投资要看回报率

　　长春房屋置换股份有限公司（以下简称长房置换）经纪人刘女士认为，写字楼作为商业地产投资回报率相对较高。住宅投资回报率为3％－5％，而通常写字楼回报率为5％－8％，由此可见，投资写字楼较投资住宅收益大，而租约的稳定性是写字楼相对住宅所具有的另一优势。住宅租约期限一般为半年至1年，而写字楼通常为3年至5年或者更长。一般住宅所遇到的折旧问题决不会出现在写字楼上。好的写字楼风险相对较低，流动性高，赢利能力强，更有无限商机。

　　业内人士黄先生认为，对于投资型写字楼而言，相对稳定性比较大。这主要是由于适合写字楼的土地紧缺，市场总是处于有限供应状态，从而使写字楼具有保值和升值的功能。

　　有了需求量的有力支撑，在当前楼市调控持续深入的背景下，写字楼成为不少人的投资避风港。投资者杨先生在卖掉了手中的3套住宅后，将收入的180万元全部投入到写字楼中，购买了一套近200平方米的写字楼。杨先生说，投资写字楼的关键是要准确判断回报率。用公式计算为：年回报率＝(每月每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月，得出的结果在7%-10%之间，说明这个写字楼值得投资。

　　自用要看收益率

　　俗话说“50万元以下做股东，50万元以上做房东”，与股票、期货等相比，写字楼是资金充裕商人的选择。做了多年化妆品批发生意的韩女士，一直想拥有自己的写字楼。她说，希望购买一套独栋写字楼，集办公室、仓库、门店于一体。现在的写字楼呈现3高：一是楼高，二是售价高，三是租金高。如果不买下，那么自己的利润都给了租金。购买的写字楼周边最好都是金融、星级酒店、高档商业、商务办公的聚集地。当然，自己只买不租，是因为有足够的利润支撑购买的资金，还能实现资产保值增值。

　　长房置换经纪人刘女士说，近年购买写字楼的客户群一般是有实力的公司和个人，整层或者半层购买写字楼的客户大多为自用型客户，相比传统商务区交通拥挤、配套不足、停车位紧张的现状，新开发的写字楼有明显优势。

　　某写字楼销售经理说，一次，一位上身穿花T恤、下穿大短裤、脚穿凉托、貌不惊人的客户来到售楼处看房，转了3个小时后当场订下5套相邻单位90平方米至110平方米户型的写字楼。过了几天，这位客户再次登门，又出手买了相邻单位5套90多平方米户型的写字楼，说是要将公司搬到这里。这家公司目前效益很好，已经购买了该写字楼的3个楼层。

　　配套因素要研究

　　长房置换经纪人赵先生指出，与投资住宅一样，写字楼投资也要注意地段、配套、物业等问题，这些都会影响收益。一是写字楼全面高效的物业管理可提升价值；二是写字楼的功能也很重要，提供的商务配套资源如酒店、银行、商贸等场所，决定着产品品质；三是从市场对写字楼的需求来看，要针对不同企业的需求开发出不同的产品，要有高端的，也要有低端的。但无论高低档，都必须注重内外环境的营造。外部环境主要是要有良好的交通条件，内部主要是要有豪华大堂、足够的停车场、配套会所等，对保安、消防系统等要求也比较高；四是写字楼属于长线投资，一般而言，以出租为主的写字楼大概10年才能收回投资。

　　投资人士魏先生认为，购买写字楼，要考虑的因素一般包括写字楼所处的地段位置、配套设施、周边环境、写字楼形象、室内采光通风、环境绿化以及价格、物业管理水平、文化氛围、商业格局、区域未来发展等一系列因素。同时，还包括停车场的设计是否合理、大堂的品位和布置如何、电梯质量是否良好等。除此之外，周边自然景观也要考虑在内。