当前位置 > 楼宇经济 > 地产评论 > 浏览文章

剖析商业地产四大热门产业模式(2)

  • 杭州写字楼网
  • 2012/6/5 18:00:25
导读:   本期地产版筛选出四大热门产业地产模式进行剖析,综合专家观点可得:想要分得产业地产的大蛋糕,并非易事。产业地产对于开发商的经济实力、运营能力、资源整合能力都有着较高的要求,加之投资回报率的不确定以及回报

    早期的园区地产,还只是处于粗放型工业厂房的建设层次,环境艰苦、配套不完善,仅仅是给入驻企业提供一个“厂”而已。发展至今,园区地产的环境、配套和服务得到了重视,此时,可视作传统工业地产2.0版本的园区地产登上舞台。

    中国不动产研究中心(CRRC)研究报告则显示,从2005年第一次楼市调控开始,一线城市约有30%的传统房地产商转向园区建设开发,并且趋向于成熟。

    以深圳为例,从2010年开始,该市启动了大规模的城市更新,催生了众多新兴的产业园区项目,如深业赛格日立工业区、雅宝工业区、笋岗—清水河物流园、坂田第一工业区、横岗128工业区、平湖工业区等。如今,随着深业集团创新产业总部基地、星河雅宝高新科技园区、笋岗国际物流总部基地、深业泰富汽车物流园等新一代园区地产的陆续亮相,深圳的园区地产正遭遇热炒。

    中国房地产学会副会长陈国强认为,与常规住宅项目相比,园区地产至少有四个方面的利润增长点:一是城市基础设施开发建设利润;二是在土地一级开发利润以及土地转让的收益;三是房地产开发和销售的利润;四是园区地产后期的运营管理所带来的利润。“一般来说,工业地产的投资回报率一般为8%至12%、最高可达15%,若政府给予政策优惠,其投资回报率将高出15%。”

    相比住宅项目,工业地产的地价处于“价格洼地”,同时政府的支持以及政策的青睐,成为助力园区地产兴旺发展的三大推手。然而,CRRC报告直指,目前园区开发“重房产、轻产业”的现象不可忽视。同时,以园区地产为名的投机现象的出现,或成为园区地产发展的最大隐忧。

    一位不愿具名的开发商代表表示,虽然园区地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性,对开发商也形成了较高的门槛。但工业用地性质的灵活性是此类模式受宠的原因之一。由于工业土地价格较低,不少开发商采用以工业项目立项,然后变更土地用途,开发商业和住宅项目,或者二次转让获取高额土地升值收益。

    文化创意地产:95%文创园“挂羊头卖狗肉”

    在多数地产项目仍倾向于强化功能和扩大规模时,时髦又有个性的文创地产模式正在展现着它的巨大商机。但在文创地产项目里,究竟有多少文化创意的内容,值得深思。

    据中国文化创意产业网统计,截至今年4月21日,全国已建成文化创意产业园区共计1216个,其中,广东以118个创意园区数量领跑全国。该网分析,文创产业园区密集的多寡,与商业地产走势重合度较高,同时,文化产业园区发展与地方经济发展水平紧密相关。

    国务院发展研究中心研究员、中国社会科学院研究生院教授朱荣林曾在公开场合指出,由于功能定位的随意性和主观性,国内文化创意产业园区在建设过程普遍存在三种“混同”现象:将文化创意产业园区建设混同于普通的经济技术开发区;将文化创意产业园建设混同于房地产开发;将文化创意产业园区混同于旅馆餐饮区。

    “全国上万家文化创意产业园95%‘挂羊头卖狗肉’。”北京大学文化产业研究院发布的《2012中国文化产业年度发展报告》(下简称《报告》)点明文创地产乱象。

    《报告》称,按照文化部的规划,“十二五”时期,国家级文化产业示范园区原则上控制在10家左右。截至今年2月,文化部已先后命名了6家国家级文化产业示范园区、204家国家文化产业示范基地以及4家国家级文化产业试验园区,数量惊人。

    最近5年,深圳的文创产业增加值以年均20%以上的速度增长,文创产业园区业已成为深圳的文化发展利器之一,粗略统计,有近50家文创园区和基地遍布在深圳各个角落。

    虽然深圳的文创地产看上去很美,但实际上暗流涌动。文博会期间,一位不愿具名的资深设计师告诉记者,目前在深圳,有一部分文创项目就是打着“创意产业”的旗号,实际上就是开发商在囤地。

    “真正形成产业集群的文创园只有数得出的那几家,其他的不是卖服装就是卖茶叶,不是靠租金收入维持运营就是靠政府补贴。每年就利用文博会的机会,捞金一把。”该设计师分析,文创地产可视作各方利益诉求的集合体,“政府要政绩,文创企业要资金扶持,开发商要囤地”。

    《报告》认为,现阶段,遍地开花的文创地产项目存有“虚火”。造成混乱局面的关键在于缺乏行业准入门槛,同时全国没有形成统一政策束缚。文创地产本意是好的,但近几年来“大跃进式”的发展偏离了正常运行的轨道。有量无质的现状正在形成文创地产的泡沫,行业潜在风险也正在积聚。

    万科高层透露,如果仅靠开发商自持项目的话,资金沉淀周期和投资回报期都较长。实际上,万科并不具备养老地产的开发运营经验,就目前而言,万科所需要做的是在现有的市场环境中思考养老地产的业务模式,通过项目的试点培养自身在这一领域的专业能力。

关键词:商业地产,产业模式,地产开发商转型,投资产业地产,文化创意地产
  • 返回顶部
  • 责编:8037
  •        
  • 浏览:
  • 来源:南方日报
[声明]文章仅供学习交流,如涉及版权问题请及时与我们联系kf@5sw.com。感谢所有提供文章的媒体和作者。
最新相关
最新发布