昨日，市出租屋综管办公布了2010年四季度租赁市场调查报告，我市租赁市场呈现了租金上涨、成交量环比下降的态势。

　　写字楼租金连涨6个季度

　　四季度全市写字楼租赁均价已越过了百元大关，达到了102元/平方米，环比上涨4.1%，同比上涨了24.4%，到2010年四季度为止深圳的写字楼租金已是连续第6个季度上涨，空置率降为9.5%，环比回落了1.7个百分点，有资料显示，深圳写字楼的空置率低于北京、上海和广州等其他一线城市，但高于毗邻的香港。

　　调查人员分析，深圳写字楼集群时代已经来临，租金群聚效应明显。零散的写字楼无论是租金水平，租金的上涨幅度，还是客户的求租热度都逊色于连片成规模的集群式写字楼。这些集群式写字楼组成了一片片的商务区，不仅配套齐全，而且彰显档次，也便于租客之间的公司业务往来，因而明显受到了市场的欢迎，如福田CBD中心区、罗湖的蔡屋围片区以及南山的文化中心片区。

　　就各区来看，罗湖区四季度写字楼租赁均价为85元/平方米，环比上涨7.6%，同比上涨26.9%，由于前两个季度涨幅一直低于全市平均值，罗湖四季度的上涨带有明显的补涨痕迹。调查人员预计，随着深圳最新地标京基100即将在年底有17万平方米的写字楼投入市场，罗湖区今年写字楼租赁市场表现仍将十分瞩目。另外，南山商业文化中心片区上涨明显，如天利中央一期，环比涨6.5%，在同区域中涨幅最高，不仅售价向福田靠拢，而且租金也在同时追赶。受城市规划及政策利好的刺激，宝安和龙岗的商务写字楼将迎来发展的黄金时期。如龙岗的中正时代和珠江广场反响热烈，平均租金也达到了65元/平方米。

　　有专家认为，写字楼在五年或者说十年之后就会出现效益递减。调查人员认为，深圳的写字楼要走出“五年之痒”或“十年之痒”的境地，一定要融入国外先进国家正在推行的BOMA国际写字楼认证体系，获得了这一认证便证明这一写字楼的运营管理水平达到了国际水平，能够满足世界500强企业的各种需求，跨国企业可以放心租赁，从而挽留和吸纳更多更好的租户，避免写字楼5年或者10年就会出现效益递减的规律，全面提升写字楼的价值，确保增值保值。

　　商铺租金均价达216元

　　由于政府的相关职能部门已明确指出，深圳的住宅限购不会取消，使得投资商弃宅从商，投资商业地产保值增值的热度不减，尤其是一些规划良好的热点片区商铺更是受到了炒铺商的青睐，售价一路飙升，租金也随之水涨船高，四季度商业租赁均价为216元/平方米，继续保持上升的态势。调查人员预计2011年的商铺租金还将继续上升。

　　加上目前我市一些位置较好的高档商业项目，由于担心商铺分割出售后难以成为高档购物中心，都采取了“只租不售，统一经营”的模式，即使要卖也是倾向于整层销售，很少拆零，这也是国际购物中心的主流经营手法。因此，如万象城、金光华、海岸城、益田假日广场以及近期新开的京基KKMALL，无一例外都是采用这种模式。

　　四季度租金南山区平均涨幅最大，罗湖、龙岗居次，宝安区维持原状，基本上没有什么变化。其中罗湖区的商业租金已遥遥领先于全市各区，凸显商业核心地位，东门及整个蔡屋围片区的商业氛围日趋浓厚，租赁成交活跃，商圈变得更加成熟，租金已是“高高在上”，拉升了全区的租赁均价，本季度达到了435元/平方米，环比上涨了7.4%，同比大涨112%。福田区由于华强北商圈自下半年以来租房量有所减少，拉低了全区的平均租金，本季度福田区商业租赁均价为269元/平方米，环比只上涨了2.3%，但与上年同期相比还是上涨了20.1%。南山区本季度商业租赁均价为223元/平方米，环比上涨了10.4%，领涨全市各区，同比上涨12.6%。南山文化中心片区已成为深圳商圈的后起之秀，租金上涨空间大，有些商铺同比翻了一倍，片区租金在130～360元/平方米之间，且空置率处于较低水平。

　　而原特区外的宝安和龙岗两区，商业租金仍有停滞不前的局面，调查人员表示，这是由于两区许多地方受城市建设影响，交通不太顺畅，空置有所增加。但目前深圳的整个商业模式已开始有序地从罗湖、福田、南山向宝安、龙岗延伸，像华润集团在宝安打造的超级商业中心迅速崛起，显示了巨大的区域消费力。