■朱震山：县级区域目前还普遍处于房地产发展的初级阶段，存在家属楼、单位楼升级置业需求，县级区域将成为楼市发展的下一个热点。

    总的来说，县级区域的需求还是比较旺盛的，对房价也能形成一定的支撑。此外，随着经济的发展、物价的上涨，房价也会随之上涨。

    发展过热遭到警示

    住宅类产品的调控导致资金流入商业地产投资领域，这是很正常的一个过程，不过，过度集中就会出现过热。

    ■记者：近日，银监会主席刘明康公开表示，要加强对商业地产抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。此前召开的银监会2011年第三次经济金融形势通报分析会议，也强调了商业地产抵押贷款的风险，还第一次对商业地产抵押贷款提出风险警示。商业地产本轮高涨行情即将触发管控临界，遭警示的商业地产即将结束“春天”了吗？

    ■朱震山：住宅类产品的调控导致资金流入商业地产投资领域，这是很正常的一个过程，不过，过度集中就会出现过热。经济的发展也需要越来越多的商业地产，警示只是让商业地产的发展速度控制在符合市场规律之中。

    商业地产的成功与否，牵涉到的方面比住宅要多得多。商业地产的发展主要依靠产品自身核心竞争力，先进的主题商业模式设计、先进的商业物业运营管理，以及符合市场的商业类型选择都尤其重要。

    判断商业地产是否过热，首先看，是否出现市场饱和。其次看，商业地产运作是不是专业人士在运作。也就是说商业地产的投资比较专业，许多非专业投资者进入，导致商业地产发展的风险加大。

    信托收紧 房企融资雪上加霜

    房地产企业最重要的生存命脉就是资金，融资受到一轮又一轮遏制，房企自然受损严重。

    ■记者：继银行信贷和股市融资收紧之后，房地产信托也有收紧的风险。最新消息称，部分信托公司已经暂停了房地产信托业务，而部分银行也在实际操作层面叫停了该业务。信托融资收紧将对房企产生何种影响？

    ■朱震山：房地产企业最重要的生存命脉就是资金，融资受到一轮又一轮遏制，房企自然受损严重。对于房地产企业而言，原有的主要融资渠道银行贷款在一轮轮的调控中、一次次的上调存款准备金率后，已经缩减得所剩无几。除了保障房项目外，实力雄厚、信誉良好的房企还能获得一些贷款外，其他开发企业基本拿不到贷款。

    如今，作为房地产行业主要融资渠道的信托此番再度收紧，将使房地产企业的融资情况更为雪上加霜。但对于资金运营良好的房地产企业来讲却又是机会。统计显示，上半年，我国前十大房企销售额都出现了大幅上涨，有的企业甚至增长了超过八成的销售额。越是在这样的市场环境中，大型房企的规模优势、品牌效应、技术优势越能显示出来。而原本就很弱的市场，在大型房企的强攻下，中小开发商就更加艰难，房地产市场整合洗牌的时代也随之来临。