政策调控后住宅市场购买力受限，商业地产成为热点。近期记者对目前柳州比较热门的产权式酒店和写字楼市场进行了扫描和分析。并对商业地产如何投资的问题进行解析。

    市场热度

    商业地产的市场热度大家是看得到的，住宅市场投资受限后，大量的资金集中到商业地产上，开发商加大投入，各种商业地产项目拔地而起。与此同时，在投资多元化和通胀高企的当下，商业地产也成了更多人保值升值的首选，其物业增值稳定，而其回报率又大于住宅，住宅回报率一般在3%左右，商业地产则为6%左右。

    在今年5月25日本报社主办的“感知商道，论剑龙城—— —2012年柳州城市商业促进高峰论坛”上，广西瑞润商业地产管理有限公司总经理易小文就说道：“商业地产一直都在春天里，有两个依据，一是政府的支持，国家的用地政策利于商业地产的开发；二是看看十年来柳州商业地产的租金价格，一直都是涨的。”业内人士市博纳房地产营销顾问有限公司总经理徐诰临认为，就目前柳州的商业地产情况，商业地产投资主要有四种模式，一是街铺；二是商场商铺；三是写字楼；四是产权式酒店。

    街铺，顾名思义，如五星步行街、地下街的商铺。因为是临街，所以它的特点是单价高，但是增值也快，例如五星地下街商铺现在卖到12万元一平方米，五星街淘园世家每平方米11万元，均比三年前翻了一番，并且五星一带租金都是每平方米过千元，且只要愿意转手，供不应求。

    商场内的商铺，典型的如建佳商厦的商铺。特点是价格不高，一次投入不大，与临街的商铺相比，价格低一半左右，但增值空间也不小，关键看运营。

    写字楼，作为办公场所，随着商务需求出现，柳州很早就有，如2002年的华侨大厦。但柳州商贸并不发达，写字楼发展缓慢，租售比不平衡，租金一直上不去，多在每平方米30元左右。如今，柳州商务需求增大，写字楼市场也随之发展起来，往高端化发展，如阳光100、九洲国际。

    阳光100和天玺单价上万元，九洲国际更是高达18000元，但是产品一经推出，均全部售罄。天玺加推二期，九洲国际二期待售。目前，河东CBD的租金也达到了60元每平方米。
    关于产权式酒店，就像写字楼一样，随柳州商务需求增多而发展，尽管目前柳州还很少，只有双渔汇在售，但上升势头迅猛。其特点是投资门槛较低，面积都比较小，以标间、套间等户型为主，总价不会太高，一般在100万元左右。

    基本标准

    与投资住宅相比，商业地产更适合长期持有，其租金回报率也是住宅所达不到的。所以，投资的难度和复杂性要明显大于住宅，在选择时就要更为谨慎。

    商业地产的投资收益主要来自两方面，一是物业本身的增值；二是租金收益。相应的，选择时要分别考察项目的收益、升值空间和发展稳健性。

    徐诰临认为，除了地段、交通、人气、开发商实力等一般性要素外，还要看片区定位、项目定位和项目的运营。能否形成商业氛围，整个商业物业项目的定位和经营模式如何，对于商业地产的发展非常关键。

    投资商业地产需要对区域的规划有相对较深刻的了解，还需要看商圈定位和商业配套能否使项目不断升值。

    一个商圈商业业态的组合水平，直接决定了该商圈未来的增值潜力和价值。一个城市核心商圈的成熟度直接决定了其商铺的投资价值，一般来说越是成熟的商圈，投资回报率越稳定。

    再看项目本身是如何定位，是什么档次，规划有什么业态。最终还要关注商铺的运营管理方式。看清楚“谁在经营，谁在管理”，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与市场的需求相吻合。而项目的运营也不能孤立来看，而是整个项目整体要保持一致性。

    各有特点

    商业地产的投资，有一般规律，当然，各种模式也各有特点。

    商铺：背靠大树好乘凉选择商铺，既要看是什么开发商，又要看已经引进了什么项目。

    要选择品牌开发商运作的项目。除了品牌开发商有丰厚的商业运作经验外，后期宣传效果也很重要，从长期发展前景来看，还是“傍着大牌好赚钱”。

    俗话说：“背靠大树好乘凉。”一般来说，许多商业物业项目为了后期的招商，会在最初引进一些大型的商业集团，例如：肯德基等著名商业品牌，它们在选址的时候就会对此处做一个详尽的调查，同时它们本身就是一个吸引人流量的“磁铁”，因此选择此类商业地产，就能无形中获得很大的优势。

    写字楼：商务氛围最重要投资写字楼地段最重要，看周边是不是有商务氛围。另外，商务配套资源决定着产品的档次。好的物业管理可以让物业保值增值，全面高效的物业管理能大幅提升写字楼的办公效率。

    对于商铺来说，越养越值钱，而办公楼则有一个黄金增值期，一般持有五六年是黄金持有时间。投资办公楼最好购买有良好规划的新盘或已持有两年左右的项目，这样未来几年的收益能达到一个比较高的水平。

    产权式酒店：经营才是最关键管理公司经营不善，利润就无法维持，所以得确保回报的长期性和稳定性。首先，一定要签返租回报的协议，这是对自己利益的保障。

    其次，选择知名开发商。知名开发商注重企业形象，对产权式酒店项目一般追求长期投入，在各方面有严格的把关标准。再次，应对产权式酒店本身物业进行考量。根据整个项目的定位、运营、物业的地理位置、经营方式对酒店的发展前景进行深入分析。能不能吸引客人入住，将对投资者收益产生直接影响。

    最后，看酒店管理公司的资质，好的酒店管理公司的管理模式和营销方法能提高酒店的收益率，兑现销售前的投资回报承诺。