2010年，深圳第一座中央生态商务区雏形跃然纸上：《深圳侨香路总部商务产业带规划研究策略建议报告》的出台，让深圳的城市格局为之一振。

    《深圳市城市总体规划（2007－2020年）》（草案），从城市可持续发展的目标出发，在城市空间布局中提出“增心改点”策略，即“建设具有区域价值的战略性节点地区，增加发展极核，建设多个城市高端服务职能集聚点，推动空间结构由单中心向多中心发展；由点突破，在城市发展矛盾突出的旧工业区和城中村率先进行示范性城市更新改造。”

    就此，《深圳侨香路总部商务产业带规划研究策略建议报告》选取深圳一个“具有区域价值的战略性节点地区”――侨香路区域进行研究，探讨在城市战略转型期和大规模城市建设运动中的地区发展策略，为新起点上的深圳发展建设提供借鉴和启示。本规划研究的重点放置在选取区域的基础研究和空间发展策略方面，最终规划研究成果形成区域“一带两区”的功能定位、“一中轴、双十字”的空间结构和生态型“山海城”的区域特色。

    商务扩容催生城市格局骤变

    2010年是深圳经济特区建立30周年，深圳发展面临重大战略机遇。

    2009年来，中央批准了关乎深圳发展的一系列政策，指引深圳未来的发展方向和战略实施，包括《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008－2020年）》、《深圳市综合配套改革总体方案》、《粤港合作框架协议》。深圳也相应出台了《深圳市综合配套改革三年（2009～2011年）实施方案》，《深圳国家创新型城市总体规划实施方案》、《深圳市城市更新办法》、《深圳建设国家电子商务示范城市工作方案》等，结合深圳市情实施中央战略意图。

    金融危机发生以来，国际环境发生重大变化，各级政府都把工作重点放到转变经济发展方式、调整经济结构方面。城市是经济发展的主要载体，转变经济发展方式、调整经济结构也必须主要在城市空间内布局和实施。

    深圳等国内中心城市都极力发展牵引力强、价值量大的高端支柱性产业，以此彰显城市核心竞争力，而实现这一目标就必须整合自身优势和能力在城市空间上进行合理的规划布局。在城市内部，各片区能否充分利用空间资源和优势对本地区发展成败至关重要。

    当前，以现代服务业为核心业态的商务区已成为中心城市极富活力和能量的区域，城市内部各片区争相发展。深圳作为华南中心城市和深港共建的同城大都会，未来城(论坛新闻)市将继续保持快速发展，势必带动此类大规模、持续性的商务需求，因此商务区建设持续兴盛。

    根据深圳总体规划，深圳将建设两个市级中心，即福田中心和前海中心，相关高端商务需求将主要在这两个中心区域得以满足。

    目前，深圳高端商务需求落地区域主要集中在福田中心的中央商务区（CBD）和罗湖蔡屋围商务区，并且发展成熟，未来发展空间有限。前海中心商务区包括后海片区和前海湾区两部分，目前商务氛围一般，基础条件尚不完善，需求动力不足，处在起步阶段。

    深圳的中央商务区（CBD）仅用十年就已基本建成，资源利用接近极限，未来发展的资源供给能力严重受阻，因此商务需求会大量外溢，亟待扩容寻找新的商务区承载。与此同时，前海中心尚不成熟，大沙河创新走廊大产业集聚带来的大量商务需求也将外延，加上华侨城区域的商务化提升效应，由此处于两个市级中心连接带的侨香路总部商务产业带应运而生。

    生态商务为扩容大势所趋

    目前深圳商务区发展趋势之一是多中心化：随着大城市规模的日益扩大，单个商务中心已经不能适应城市发展需求，因而出现多个商务中心共同发展的态势，比如日本东京，国内的上海、深圳等。

    其次，是功能错位化：多个商务区或商务中心的出现，并不代表功能都是相同或相似的，多数情况下，它们的功能都会差异化定位，实现错位互补。

    最后，是生态化：商务区生态化，校正传统的城市发展观，在注重科技推动产业和经济发展的同时，更注重以人为本、生态环保的城市空间营造，不仅使城市的土地资源、市政配套资源得以最充分的利用，更为产业经济营造一种更为和谐、更高效、更有魅力的可持续发展环境。上海长风生态商务区是国内第一个以生态命名的商务区。

