受调控政策打压，住宅市场出现颓相，投资客已退地三舍。有观点认为，从住宅市场撤出来的资金，会进入商业地产市场。记者上周调查了香港中路沿线的商铺、写字楼、酒店式公寓三类商业物业，实际情况显示，受租金回报低或进入门槛高等因素制约，投资客染指商业物业也并非易事。

    商铺：风景这边独好

    过去几年，无论是全球经济危机还是房地产市场调控，对青岛商铺市场的影响都不大。

　　“说白了商铺价格高低要看租金回报”，21世纪不动产青岛鑫居加盟店商铺投资置业顾问陈志丹介绍，商铺投资没有观望，只有合适不合适之分，就是在经济低迷的2008年也有商家租赁商铺，扩大经营。

　　近几个月，住宅市场下滑，是不是有些资金已进入商铺市场呢？

　　对此，陈志丹告诉记者，没有资金流向商铺市场的明显现象，一个原因是商铺投资有“高技术”含量，所以参与的人数不会太多，客群相对稳定，一般都是老客户；另一个原因是投资一个商铺的决策过程长，要数月时间，观察商铺周边的人流、业态分布等因素，从4月中旬房地产调控开始到现在，调控时间还比较短，所以就算有资金准备流入也不会这么快表现出来。

　　陈志丹透露，最近刚成交了一套闽江二路的商铺，面积在60平方米，每平方米4.5万元，年租金13万元，目前这个水平的租金收益已算是不错的商铺投资。

　　对于当前东部一些新推向市场的小面积商铺，陈志丹表示了谨慎的态度。比如一处总价在150多万元的地下小商铺，据销售方称年租金会在8万元。

　　陈志丹认为，在香港中路人气较旺的地下商街小面积商铺的租金在6万元左右，年租金8万元只是开发商对未来经营状况的估算，能否达到还很难讲。

　　写字楼：租赁略有回升

　　从2008年下半年开始，受全球金融危机影响，青岛香港中路的写字楼租赁价格一落下滑，投资收益下跌。上周记者再次到青岛的这一商务核心区调查发现，随着经济形势回暖，写字楼租赁市场有回升迹象。

　　21世纪不动产金都店张女士告诉记者，自今年春节过后，租赁写字间的客户明显多了。

　　另一中介机构东方地产东海店黄店长也告诉记者，从该门店的情况看，近期求租写字间的客户比2009年要略多一些，但相比2006年、2007年，只能达到六七成。

　　黄店长也坦言，单个中介门店实际租赁成交增长不明显，可能有两个原因，一是现在的二手房中介店面比2006年、2007年增多，以致客户分流；二是过去一段时间写字楼空置率高，求租写字间的客户很容易就能找到出租人，有些时候不需中介公司便能自行交易。

　　黄店长介绍，目前租赁价格也有所回升，比如数码港写字间现在的价格已达到2.8元／平方米／天，市场最差的时候价格为2.5－2.6元/平方米／天，现在的租金价格比低潮时已有了10％－20％的涨幅。

　　另据仲量联行对青岛一季度写字楼市场分析，目前写字楼市场似乎正在步出低谷，并稳步复苏，随着业主意识到写字楼市场在复苏，也开始提高租金报价，受此影响，一季度青岛乙级写字楼平均租金较上季度增长2.2％。但与此同时，甲级写字楼为保持市场竞争力，采取了刺激措施，价格下降2.8%，平均空置率从前一季度的67.2%降至46.7%。

　　黄店长认为，环顾香港中路一线，条件优越的写字楼屈指可数，所以一旦经济形势复苏，高档写字楼仍是稀缺资源。

　　酒店式公寓：房价低于地价

　　貌似住宅的酒店式公寓，本质上仍是投资型产品，与写字楼、商铺更像是近亲，其价格同样受租金的影响，在香港中路一线，现有TOP颐和国际和三度空间少数几个酒店式公寓，主要出租客户为大型公司驻青高管，其租赁价格走势与写字楼行情有很大关联度。

　　太平洋房屋郝店长介绍，酒店式公寓不大适合普遍家庭居住，购买酒店式公寓的客户都是用来投资，年后新一轮住宅价格上涨，酒店式公寓价格涨幅不大。

　　东方地产黄店长告诉记者，酒店式公寓租金价格已开始回升，TOP颐和国际约68平方米酒店式公寓，最低时只能租到4万元／年，现在能租到4.8万元／年；三度空间约50平方米户型，最低时只能租到2.8万元／年，现在能租到3.6万元/年。

　　3月中旬，北京远坤地产竞得青岛工人疗养院地块，楼面地价已达到19500元／平方米。而目前，同处在香港中路商务核心区域的酒店式公寓二手房价格低于这一楼面地价。

　　据香港中路某二手房中介人士介绍，TOP颐和国际酒店式公寓现在的售价约为1.7万元／平方米,三度空间售价约在1.5元／平方米，过去几年酒店式公寓价格上涨低于周边住宅。

　　相关链接：商铺投资要诀

　　商铺投资资金门槛高，技术含量也高，如何投资才能降低风险，21世纪不动产青岛鑫居加盟店商铺投资置业顾问陈志丹介绍了两点：

　　一、多了解要购买的商铺周边铺面的成交价格，尽量不要过分高于周边商铺的成交价格。

　　二、要多打听周边商铺的租金价格，商铺价格是由租金决定的。只要租金价格清晰，今后的投资收益就能知道个八九不离十，会有效控制风险。

　　有两种情况会使投资商铺出现风险，要注意规避：

　　一、商铺周边的商圈或业态发生改变，比如过去的美食一条街云霄路和中山路出现过因商圈萧条带来的租金下降。

　　二、在购买商铺当年，该商铺周边租金价格虚高。

　　上述两种情况，出现的可能性较小，但也要认真考察。