武林商圈已成为杭州最繁华的商业区

    因为要做服装生意，2002年周丽以每年10万元的价格租下了武林路上一间20多平方米的商铺，合约签了5年。到期后，房东把这间小商铺的租金涨到了25万元/年，一下子涨了15万元。

    “如果平均到每年来算，相当于每年租金都要涨3万元，这钱太好赚了！”周丽感叹。

    这其实只是杭州近几年来商铺价格变化的一个缩影。中原地产商业部提供的数据显示，从2007年至2010年，武林路上的商铺售价已翻了数倍。以“住改商”（原为住宅的临街房屋破墙开店）的商铺为例，2007年，其均价是3-4万元/平方米；2010年，这条街上的商铺均价已涨至5.5万-10万元/平方米。除去房租，个别商铺光转让费一项就达到百万元以上。

    2010年，凯德置地、万科、绿地、保利地产等房产大鳄们又公开宣布，将增加商业地产方面的投资额度，积极扩展自己的商业地产版图。有人预测，这一轮倾向于商业地产的投资涉及资本至少在1000亿元以上。

    在商业地产成为投资客们的新乐园后，作为普通投资者，又该如何从中分一杯羹？

    从配角到主角

    “弃宅从商”者何其多？

    杭州每年会举行两届房产博览会，其中在春季举行的一届，叫人居展。在今年的杭州第十届人居展上，以往唱惯了主角的住宅市场这次显得颇为平静，而一直扮演“配角”的商业地产，反倒吸引了不少人的目光。

    “我个人判断政府对住宅市场的调控还会持续两年，所以这次来杭州就重点关注商业地产了。”来自温州的邓先生就是其中的一位。上周日，人居展的最后一天，邓先生一手拖着黑色行李箱，一手在接商业地产楼盘促销员递过来的项目资料，他准备将从住宅市场撤出来的资金转向商业地产。

    邓先生坦言，过去几年，他在杭州住宅市场中赚了不少钱，眼下他又把目光转向了投资成本相差无几的商业地产。他算了一笔账，“目前，二套房贷款首付比例提高到50%，利率的提高又加重了投资的成本。与住宅50%的首付比例相比，商铺的首付比例也是50%，两者的投资成本完全一样，但后者的回报更高更快。住宅属于保值型资产，商铺属于增值型资产，我为什么不买商铺呢？”

    与邓先生有同样想法，也准备进军商业地产的投资客们，似乎越来越多。

    来自透明售房网的数据显示，5月3日-5月9日，杭州写字楼成交量为99套、商铺成交量为39套，相对“国十条”新政出台前每周二三十套的成交量，增幅不小。

    而在人居展上推出商业地产项目的开发商们也显得很兴奋。据方正房产营销策划部副经理冯戎透露，方正·360空间大厦的商住两用的单身公寓在展会期间就成交了三套、预订了两套，“显然要比住宅更受欢迎。”随着成交量的上涨，此类物业的身价也开始有所上涨，比如方正·360空间大厦，2009年12月的均价为1.6万元/平方米，现在该楼盘均价已涨至1.8万元/平方米。再如润和信雅达国际挂出的部分楼层，房源均价已达26000元/平方米。而在2009年底，这个168米高、共43层的写字楼项目首次开盘时的均价不过21000元/平方米，短短半年内竟然每平方米上涨了5000元。

    其他城市的商铺价格也开始稳步上涨。

    据CORC最新研究数据显示，4月一线城市商用物业写字楼供应量均出现大幅攀升。北京、上海、广州三大城市写字楼新增供应面积在40万平方米左右，环比增长179.70%，销售面积51.90万平方米，环比增长71.41%。北京地区写字楼价格创出一年来新高，广州的甲级写字楼租金也连续4个月上涨，上海商业物业市场更因世博推动，写字楼和商铺供需趋旺。

    转让或出售

    是投资客热衷淘铺的最大动力

    “商铺的转让或出售，是商铺投资收回成本及盈利的主要渠道。”杭州市商业地产协会副会长徐海华认为，近年来国内商业地产的回报率尚未跟上住宅投资的增长脚步，大部分商业地产项目要经过8—10年甚至更长的时间才能盈利。具体到杭州来看，过去十年间，成功投资商业地产的只有两类人，一类是投资了类似武林路商业街店面的人；另一类是投资了类似四季青市场铺位者。

