商贸大厦等。

　　目前市场关注度比较高的是富力盈信大厦和汇美大厦。前者6～41层写字楼面积达8.1万平方米，大厦标准层面积约2300平方米，间隔在93－2300平方米之间。后者预计在10月份发售，首推6～11层单位，每层面积在1700平方米左右，半层或者全层发售，定位为企业的总部。该写字楼最有特色的就是每三层就带一个空中花园，每层有一个100平方米的私家花园。据朱辉介绍，富力盈信大厦的售价预计会在2.2万元/平方米左右，汇美大厦则约2万元/平方米。

　　珠江新城的其他出售写字楼，档次和定位都和这两个楼盘相当。当珠江新城写字楼的买卖占全市主导地位时，有望将全市写字楼售价拉升到比今年7月还高的位置。中立地产市场研究部也预测：“预计在大批优质物业集中供应的冲击下，第四季度广州一手写字楼买卖价将持续在高位运行。”

　　回暖只是冰山一角

　　刀客地产机构总经理谢逸枫认为，广州商业地产正在回暖的说法只是“冰山一角”。他认为，2009年上半年富力珠江新城三大写字楼的售出，说明富力的营销渠道很有效果，及产品推广做得很到位，但并不意味着商业市场正回暖。

　　“回暖有几个条件：第一，目前写字楼价格继续上涨，并保持一定的稳定上升趋势；第二，写字楼的成交量维持到2007年的水平；第三，租金水平及回报率在6%以上；第四，空置率逐渐减少到20%以下；第五，实体经济回复的速度会提前。珠江新城从2007年吸纳量为10.9万平方米，下降至2008年6.4万平方米，说明，短期内商业地产写字楼供大于求的局面不可逆转。”

　　谢逸枫认为，广州2009年商业地产写字楼的走向，已经到了观望和出手及调整的十字路口。空置率升高是显著因素，2007年的15%上升到2008年的28.6%，2009年下半年将达到20%，主要原因是交楼时间延长，入住企业减少，需求因政策调整的预期和通货膨胀的预期所导致。另外广州写字楼市场租售比率长期不平衡，金融危机后，中小企业撤离广州珠江新城，大型企业及世界500强进驻较少，造成写字楼租金下降近20%。2008年写字楼售价上升是2009年写字楼市场反应滞后的结果。

　　谢逸枫认为，由于全球实体经济复苏未明朗，短期内跨国企业复苏需求可能低。2009年下半年商业地产写字楼新供应产品，全部集中于珠江新城和天河中央商务区，将有近40万平米。随着供应量逐渐增加以及需求复苏步伐缓慢，下半年租金将继续下跌，但下跌幅度将减缓。

　　2010年珠江新城将成为广州甲级写字楼供应量最集中的地区，楼盘达到21个，供应面积达到115万平方米，市场竞争极为激烈和残酷。由于未来庞大的供应量市场未必短时间消化，2010年～2011年空置率将达到顶峰。甲级写字楼租金有所下跌，只有降低租金和价格才能与对手竞争。