所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。

    “售后返租”，这一曾在商业地产营销中的主推力作，引领购房者痴迷于“稳赚不赔”的投资模式，自打出炉之日便被定格在了房产销售的违禁之列，原因是自身潜在风险与隐患并重，甚至游离于违法边缘。受政策打压，该模式曾一度快速消失绝迹于业界。

    但在近期，因房产调控及行业回暖趋势的双重作用，隐身多年的“返租”模式开始在各地重新抬头大有圈土重来之势，在众多商业地产的簇拥下闪耀登场。这种模式外在看似进入门槛低、高投资回报率、拥有长租约年限，看起来是不错的购买切入点。不过，业内认为，高回报背后往往是一个“地雷阵”，很多投资者会被“诈”得遍体鳞伤。由此，投资的诸多风险已是不可避免，返租“钱”景需思量。

    一方面，商业地产经历过去两年井喷式的发展，各地商业地产存量明显供大于求。另一方面售价高企，开发商销售压力大增。“售后返租”则被开发商视为应对之举，而此举背后实为一种销售噱头、回报诱饵、利益陷阱，目的是实现快速回笼资金或超常规融资。对投资者来说，还是要摸清真实的市场回报水平，以长远的眼光来衡量是否值得入手。

    尽管针对“售后返租”有“投资有风险，购买需谨慎”等诸多风险提示，但总会有一些偏执于“天上掉陷饼”的投资者们对其青睐有加。不过，一旦涉足，“陷饼”很可能是“陷阱”。

    那么，“售后返租”作为目前吸引投资者的“杀手锏”，是否会真的保障投资无忧呢？打着“高额回报”幌子的商业地产，又真能让投资者轻松地旱涝保收吗?

    据中国商业地产联盟近期发布的报告显示，自住宅限购之后，商业地产得宠。仅去年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，今年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。看似无限风光的背后，一股商业地产的泡沫正悄然吹胀。

    商业地产同盟会秘书长王少山在接受《中国企业报》记者采访时表示，在未来2-5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。他同时预计，泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。

    问题一：供过于求逼其就范

    事实上，目前，已有部分涉足商业地产的企业已经开始使出浑身解数，来规避可能到来的“暴风雨”。在层出不穷的各种招商方式中，不乏采取“售后返租”等违禁手段突围困局，但暗藏着的风险显而易见。

    以本报前期调研香河县为例，这座仅距北京市中心45公里之遥，地处河北廊坊境内的县城，曾一度因地产“衰败”身陷“泥潭”而备受争议，近期，却又因地产的“复兴”引来外界的格外关注。而焦点不仅是多家开发商重回香河拿地的爆料，更多的则是一家号称政企商联手打造占地面积5000亩的商业地产香河香江全球家居CBD（一期），所表现出的“售后返租”销售方式，再次聚焦至公众视野之下。

    据了解，香河香江全球家居CBD（下称香江CBD）一期一段30万平方米核心馆已经结构封顶，2013年1月试营业。目前，该馆正是采用“售后返租”的营销模式，一经售后便承诺向业主回报前三年24%（每年依次为7%、8%、9%）稳定返租收益，扣除返租收益后合计每平米售价3900元。目前，香江CBD这一营销方式在现实中的确吸引了不少投资者的青睐。据《京华时报》报道称，该楼盘于今年6月底首推800余套铺源即告售罄。

    “投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。

    据香河县当地知情人士曾向本报介绍，香江CBD一期在高回报率、高收益的宣传口号下，该项目扣除拆返后的实际售价为3900元/平方米，在外界看似很划算，但在当地并不为奇。原因是，按照香河县当地楼市消费水准，商业地产项目所售实际均价几乎只在4000元/平方米左右，与香江CBD一期对外宣称“高额返租”后的净价值并无太大落差。事实上，香江CBD还是按当地正常楼市价格在外推。之所以，打着“售后返租”的幌子，是为了“忽悠”外地人在此可购买到具有投资价值的“廉租房”，在开发商眼中，这或许称得上是一种营销，但在当地人眼里，完全视为一种噱头和把戏。

    值得注意的是，香江CBD开发商香江集团在讲信誉、资质，重实力、管理方面可谓不折不扣。据了解，这家拥有20000多名员工，横跨商贸流通、房地产开发、资源能源和金融投资四大领域的大型民营企业集团，“修明德政、坚守法制”一直是视为企业成长原则。

    有资料显示，作为一个修明德政的企业和一个优秀的企业公民，香江集团在慈善事业上也铸就了不平凡的光彩之路。香江集团的慈善事迹频频见于报端，由于多年来一直热心公益事业，香江集团在《福布斯》杂志2005年中国内地慈善家排行榜上，集团总裁翟美卿女士以个人捐款6460万元的业绩，排名全国第三。

    二十年来，香江集团为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、慈善救灾和扶贫事业做出了杰出贡献。多年来香江集团向社会共捐资8亿元，捐建学校500多所，资助失学青少年3万多名。兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。

    然而，就是这样一家始终践行社会责任的标杆企业，为何会将如此规模庞大的商业地产楼盘（一期）以这种“售后返租”的形式进行拆分销售呢？

    一位不愿透露姓名的香江CBD营销高管曾向本报透露，主要考虑到当地商业地产的存量明显供过于求。据该高管介绍，一方面，在香河县城周边大大小小开发的商业地产项目不下十余处，而与香江CBD（一期）具有同等开发规模的也不在少数，但大多数商业楼盘的闲置率多得让人有些吃惊，即便是早在两年前开发的楼盘底商至今仍大门紧锁，找不到买家。究其原因，不仅是因房价的高企，主要还是当地对商业地产的需求出现过饱和。另一方面，作为以家具之都而著称的香河县，位于城内的千余家家具企业自然对集聚家具生产、物流、展销的统一经营场所有一定需求，但客观上由于家具企业都经历了常年发展，几乎都拥有了各自独立的生产、办公、营销场地。对于再次重新定位于为当地及周边家具企业提供集中办公运营场地的香江CBD恐难如愿，由此，如若再按照常规招商（销售）很可能会不尽如人意。其次，再加上房地产调控下的打压，处于夹缝中的香江CBD便以“售后返租”试图在困局中突围。

    问题二：盲目跟风险患重重

    “售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。

    据《佛山日报》报道称，近日，一则佛山逾百投资者台山淘铺“被骗”的消息引发业界极大关注。一年前，佛山逾百名投资者冲着“10年返租100%”的高回报，买下台山地王广场一些商铺，现在因商铺经营不善严重亏损未能兑现返租，投资者面临投资收不回来的困境。在这起投资案例中，千余名投资者面临“被违约”的困境，涉及资金数亿元。业内人士分析，“售后返租”是事件的导火索。

    从今年1月份起，该广场商业管理有限公司因经营原因未能兑付承诺给业主的返还租金，仅支付50%的合同租金，而到7月管理方租金给付全部停止。由此，引发该项目遍布珠三角的1700多名投资者的不满。