杭州版“国八条”细则出台至今刚好三个月，商业地产由于不受限制，感觉上行情应该好过住宅，然而二手商铺市场却陷入了需求很旺、成交低迷的怪圈。究其原因，不少房东心太凶，叫价叫得离谱是一个主要因素。

    商铺卖价越叫越高
    很多租金回报率连3%都不到

    “都说现在商业地产热商铺热，但事实上二手商铺的买卖生意很难做，房东普遍涨价涨得很厉害。这两个月来我们公司一单二手铺的买卖都没做成，开单的都是写字楼的成交，以及二手铺的租赁，行情确实差于想象。”中原地产商业地产部区域经理马爱萍有些无奈地说。类似的情况并不是单一现象，近来在多家中介公司都有所体现。

    “尽管3月后商铺市场新增的意向客户数量明显，大约在30%以上，但二手铺房东的心态也变得不理性起来，挂牌价明显高于正常市场价。很多房东都是试水挂挂看，并不诚心卖，通常要比市场价挂高50%左右。”中原商业地产三部经理刘双介绍，并随即举了个例子：最近有一套清吟街的商铺挂出，单价挂到了8.4万元/平方米，而在去年同期，地段更热闹的马市街商铺的挂牌价也仅为5万元/平方米，两相比较，挂牌价翻了近一倍。

    面对房东如此跳跃式的涨价方式，投资客自然很难买账。比如一位黄先生就表示，像清吟街这套商铺，按此挂牌价来算年租金回报率只有2%，投资回报太低，没办法考虑购买。的确，商铺投资客和以往的住宅投资客有所不同，他们显得更为理性，购买前会考虑租金回报率以及商铺未来增值空间，虽然更大的着眼点放在增值潜力上，但租金回报率也不能太低，不然风险太大。“近来新增加的商铺求购客户中，短线投资客更多一些，大多考虑一两年内就会出手，因此他们对目前的租金回报率尤为看重。再加上现在商铺价格本来就高，租金回报率越算越低，投资客提不起兴趣单子黄掉也很正常。”刘双分析说。

    易居臣信商业地产部经理汪谦霞也认为，按照这两年商铺的涨价趋势，而租金的涨幅又肯定不大，加上贷款成本高，这样来算租金回报率只会越来越低，目前来看，市面上很多商铺的租金回报率就已经连3%都不到了。“应该说，二手商铺市场已经存在泡沫。”

    今年租金普涨两三成
    有人黯然退出有人疯狂接盘两极分化

    相较于有些畸形的买卖市场，二手商铺的租赁则略好一些。但近来由于部分商铺售价高涨，租金方面也相应涨得厉害，使得租户叫苦不迭，很多商家已经无法承受只好退出。

    “从今年春节过后至今，商铺租金的普遍涨幅为20%-30%，单看涨价幅度不算大，但如果考虑到本已不低的租金基数，就会发现现在的租金已经涨得蛮高了。”汪谦霞举例说，去年租金涨得蛮凶的香积寺路，近来有一间店铺出租转让，房东最初叫价只有18万/年，结果很多人抢着要，最后一位客户租了三年一次性付清，年租金高达30万元，同时还附加了30万元转让费，涨幅让人有些瞠目结舌。即便这样，还有人跳出来说不后悔，这间商铺就算年租金喊50万元他也敢要！“这样说是有原因的，因为之前出现过参照物，去年香积寺路上有一家服装品牌店，以60万元的年租金拿下了起先叫价30万元的一间商铺，租金足足翻了一倍。”

    此外，以往在商铺买卖市场出现较多的竞价方式，也开始出现在租赁市场上。刘双最近就经历了一次这样的阵仗。“城南复兴南街的一间店铺，半年后租赁到期，房东就提前把有意向的租户都叫了过来，进行了一场现场竞价。最后一共有七八组租户参加，效果也蛮可观的，年租金从去年的10万元飙到了25万元左右！”

    多位业内人士不无忧虑地认为，目前商铺租赁市场上不理性因素也不少，本该由周边商业氛围和购买力来决定的租金不可能有明显的增长，但现在却攀比之风日盛：一方面因为店铺售价上涨，新接手房东为获得不输以前的租金回报率，想当然地猛涨租金，另一方面，很多旺铺租金近年来也被服装等业态炒高了不少，而很多服装品牌圈地其实意不在租金，它们或者想打品牌知名度，或想开一段时间转手，看中的是可观的转让费，或者出于上市等其他方面的考虑。“如果光考虑不菲的租金，那么很多服装店的利润事实上付租金都不够，七成以上都是在亏损的！”一位资深业内人士直言不讳地指出。

    “虽然二手铺相对于一手商铺来说有一定的优势，比如已经投入运营，周边氛围相对成熟，较容易判断出它的价值等，但投资商铺的风险其实还是很大的，对投资者的专业水准要求也比较高，眼光要独到，因为市面上好的商铺尤其少，很多都是死铺，并没有投资价值。”专家提醒说，购买商铺的收益可能会比住宅大，但风险也要大很多，投资客入市时一定要谨慎。