商业地产投资热席卷全国，一铺难求的状况比比皆是。但是，是不是买到商铺就能挣钱？答案当然是否定的。面对如此纷杂的市场状况，如何挑选商铺？买到商铺之后，如何选择商家？商家入驻之后，又如何处理与商家之间的纠纷……从今天开始，成都商报商业地产专版开设“专家看铺”栏目，对话商业地产资深投资者，分析商业地产投资各种疑难杂症并对症下药。

    本期人物：李梅
    人物介绍：近20年房地产从业经历，对成都房地产市场十分熟悉；成功投资多套住宅、商铺，对房地产投资有独到见解。
    对话地点：桐梓林凯得会所
    对话时间：5月6日下午

    投资难题：

    当前商铺售价飙升，租售比严重失衡，不少商铺当前租金无法支撑售价。那究竟租售比多少才合理？

    投资经：

    年投资回报率4%是一道门槛，一般商铺未来的租金和售价将形成持续增值，对租售比不能静态比较，要动态看待。

    李梅是个很低调的投资者，对于自己的投资经验，她显得很谦虚。在谈到目前很多投资面对的租金无法支撑售价的难题，李梅举了自己投资商铺的例子。2001年，李梅在双楠买了一个50平方米的临街商铺，当时总价为30万元，月租金收益1000元。十年过去了，现在每个月的租金已经翻了4倍，达到4000元/月，售价也达到了100多万元。“如果单单从最初的租金来算，年租金回报率在4%，远远低于很多专家提出的8%收益率的要求。”李梅笑着说，市场是不断变化的，租金回报率也同时发生着变化，静态看待而过高地估计投资风险，很有可能错失投资机会。

    “这次投资更多是误打误撞，不过也正是通过这次的投资，我对商铺投资有了一些自己的心得。”李梅认为，地段、趋势、交通三点是商铺投资一定要注意的。首先，买商铺一定要看地段。“地段、地段还是地段”这句房地产投资名言用之四海皆准，对于商铺来说尤为重要。比如，李梅在双楠的商铺进深达15米，而且位置也在角落处，从通常意义上来说并不属于优质商铺。但地处双楠这样一个商业氛围浓厚的区域内，商铺增值也就得到了保证。其次，买商铺需要看发展趋势。无论是投资商铺还是住宅，投资者需要摆正心态，多了解投资区域的规划，看远景发展而不是只着眼当下利益。李梅认为，商铺一般都会有2年左右的培育期，在这期间投资者也可以多了解区域的整体发展，挑选合适业态的商家入驻。商家收益能够有保证，租金也就水涨船高。可以粗略地算一笔账，如果用最初的租金收益来算，收回投资需要25年；但如果用现在每月4000元的租金来算，收回投资就只需要6年多。因此，投资者应多了解区域发展规划，在对发展趋势有基本把握的情况下理性投资。最后，一定要考虑到交通问题。如果投资的商铺四周都是限制颇多的道路，那么人流量必然受到极大影响。没有人气，商家入驻减少；商家减少，人气就越来越差，逐渐形成恶性循环，这样无论是租金还是售价都不会有大的涨幅，投资者也就达不到保值、增值的投资目的。