与住宅市场不断遭受政策打压，开发商的供给和购房者的购买日益陷入观望不同，以写字楼为首的成都商业地产却在不断扩容。开发商和购房者都在豪赌一个业内的预言：21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。

    一度被誉为“住商”倒挂的典型代表城市成都会在2010年形成一个反转吗？

    商业地产“抗调控”

    “现在住宅投资应该理性了，投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要，相对商业地产来说，投资反而有着更多的机会。”高先生，一位专业不动产投资者，其投资理念一度在成都引发不小的跟风。在商业地产不甚明朗的2009年，他操盘的写字楼投资组合市值回报近40%。“产业资金和外资还没有开始大量进入，商业地产的机会随着住房调控的开始渐入高潮。”

    成都区域商业地产开发商不断增加的供给似乎在印证高先生的判断。随着仁恒广场、喜年广场、新希望大厦、新视界广场、、成都国际商城、大陆国际、银石广场、新鸿基国际金融中心、九龙仓国金中心等十余个甲级写字楼陆续入市，以及开发量超过800万平方米的城市综合体动工兴建，约300万平方米的总部基地办公物业同样参与到了争夺投资者的战争中来。

    “供给的大幅增加除了看重整体经济的复苏和产业转移的庞大需求外，以高端电梯住宅为基础开发的区域商务中心有着庞大的市场潜在需求。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，以成都、重庆为首的区域经济中心商业地产的机会将复制几年前上海、北京等地商业地产的模式。“而其单价低于周边住宅，出租收益却高于周边住宅，将吸引更多的资金进入这些区域寻找投资机会。”

    商业地产的“抗调控能力”似乎也正在成为开发商和成都市政府看重的房地产投资新天地。

    “从2009年12月份开始，成都市土地的供给明显偏重商业地产的土地供给，而万科、华润等传统住宅开发巨头也在成都寻找适合商业地产开发的地块。”在星彦地产成都分公司总经理张猛看来，作为传统住宅房企上市企业的万科、华润等，光靠住宅保持良好的业绩是很困难的，只有增加自有物业的比重才能保持业绩的增长，“才有了转型一说”。

    不确定性仍存

    然而，对于投资者的热捧和开发商看重的“政策调控”避风港，商业地产的不确定性仍然让成都地产业感到忧心。“这种类似于大跃进的商业地产开发将很大程度上考验新兴经济中心的承担能力，如果没有政府政策的引导，很可能出现消化不良的局面。”东方伟业的市场总监陈大辉表示，2009年成都政府仍在出台优惠政策促进商业地产的市场消化，2010年的大量供给增加能否逼迫政府出台更为强大的优惠措施呢？

    来自世邦魏理仕统计数据显示，2010年成都写字楼市场将步入供应急增的阶段：在2009年新增29.3万平方米供应量和存量达到130.7万平方米的基础上，2010年新增供应量预计达到75.8万平方米。

    “来自供应方面的巨大压力将不可避免的传导给租金和空置率，预计两者仍将延续2009年的态势。不过，尽管目前预测的供应较大，开发商有可能根据市场动态有针对性地调整项目时间节点。”世邦魏理仕预计，未来成都优质商业市场由于受到新增物业位置的影响，平均租金将有所调整，但仍将保持在一定高位。空置率短时间内会出现一定程度的上升，但是随着时间的推移，将逐步回到低位。