“几年前，商铺卖家都宣称10%的投资回报率，现在敢这样承诺的少了。”最近，准备投资商铺的杨先生发现了这个细微的变化。此前，受通胀预期影响，大量民间资本涌入杭州房产市场，商铺售价被一再推高。与之相对应的，则是商铺租金普遍维持在较低水平。及至今日，随着租售价落差加剧，市场风险也正进一步加剧。

    租售比加大

    王伟是杭州一家私营企业的老板，经商数年积累了不少资金。前年，他花86万元购买了文三西路一间临街带租约商铺。按照当时的想法，该商铺处在成熟的城西商圈中，投资风险应该不大，因此他很快就付了全款。然而，让王伟没有想到的是，与普遍上涨的商铺价格形成鲜明对比，这里的租金却始终维持在低位徘徊，这样算下来，如今该商铺的租金回报率甚至还不到3%。

    去年以来，房地产市场再度“疯狂”。一同涨起来的，还有商铺。以建国路的一间临街商铺为例，在去年8月份成交，其每平方米成交单价接近10万元，比前年翻了一番。“平均来看，去年商铺价格上涨百分之五六十的情况比较普遍。”专门从事商铺租售的中原地产中介刘江表示。

    然而，在这一轮涨价潮中，商铺的租金却未能跟上节奏。

    对于租金涨幅，业内一般认同的是，即使如延安路这样一类地段的商铺，其租金一年也就涨8%-10%；而一类地段相对较差的，租金年涨幅则在5%-6%之间；而二三类的租金则仅能上涨5%左右，甚至几年不涨。

    也正因为售价高涨、租价平行，直接导致了商铺回报率大幅回落。导报记者了解到，杭城前年商铺回报率还能达到5%-6%，几年前高的时候甚至在8%左右；而如今，这一数字已下降至3%，甚至更低。

    6%是分水岭

    其实对大多数投资者而言，在购买商铺时，首先关注的往往就是回报率。

    世方商业地产顾问机构总经理张平表示，从现实的区域租金核算，如果回报率高于6%，此商铺就有投资价值。6%的回报率，是基于两种考虑：一是商铺的银行按揭基准利率在6%左右。如果回报率达到6%，可以满足贷款者的月供；二是银行存款收益低于6%。如果回报率高于6%，则投资商铺比钱存银行更有“钱”途。

    而按照“有投资价值”计算，住宅投资年回报率一般为5%到8%，商铺的收租、增值综合回报率基本在年8%以上，但“目前杭州多数商铺均未达到6%的投资回报率”。业内人士表示。

    事实上，就杭州楼市而言，商铺售价与租金的回报率对照本地人均月收入水平，差距也是不言而喻。导报记者算了这样一笔账，以文三西路的商铺为例，王伟的商铺年租金在2.5万元，依照“售价应该在租金的25倍较合理”的计算方法，25倍应该是相当于60万元左右的售价，而这个金额与他所支付的86万元价格相比，差距甚大。

    商铺投资个性化强

    如今，由于平均租金回报率降低，在杭城一些不够成熟的商圈甚至还出现了部分商铺长期空置的现象。

    “商铺是非常个性化的投资工具，与住宅和写字楼完全不同。”对此，商铺研究人员彭希平分析，“一般来说，同一小区的住宅因为朝向、楼层等因素，租金价格和售价有所差异，但差异普遍保持在较小的区间中。即使在一条20米长的商街上，每一间商铺因为其位置、周边环境、经营项目的不同，租金、售价甚至可能出现天壤之别。”因此，他认为，对于投资者来说，如何理性地定位自己的投资对象、选择商铺、进行经营至关重要。

    “假如投资商铺，一定要看地段，也就是交通和附近的商业氛围；其次是看经营用途；三看有效客源。”彭希平建议，挑选商铺时开发商、建筑商、设计单位的水平，主力店与次主力店的搭配等都很重要。