眼看第三季度过去，广州写字楼的二手买卖及租赁市场行情有何新动态？据满堂红写字楼部总监刘星介绍，第三季度写字楼租赁市场的行情见涨，对比满堂红第二季度统计的相关数据，写字楼租赁价格整体升幅达7%。其中，越秀区写字楼的租赁价格升幅逼近21%，而价格攀升最为明显的天河区则以27%的租金涨幅吸引更多的投资者关注。想知道更多二手写字楼的市况现状及后市分析，本期话题不容错过。

　　投资建议：全方位考量 找行家帮忙可降低风险

　　朱良邑认为，对打算投资写字楼的买家，首先要清楚自己的预算，继而要了解板块的情况，对初次入市的投资者，购买传统成熟商圈的写字楼风险会较低，最后要了解该写字楼的物业管理素质、空置率等情况，对初次投资的买家，最好多与中介交流，了解一定的市场情况后再出手。

　　对于初出茅庐投资写字楼的买家而言，刘星则认为要从以下几方面综合考量一栋写字楼的投资价值。首先是要了解时下市场供应量，尤其要针对锁定区域，搜集相关数据信息。其次要翻查所选写字楼的历史成交记录，如果该写字楼未曾成交，则要转向考量周边区域的写字楼租售数据。此外，对于周边拍卖地价也要有所了解，“地价走势很大程度上能反映该板块的升值空间。”当然，要购入商用单位，还得与该物业所在板块的商业发展前景相结合。他提醒买家，不可以仅从广告或是个别报道中单独看待一栋写字楼的投资前景，而应当多搜集、多综合分析方能减低投资风险。

　　市况一览：回报率均在4%以上 小面积写字楼最多人买

　　据合富置业星汇商业部主管朱良邑介绍，在住宅“限购”、商铺价格的飙升影响下，很多人会转买写字楼，以前写字楼都以租赁为主，但近段时间购买的人明显增多，写字楼受关注度越来越高，特别是在成熟商圈中的二手写字楼更受青睐。现时写字楼租金回报率基本在4%以上，部分地段好、管理好的写字楼回报率会更高。以珠江新城为例，写字楼的价格必然还有上升的空间。而一些新兴商圈，如琶洲板块，写字楼的价格相信还会上涨，但价格的上扬要随着板块的发展而上升，并不会在短时间内大幅上升。

　　据业内人士透露，三季度的主流客户仍以购买200~500平方米的小面积写字楼单位的群体为主。中原地产工商铺高级营业经理刘伟伦表示，持有小面积写字楼单位的业主，眼看租售行情上涨，自然不愿意轻易放盘。小面积写字楼单位盘源减少，但市场上的投资客数量却有增无减，因此导致部分区域的小面积写字楼单位行情紧俏，“甚至有不少买家愿意以高于市场价的预算购入合心意的写字楼单位，但无奈市场供给不足。”

　　刘星也指出，正是因为二手写字楼的买卖价格水涨船高，这也令许多业主，尤其手上的写字楼租约是年底到期的这部分业主，更有涨租金的底气。

　　租赁新情况：自用成本较低 “分装空调”写字楼更受追捧

　　据刘伟伦透露，虽然本季度租赁行情畅旺，但真正的写字楼租赁高峰期应在年底至明年年初。参照往年数据与市场经验，经营情况较好的企业多半会选择在年底寻找更好、更大的写字楼单位，用以来年的业务扩张。

　　刘伟伦预计，今年年底写字楼租价仍会继续上升，第四季度会比第三季度有近10%的租金升幅。业内人士提醒，在写字楼租赁旺季，由于市场供求关系发生变动，过快增长的租金包含着非理性因素，自用租客应趁市场货量充足时，及时挑选合适的租盘。

　　与业内人士闲谈时得知，对写字楼租客而言，特别是中小型民营企业的老板，他们总是想租到一间“既有面子，又能省钱”的写字楼。刘星说，从今年年初开始，市场上多了不少租客求租300平方米以内的小面积写字楼单位，而在这部分客源中，寻找配备“分装空调”的写字楼的租客较往年同期有所增多。“以珠江新城为例，如津滨、汇美等写字楼均为可‘分装空调’的物业，这对于不少看重自营成本的老板而言，颇具吸引力。”

　　刘星指出，这类可分装空调的写字楼是在近两三年才兴起的，与传统配备中央空调的写字楼物业相比，可分装空调的写字楼能让租户可以不受其他租户的用电影响，拥有更加宽松自由的上下班时间，“这对于节约自营成本而言，很有帮助。”但由于这部分写字楼的货量不多，因此只要有业主放出单位租赁，立马会有租客上门。

　　买卖新亮点：小户型涨幅最大 二手写字楼税费吓退买家

　　据朱良邑介绍，广州传统的写字楼商圈主要包括珠江新城、天河体育中心及环市东板块，现时珠江新城写字楼二手均价基本在28000~32000元/㎡左右，天河体育中心板块写字楼二手价为22000~28000元/㎡左右，环市东板块的写字楼二手价约18000~25000元/㎡左右，这些价钱对比上一季度基本都有5%左右的升幅。除整体行价上涨，投资者的群体结构也发生了变化。据刘伟伦透露，今年合富置业接触的置业二手写字楼的客户中，从住宅投资转向写字楼投资的客户增长20%~30%，就整体客户情况而言，约60%的客户为自用型买家，投资型买家占40%。

　　多位业内人士则表示，本季度广州写字楼二手交易价上涨最快的当属小面积写字楼。据刘星介绍，虽然小面积写字楼交投比较火热，但由于货量较为零散，因此没有特别突出的投资区域。他强调，虽然今年写字楼二手市场较往年已有明显的畅旺好转，但与众多一手项目货量消化速度相比，二手写字楼仍是“小巫见大巫”。据满堂红相关数据显示，投资二手写字楼的客户仅占市场约20%。

　　“这与二手写字楼交易税费较重有着直接联系。”刘星指出，客户选择二手写字楼作为投资，多半是看中二手写字楼无需等待较长的交楼时间，“直接盘下即可赚钱”。但市场上的投资者，尤其新进场投资的客户，对于税费成本非常敏感，加之二手交易中涉及的程序及手续较多，其中若碰上不良中介或是业主，分分钟会让自己误入圈套。因此，不熟悉写字楼交易的买家宁可多等候一段时间，也不愿意为赚钱而冒险。这也导致二手写字楼市场行情与一手项目长期留有差距。