    据徐海华回忆，最初四季青市场每个摊位的售价仅3-5万元，如今一个摊位的转让费就能接近100万元。再比如武林路的临街店面，有不少是属破墙开店性质的商铺，早几年这类商铺的总价基本都在10万元以下，如今它们的身价早已涨至每平方米10万元。

    “杭州市区内只要是适合开餐饮和服装店的店铺，价格每年都会有稳定的上涨空间。”中原地产商业地产部马爱萍提供了以下一组以武林路上两类商铺为例的跟踪数据——

    住改商商铺

    2007年，住改商的商铺售价约3-4万元/平方米；

    2008年，住改商的商铺售价约3.5-4.5万元/平方米，较上一年度涨幅为5000元/平方米；

    2009年，住改商的商铺售价约5.1-6.2万元/平方米，较上一年度涨幅为1.6-1.7万元/平方米；

    2010年上半年，住改商的商铺售价约5.5-10万元/平方米，较上一年度涨幅为0.4-3.8万元/平方米。

    若将2007年与2010年相比，住改商的商铺售价每平方米涨了2.5-6万元。

     纯商铺

    2007年，纯商铺的售价约8-10万元/平方米；

    2008年，纯商铺的售价约12-15万元/平方米，较上一年度涨幅在4-5万元/平方米；

    2009年，纯商铺的售价约12-20万元/平方米，较上一年度涨幅为5万元/平方米；

    2010年上半年，纯商铺的售价约15-21万元/平方米，较上一年度涨幅为1-3万元/平方米。

     若将2007年与2010年相比，纯商铺售价每平方米涨了7-11万元。

    投资前景总体向好

    并不意味着所有的商业地产都值得投资

    面对商业地产趋热之势，也有人发出了不同的声音。

    “这段时间，关注商业地产的人是越来越多了。虽然商业地产投资前景总体向好，可并不意味着所有的商业地产都值得投资。对于普通投资者来说，这是个水很深的投资领域。”杭州市商业地产协会会长金毅明确表示，他不赞成毫无经验的投资者盲目闯进这片区域。

    在他看来，杭州商铺或写字楼的租售比（指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）仍非常低。“从理论上说，国内城市商业地产的回报率应该在7%以上，国外的一些商业地产项目已能达到8%的租金回报率，但杭州商铺的平均回报率只有3%左右，能达到6%的商铺就算是优质商铺了。”

    金毅认为，杭州作为二线城市，短期内商铺的回报率不太可能达到北京、上海等一线城市的涨幅，而且单就杭州写字楼来说，存在不少“空置”，其空置率甚至明显高于住宅，因此短期内若有大量投资客入市，必然会导致市场供大于求，直接导致泡沫的产生。

    “新政对商业地产并非毫无负面影响，目前政府新政‘组合拳’还未悉数亮相，对住宅乃至商业地产的影响还存在变数，而且物业税意欲向商业地产试征的预期仍未明朗，因此将商业地产作为资金‘避风港’，仅是短期投资行为。”汉嘉地产顾问、土木咨询高级研究员秦翰林也认为，如果短期内大量资金注入商业地产，炒高商用物业，极有可能透支商用物业的投资价值，增大投资风险，尤其是郊区类的商业项目，短期内回报低，市场风险大。

    同时，中原地产商业地产部提供的一组数据也说明了租售比之间的关系（仍以杭州武林路为例）——

    2007年，这条街上的商铺租金均价是8000-10000元/平方米/年；

    2008年上半年，1万-1.2万元/平方米/年，涨幅为2000元/平方米/年；

    2008年下半年，受金融危机影响，又回落至8000-10000元/平方米/年；

    2009年，租金甚至一度降至7000-10000元/平方米/年；

    2010年上半年，租金均价回升至8000-10000元/平方米/年。

    如果把上述数据以图表形式呈现，我们可以观察到一条几乎为平行直线的平均租金价格线，而这几年武林路的商铺售价却在大幅上涨。

    先有商再有铺

    普通投资者一定要牢记这句话

    作为普通投资者，如果想投资商业地产的话，哪些类型的业态值得投资呢？

    “长远来看，商用物业应该看重具有稳定回报且具有升值潜力的物业，如市中心或地铁、高铁等轨道交通沿线物业，其抗跌能力较强，投资回报稳定，风险低。”汉嘉地产顾问、土木咨询高级研究员秦翰林认为，选择商业地产项目时，要从长远投资的角度去考虑。

    “我的经验是，投资商铺一定要跟着政府规划走，凡称为商铺者，都是先有商，后有铺，盲目投资肯定会失败。”