“商机4月”南宁城区商铺调查之

    南宁市商铺市场形式多样。除传统的街铺外，另一种商铺形式——主题式商场也不甘落后。从去年底开始，不少主题商场的项目纷纷上马，已形成了南宁商铺发展的另一种趋势。近期，以打造南宁首家专业的一站式孕婴用品主题商场的澳门街、打造台湾风情主题消费商城的台湾城·爱の味，成为许多投资客关注的商铺。

    过去：招商定位模糊成软肋

    目前，南宁最成熟的商圈依旧是朝阳商圈。商圈内汇聚了数家大型购物中心，数百家休闲娱乐、美食场所，更有成千上万的商业旺铺。如沃尔玛超市、百盛购物中心、万达国际影城、中国国际贸易中心(国贸中心)、百货大楼、裕丰潮流商厦等。多业态，大品牌，巨大消费力与强大的发展后劲，成为投资者首选之地。

    北京甲京邑房地产经纪有限公司策划部经理徐建俭分析，从目前的情况来看，朝阳商圈百货业态过量竞争，严重饱和，难以再增加商场、百货超市、大卖场、步行街等业态。而各中小商铺常常各自为战，甚至靠打价格战争夺顾客。但这并不说明在这些商圈内或者边缘没有机会再进行商业地产的开发。徐建俭说道：“进行主题商场的开发和经营，是错位经营的商业地产开发的一个重要思路。”

    现在：转换运营思路的主题商城

    “商业地产的市场供应量集中加大，导致市场供大于求，同质化竞争严重，空置率上升。在这种背景下，主题商业项目诞生了。”徐建俭表示，具有主题的商业项目既细分了市场，也甄别了客户群，可以很好地将目标客户群吸引过来，成为商业项目的消费者。

    记者了解到，如澳门街商业将打造成一站式母婴主题购物广场，填补南宁市的空白。目前，南宁母婴用品卖场大多集中在新和平商场。尽管新和平商场商品数量不少，但真正上规模、上档次、品种门类齐全的却很少。而进入新和平商场的人流、车流拥堵严重，经常遇到停车难问题，逛街购物极不方便。澳门街就针对南宁母婴用品卖场较为分散、选择范围十分局限这样一个市场空白点，通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造，一经推出就吸引众多商家加盟进驻。

    同样位于朝阳商圈的台湾城·爱の味商铺，其定位为“南宁台湾主题生活城”。它将为城市年轻白领族群提供一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的生活型消费场所，自3月14日首次开盘推出商品，当日已售出95%。

    经营：要看准市场需求

    对于“主题商场”，经营服装店多年的陈女士认为，现在的店铺多是以专卖店或普通零售店的模式经营，这种模式相对来说功能比较单一。从她到一些大城市采购服装时发现，不少城市都有主题商场。主题商场不仅分区摆设各种相关商品，同一个主题的相关商品几乎都能找到。

    “当然，看准市场需求，主题商场的空间和前景是很大的。”南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司项目总监李晓斐介绍，在南宁市中心同样拥有商铺的商街，有的商铺生意红火，租金一路高涨；有的商铺却起起落落，数易其主，收租无门。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。投资商铺，一定要选择具有统一、强大的经营管理能力的开发商。如果能统一招商，商铺会更具投资价值。

    市中心商铺出租率达98%

    近日，在朝阳广场上做生意的袁女士非常纳闷。她告诉记者，位于步行街上的西南商都目前的价格已经飙升至13万元/平方米,一个月的租金在1000元—1500元/平方米之间。而在2009年首次开盘时，开盘均价仅为40000元/平方米。不到一年的时间,价格足足涨了三倍。市中心商铺，真有这么好的“钱”景么？据统计，目前市中心朝阳商圈每日人流量保持在11万人左右，节假日增加至16万人之间，人流量大，使得朝阳商圈一带商铺出租率达98%以上。人流量和朝阳一级商圈的地位，奠定了投资市中心商铺的价值所在，年回报率高是其一个重要筹码。

    据了解，类似于西南商都这种新近销售的商铺物业，从其均价和租金来看，第一年的回报率在10%左右，而这个比例还会逐年上升。这就意味着不到10年的时间，成本就能收回。

    宝资杰房地产有限公司项目总监李晓斐告诉记者，目前南宁商铺第一年回报率大都在4%—8%之间，市中心朝阳商圈大部分商铺的年回报率在10%—12.5%之间，并且这一升值比例还会逐年上升。从这一点上就能够看出市中心商铺的保值性和升值潜力,说其“含着金钥匙出生”一点也不假。

    近日，记者在市中心踩盘时发现，由于有着南宁第一大商圈作为依托,位于人民东路与友爱南路交叉口附近的澳门街备受关注。70年产权的商铺使用权和南宁首个母婴主题购物广场的招商广告分外惹眼。记者在售楼部了解到，商铺均价在3.5万元/平方米,开发商将统一招商统一运营并承诺年10%的回报率。这就从根本上降低投资者的风险。