市场类商铺面积小、总价低而为普通投资者所关注，很多项目采用售后包租销售模式而让投资似乎变得更为简单。但专家表示，这其中隐藏着不小的风险，投资者如要做到安全投资，还有很多功课要做。

    市场类商铺因为资金要求不高，在住宅投资受到限制的情况下，这类物业已然成为投资热点。

    根据市场反馈回来的信息显示，不管是上海外围区域，还是上海周边城市，近期有不少市场类商铺项目开盘，从而让原本处于冷清的房地产市场中，因为此类项目的热销而显得稍许还保留了一些热度。

    记者同时注意到，市场类商铺受到投资者关注的另外一个重要原因在于其采用售后包租形式进行促销。但专家坦承，这种促销方式虽然看上去很美，但实际上投资者要承受较大的风险。

    其实，市场类商铺也有投资价值，那么，如何才能做到安全投资呢？在此需要说明的是，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

    市场类商铺成投资新宠

    商铺投资仍然维持着较高的热度。

    据上海搜房网数据监控中心统计显示，2011上半年上海商铺共计成交套数7823套，同比下滑8.56%；成交面积949063平米，同比下滑5.12%。相对而言，上海商铺市场整体表现平稳。

    在这其中，市场类商铺更受投资者追捧。根据佑威及楼市专评网公布的今年上半年热销商业项目排行榜中，其中包括有上海服装城、上海亿丰五金家居广场、黄山B块商业中心等项目，均为市场类商铺。记者同时还注意到，来自金山、宝山、嘉定的其他此类项目，也比较受投资者欢迎。

    市场类商铺受到投资者关注，这在一定程度上与市场类商铺的特点有关。上海德佑地产商用部区域经理惠凯表示，市场类商铺总价并不高，多数在50万～300万元之间，对于普通投资者而言，在可承受范围之内。

    也有专家表示，由于住宅投资受到限制，并未受到“限购”政策影响的商业项目，则理所当然成为社会资金追逐的对象。上海著名商业地产专家姜新国表示，民间资金投资无路，此前一直不太受重视的商业项目在调控的大环境下，成为受关注的对象应在情理之中。

    包租现象比比皆是

    记者在采访中了解到，不管是上海周边城市，还是上海本地，售后包租依然为开发商所热衷。

    在上海周边城市，售后包租项目很常见。苏州苏安商业中心，这个一楼单价约35000元/平方米、二楼单价约27000元/平方米的商铺项目，开发商言明委托经营管理3年，年回报率分别为6%、7%和8%，并在房款中一次性抵扣掉。常州某五金商场，更是号称可委托管理15年，前3年每年8%在付房款时一次性扣除，第4、5、6、7年租金回报分别为8%、9%、10%、11%，超出部分二八分成，后8年按实际租金收入一九分成。对于这样的承诺，相信能让很多投资者心动不已。而在上海，这种现象也并不鲜见。惠凯表示，目前公司代理的市场类商铺项目中，有近8成比例都采用了售后包租这种促销方式。

    其实售后包租形式已为政府所禁止，如住建部早在2006年夏就对开发商包租行为发出了风险提示。在今年1月4日，最高人民法院针对非法集资犯罪公布了一份司法解释，其中明文规定了售后包租等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判十年有期徒刑。

    即便是如此，售后包租依然是市场中最为常见的一种销售模式。上海联业律师事务所马永健律师表示，这是因为《商品房销售管理办法》中虽然明知禁止开发商不能以返本销售、售后包租等方式进行商品房销售，但并没有限定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。因此开发商一般采用以自己名义与购房者签订商铺买卖合同，而另外通过直接或间接控制的所谓投资管理公司名义与购房者签订《委托经营协议》，来规避相关规定，售后包租便可披上合法的外衣。

    只不过目前已经演变成为很多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。

    做足功课避开陷阱

    承诺以高额而且持续稳定的回报，开发商简直成了“活雷锋”。不过，业内人士提醒说，天上掉馅饼的事，普通投资者一般很难碰得到，相反，陷阱往往会在不经意间出现。因此对于售后包租现象，应持谨慎态度。

    惠凯表示，真正成熟的市场类商铺，根本无需承诺售后包租，也会受到市场追捧。而姜新国也将售后包租形容成为韩国整容专家手中的手术刀，可以让人变得好看一点，但这只是表面现象而已。

    专家建议，对于市场类商铺的考察，尤其要注重其商业属性。姜新国表示，市场类商铺的价值主要体现在商业价值方面，因此其业态能否为市场所接受，市场人气能否变得旺盛起来，这才是最为主要的。

    专家提醒说，对于售后包租项目，尤其要留意价格中的水分问题，因为在承诺高回报的同时，也要投资者承担高房价风险。考察售价是否存在水分，可利用投资回报率来进行测算，公式为：年收益率(年投资回报率)=年租金收益/房地产销售价格× 100%。可根据开发商提供的年收益率，再结合当地同等品质的商铺年租金收益，来测算考察项目销售价格，如果结果偏低，则说明开发商提供的售价存在水分。

    也有法律界人士提醒，很多时候账面上的回报率只是一个噱头，因此不大靠谱。马永健表示，售后包租收益实际已经打入房价，一般来说开始几年的包租收益还能正常履行，但是之后的收益就未必能够兑现了。因而业内人士建议，最好把自己跟开发商绑在一起，选择有开发商自己持有部分物业的商业项目。这样，为了自己的利益，开发商不得不尽心尽力去经营。

    小贴士

    投资市场类商铺需要了解的六个内容

    投资市场类商铺，需要先了解一下6个方面的内容，逐一找到答案，然后再决定是否投资。

    第一、 区域经济层次如何？这包括当地的经济发展水平、人口规模等等。

    第二、 规划前景怎样？远景规划的实施，会极大改变区域的现状，因此有必要了解其市政规划情况。

    第三、 调查商圈。要对商圈的辐射半径等有所了解。

    第四、 消费或者是采购对象要调查清楚。

    第五、 基本市场行情要掌握。包括周边同类物业的价格、租金水平以及租金回报率等。

    第六、 了解开发商和经营公司的情况，比如开发商的资金实力，经营公司的过往业绩等。