    根据以上趋势，顺应城市产业转型和空间发展走向，以资源整合、功能再造为基础，以“规划先行、政策支持、分步改造、生态为本”为原则，深圳将营造一个最适合创业、安居、发展的以高端现代服务业为主导的中央生态商务区（Central Ecological Business District）和总部经济集聚区（Headquarters Economic Aggregation District）。

    《报告》指出，华侨城区域处于深圳中心城区，是中心城区两个组团－福田/罗湖组团和南山组团结合部，也是两个市级中心－福田中心和前海中心的连接带，是城市空间的战略节点。其东边为香蜜湖高档住宅区和深圳CBD，西边为华侨城居住旅游区和深圳高新区，两边都是深圳最重要的精英展业区和居住区。北边是深圳中心城区最大山体－塘朗山，南边则是深圳最具活力的湾区所在，山海特色绝佳。

    此外，该区域内主要是二类居住用地，主要分布在农科中心、竹子林和安托山东片区，另有少量三类居住用地和配套设施用地。区域内有较大面积保障房用地，建设侨香村、深云村两个大型政府保障房社区。商业及办公类用地主要分布在深南大道、侨香路、红荔西路、农林路沿线和竹子林西北部。其周边绿地规模庞大，生态环境一流。区域内公共绿地、组团隔离绿地和生产防护绿地面积占比约36%。区域内拥有两条轨道线路，其中，原地铁1号线已于2004年底开通，原地铁2号线将于2011年6月开通。两条线路在区域内共设置8个站点，其中，侨香路沿线就多达5个站点。

    综合上述条件分析，本片区最有条件成为深圳未来高端商务承接区，其一，位置优越，成本低，效率高；其二，配套齐全，设施完善；其三，生态低碳，顺应潮流；其四，片区有改造升级需求；其五，片区有土地等空间资源条件。

    “山海城”目标由多个主题体现

    此次规划将以高层次战略规划为导引，充分发挥改革开放与自主创新的优势，顺应深圳城市战略发展走向，将华侨城片区打造成为位于福田中心、前海中心两个市级中心连接带和福田中央商务区、华侨城优质生活区商务需求外溢结合部，产业经济发达、生态环境优美、空间布局合理、配套设施完善、社区和谐稳定的生态型山海城区。

    区域功能定位为：总部商务产业带（HBIB），中央生态商务区（CEBD）和总部经济集聚区（HEAD），即“一带两区”。

    其内容有：产业转型――顺应国际产业转移由制造环节向研发中心、创意中心、营销中心、地区总部等产业链高端延伸的趋势，加快推进区域传统产业升级，大力发展高端服务业，提高土地综合利用效益；生态低碳――高效合理利用资源，保护区域独特的生态绿地资源，节约集约利用土地资源，高标准约束产业发展碳排量，建设并保持优良的生态环境；社区和谐――加强社区建设和城市环境的综合治理，大力改善居民居住条件，建立健全高标准高质量的城市基础设施和公共服务设施体系。

    此外，《报告》还提出要为该片生态商务区建立不同的规划主题，分别是“生态型?中央商务区”――与福田中心区区分，以生态为特色的中心商务区；“总部型?商务产业带”――建设支柱产业总部基地，建设传统优势产业集聚总部商务区；建设中小企业上市后总部集群基地；“高端型?服务业基地”――建设高端型的现代服务业基地，促进环CBD高端服务产业带战略节点形成；以及“创意型?商务生态链”――建设特色文化产业园区、大型文化企业集团和著名品牌、文化产品交易市场，培育扶持文化产业集群。着力发展以科技为内核、以创意为特色的文化产业，加快华侨城创意产业园二期建设。

    届时，顺应城市战略发展走向要求，结合本区域作为城市战略性节点的特征，构建以侨香路为中心轴线，连接农林路、侨城东路的空间布局结构，创造融“山海城”为一体的城市整体意象。