七大问题拷问成都写字楼现状和前景

    2009年，对成都商业物业来说，无疑是发展迅猛的一年。“成都第一高楼”、“堪定西部总部经济格局”、“西部首席超甲写字楼”等各种亮丽的宣传语以及不断涌现的新写字楼项目，都似乎在诉说2009年成都写字楼的辉煌。

    在写字楼市场辉煌的背后，是否存在着市场风险和隐忧呢？今天，在总结2009年成都写字楼辉煌成就的同时，我们对成都写字楼现状进行了一次全面而彻底的审视，质疑声也许并不悦耳，但唯有如此，才能让成都写字楼市场真正地迈向辉煌！

    问成都： 写字楼的生命力为什么这么短？

    十年辉煌，一生没落！这是过去成都写字楼市场的写照。也许你会认为是成都写字楼更新换代太快，但是什么原因让成都写字楼更新换代这么快呢？十年前，辉煌一时的顺城街写字楼如今已经全面衰落；5年前修建的号称甲级的一些写字楼，现在也逐渐显露出种种问题，如停车位太少、电梯太慢、智能配套落后……就连曾经被称为成都“第一写字楼”，也曾被众多世界500强企业及国际大财团相中的中信大厦，现在也逐渐退出了众多大品牌企业的视线。而纵观世界商务发达的城市，美国纽约、英国伦敦、日本东京还有我们国内的香港，他们的写字楼项目为什么一般能伫立数十年还“青春永驻”呢？我们想问问，为什么成都写字楼的生命力这么短呢？现在顶级的写字楼又会有多少年的生命力？我们能不能建造一些具有永久生命力的“超级写字楼”呢？

    问成都： 商务离国际化水准有多远？

    国际商务的水平如何，许多开发商业地产的企业老总肯定比较清楚，目前成都的商务水平如何，大家也有比较清楚的认识。虽然有“成都商务第四城”的荣誉、2007年公布的未来最有发展潜力第三名以及今年11月发布“中国城市总部经济第八位”，都是对成都商务水平的一种肯定，但与国际化的水平相比，差距还非常大。如目前成都大多数的写字楼项目的产权几乎都分散在许多散户手中；大多数写字楼只是单独的写字楼项目，并不是城市商业综合体，也没有大型酒店、购物中心、餐饮娱乐中心等完善配套……，即便是2009年号称成都写字楼市场最繁荣的一年，但最近问世的写字楼虽然纷纷自称超甲，国际标准的写字楼，可是它不管是在硬件上还是在软件建设上，都离真正的国际水准还有不小差距。

    问成都： 别墅办公能否叫板市中心写字楼？

    墅办公物业开始出现在人们的视野并如雨后春笋一般，短短5年就出现了众多的别墅办公级别的总部物业。也让成都的总部经济地位一举突破，荣登“中国城市总部经济第八位”，但我们无法回避的是，总部物业的租售情况并不理想，楼盘之间差别非常之大，是什么支撑别墅办公叫板市中心写字楼呢？是政策优+ (论坛 新闻 视频)势吸引企业入驻？是交通优势抢占新的商机？是环境优势彰显员工的工作激情？是价格优势打开更大的市场之门？无可讳言，在总部基地与市中心写字楼的竞争中，总部基地目前依然地处下风，“都市商务新贵”还不能比肩“传统商务王朝”。别墅办公要叫板市中心写字楼，还需完善的商务配套为支撑？

    问成都： “洋物管”为什么顾而不问呢？

    具有国际商务水准的写字楼，不仅拥有过硬的硬件设施，还具有先进管理经验和水平的软件服务——国际知名的物业管理企业。据了解，虽然目前这些国际上比较知名的综合物业管理企业如国际上以管理写字楼知名的五大行已纷纷在成都安营扎寨，也与许多成都的写字楼项目签定了物业管理或者物业咨询的合作协议，但据调查，国际知名的五大行在成都，并没有真正接手写字楼的物业管理，更多的是充当企业的物业管理顾问，结果顾而不问的颇多。不仅如此，去年年底，进入成都的五大行中，就有三大行更换成都的掌舵人，这至少表明他们的总部对这些企业在成都的表现不太满意。是什么原因让以管理写字楼而出名的洋物管在成都水土不服呢？是成都写字楼的物业管理费低吗？还是成都企业对五大行并不认可？

    问成都： 市中心写字楼为什么辉煌不再？

    众多周知，CBD的一个城市的中央商务区、商务中心区或中央商业区。它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中的黄金地带。在世界大多城市的CBD都是写字楼比较集中的区域，而且也是写字楼发展比较好的地方。但成 都却是例外，在人气与口岸都非常好的顺城街等区域，写字楼的辉煌时代却已经一去不复返，大量入驻企业的集体迁出，这是为什么呢？是规划原因？是交通原因？还是物业老化配套落后？我们应该进行深刻的反省！

    问成都： 市中心写字楼为什么辉煌不再？

    我们说2009年是成都写字楼市场非常火热的一年，是因为今年成都的写字楼项目销售非常好。不管是整层的卖，还是几百平方米开零的卖，都是在销售。而目前国际商务发达城市的写字楼几乎都是不销售的，是开发企业和财团自己拥有的不动产，需要使用写字楼的企业可以找到物业管理企业进行租赁。我不知道这算不算成都写字楼与国际商业发达城市的差距。但可以肯定的是，目前成都写字楼的销售现状，绝对不是发展写字楼项目最好的模式。因为纵观成都的写字楼市场，目前的租金水平相对于写字楼销售价格来说，是比较低的，而且空置的写字楼也有相当的数量。“租售倒挂”现象，不能不让我们觉得目前成都的写字楼市场有虚假繁荣的影子。

    问成都：住宅办公何时真正远离成都？ 

    曾几何时，像华西美庐、亚太广场 (论坛 新闻)、盘古花园、凯莱帝景 (论坛 新闻)、国嘉华庭 (论坛 新闻)等一批被誉为地标建筑的高档电梯公寓，因为地理位置优越、亦商亦住、灵活变通的物业功能等，深受成长型公司的青睐。但随着商住混用对小区住户的安全、居住环境的影响等问题和矛盾逐渐增多，成都市有关部门曾出台禁止在住宅中办公的文件。但“上有政策，下有对策”，还是有相当部分顽固派一直在住宅小区中办公，直到现在。我们都知道，成都已经成为中国的商务第四城，各种高中低档的写字楼项目也非常多。但为什么这些企业直到现在还不愿意搬出住宅小区，还居住者一个宁静、安全的居住环境呢？我们不禁要问：“住宅办公，何时远离成都？”毕竟一个国际化的商务城市，是需要一个城市所有商务行业参与者以及这个城市每个公民共同建设和维护的。