春节之际，成都新建写字楼迎来了一股规模不小的“迁入潮”，续租、搬迁或是新租户交易使得甲级写字楼的物业租赁表现活跃。  

　　昨日，世邦魏理仕有关负责人透露，受到现有租户搬迁升级和新设立企业的需求驱动，近期正在经历升级换代的成都优质写字楼租售两旺，新推写字楼吸纳量增长较快。  

　　虽然去年第四季度新增供应较大，但市场整体空置率却创下了一年来的新低———环比下降了6.4个百分点至22.5%。而平均租金环比上涨1.3%至每月每平方米96.1元，创下了成都写字楼平均租金的新高。

　　吸纳量增长较快 大量优质企业进驻写字楼

　　日前，以绿色科技称著的成都朗诗置业正式搬进了建设路的新建写字楼高地中心，在房地产开发行业，像朗诗一样新进成都的实力房企越来越多。2010年，成都房地产开发市场的健康发展，引来了大量优质企业进驻优质写字楼，而且这些企业多数在年终岁末之际迁入，以应对新一年的企业发展。据了解，房地产业相关企业成为了近期成都优质写字楼吸纳量增长较快的主要板块之一。

　　昨日，世邦魏理仕成都公司董事总经理许国源接受记者采访时表示，2010年底和今年初，全国主要城市的大部分物业板块呈现复苏态势，集中“筑巢”成都优质写字楼的新进企业集中表现在房地产、能源、科技、商贸、专业服务等发展势头较好的领域。主要原因在于成都在西部地区的战略地位迅速提升，众多看好成都市场的行业巨头纷纷抢滩成都设立西南区总部，成为了近年成都新建优质写字楼吸纳量的幕后推手，新租户交易使得近期物业租赁表现较为活跃。

　　“公司队伍壮大了，对办公条件的各类要求也更高了！”日前成都某能源开发公司负责人称，2010年是公司发展势头最为良好的一年，原有办公条件已不能满足企业发展的需要。事实上，类似的企业在近期表现尤为突出。仲量联行成都分公司董事总经理吴允燊也表示，受到现有租户搬迁升级需求和新设立企业需求的驱动，近期新建优质写字楼的吸纳增长较快，需求主要来自国内外企业进驻成都开设分公司，其比例占市场总成交量的70%以上。

　　空置率创新低，平均租金创新高

　　据介绍，近期租客对办公楼的物业管理品质要求不断提升，仲量联行市场成交数据显示，许多原本租用质量较一般的办公楼租户更倾向于搬迁至高品质新建写字楼，而一些原本已有搬迁计划的租户进度更是明显加快。

　　从记者调查了解的情况看，成都优质写字楼市场在去年四季度延续了需求上涨、租售两旺的良好态势，在春节之际，成都新建写字楼更是迎来了一股规模不小的“迁入潮”，续租、搬迁或是新租户交易使得成都甲级写字楼的物业租赁表现活跃。据世邦魏理仕最新公布的调查数据，虽然去年第四季度新增供应的优质写字楼达31.2万平方米，但市场整体的空置率却环比下降了6.4个百分点，其空置率为22.5%，这是过去一年以来的空置率新低。同时，平均租金环比上涨1.3%至每月每平方米96.1元，创下了成都平均租金的新高。

　　值得关注的是，成都在建优质写字楼销售市场表现同样活跃。这主要表现在越来越多的项目加快散售推盘，部分私人投资者开始大量购买写字楼。首先，类似天府大道沿线等非核心区域的新开盘项目供应量较大，其中新世纪环球中心便宣称将供应76万平方米的写字楼。优质项目的主要供应区域又是当前写字楼市场关注的一大热点，其中保险资金在整栋交易方面比较活跃，据称平安保险在去年9月底就整体购买了中汇广场二期，安邦保险和中国人寿则分别在天府国际金融中心购买了大面积写字楼。

　　升级换代加快 消化压力或小于预期

　　世邦魏理仕成都公司董事总经理许国源告诉记者，2010年成都写字楼市场受企业发展和个人投资者的需求影响，呈现租售两旺的态势。成都的优质写字楼正在经历升级换代的过程，预计2011年的新增供应和不断增长的需求将进一步加快这一进程。

　　据许国源介绍，2011年，一些城市将面临相对大批量的新项目入市，在某种程度上会对整体市场表现产生压力。预计今年成都可能会出现88.3万平方米的写字楼新增供应，其中约一半来自于天府大道沿线。考虑到目前大量外来企业的进驻和现有租户的搬迁需求，加之部分项目为业主自用以及新增项目比较分散的因素，因此预计新增供应的总体消化压力明显小于预期，2010年入市的顶级写字楼项目将进一步提高入住率，而地铁沿线的新增供应项目将受到更多的青睐。

　　此外一个值得关注的现象是，今年的优质商业项目将进入新时代。以凯丹广场、富力天汇Mall和群光广场为代表新增供应标志着成都零售商业物业的一次转型。这种转型主要表现在今后购物中心将占据市场主流，因而优质商业物业的总量和非核心商圈的供应都将快速增加。预计2011年商业物业新增供应将达到69.4万平方米，商业物业将处于消化空置、租户调整和租金平稳发展的阶段。