“如果说做房地产开发是小学，那么开发写字楼、酒店就是中学，而开发商业地产则是大学。”

　　时下，商业地产之风已经刮到了泉州这个沿海城市，未来5年内，仅泉州市区新增的大型商业面积就将达到500万平方米。

　　人们不禁要问，什么才是真正的商业地产？商业地产在泉州的发展条件成熟了吗？它给泉州的商贸流通业将带来怎样的影响？

　　什么是真正的商业地产？

　　——以零售物业的租金收入为长期目的

　　主持人：现在在全国许多城市，商业地产正如火如荼地发展，能不能简单地定义一下，什么才是真正的商业地产？

　　江春梅（佐谋（零售）管理咨询高级顾问）：严格意义的商业地产，是以零售物业租金收入为目的的。如果只是开发以后销售出去，则称不上商业地产，而只是房地产。厦门江头的SM广场就是一个比较成功的商业地产项目，因为开发商只租不售，并有较强的招商能力，而泉州目前不少楼盘大多商住两用，其中，商铺又以销售出去为目的，因此，称不上真正的商业地产。

　　泉州具备商业地产发展的土壤吗？

　　——人均GDP已超7000美元

　　主持人：商业地产在泉州的发展现状怎样？印象中，大型商业地产在北京上海等大城市发展较盛，泉州具备大量发展商业地产的条件和环境了吗？

　　蘧宇翔（泉州聚贤庄置业有限公司市场部总监）：泉州的商业地产近两年来发展很快。目前泉州市区已经确定要上的商业地产项目中，仅其商业部分的经营面积就达到了500万平方米，其中中骏·世界城以及百捷中央公园等项目，其商业部分的面积均达几十万平方米规模。

　　泉州中心市区现有的人口虽然还只有几十万，但是未来，随着城市化的不断推进，外来人口不断增加，中心市区的辐射能力将不断增强，是有可能支撑这些商业地产项目的。

　　江春梅：商业地产发展需要三个条件，一是人均GDP达到4000美元，目前国内一些大城市和沿海城市已经达到这个标准，泉州的人均GDP则已经超过7000美元；二是市场需求，即租户有这个需求，如全球大型的零售企业近年来纷纷进驻中国；三是房地产金融，即房地产信托基金，只有那种求稳，对回报率要求不高的长期资金，才能支撑商业地产的真正发展。

　　许渊朝（泉州连锁经营协会名誉会长）：商业地产在泉州的兴起，是商业发展的必然趋势，因为人们对一站购物和休闲生活的需求正在不断增强。大型商业地产往往具备许多功能，比如购物、休闲、运动、交际等等。现代化的商业地产，正不断向文化娱乐方向发展，就是要创造人们交际的需要，让人一待一整天，起码可以玩几个小时，因此，商业地产内餐饮、娱乐、休闲做得如何，直接关系到人气和商业收益，实际购物反倒不那么重要了。

　　商业地产可以所向披靡吗？

　　——许多项目仍需多年商业培育

　　主持人：既然这样，商业地产对泉州传统商业的影响应该很大吧？泉州沿街专卖店数不胜数，在大型商业地产不断催生的情况，传统产业该如何自谋生路？

　　许渊朝：许多人在形容大型商业地产入驻泉州时，喜欢用“冲击”这两个字，实际上是不妥的。大型商业地产在泉州的诞生，只是一种商业的尝试，能否真正获得成功，还有待市场的检验。多年来，每次大型商业企业甚至世界500强进驻泉州，都会对泉州的商业有所促进，但是都不会从根本上冲击传统商业。

　　实际上，泉州人购物还是喜欢货比三家的，同样的东西，如果在大型商业中心里面可以买到，在沿街的专卖店里也可以买到，并且后者的价格更合理，那么泉州人就不会选择到大型商业中心去购物。而大型商业的物业成本、管理费用等，决定了其商品的售价可能不低。

　　江春梅：由于泉州中心市区的人口基数并不大，且大型商业地产的辐射范围往往超过10公里，因此很难避免的一个现象是，商业地产之间的商圈交叉与淘汰也在悄然启动。目前泉州一些早期的商业地产中，一些项目并不成功，或者仍处于商业培育和调整期，凡事都要“一分为二”，对待商业地产更需如此。

　　有实力更要有眼光

　　商业地产，几个金光闪闪的字眼。

　　当前，全国各地的商业地产热正在悄然升级，万科、华润等知名企业也纷纷试水商业地产。

　　但是，商业地产的成功绝不是一日之功。会做商业的人，不一定会做商业地产，同样，会做地产的人，也不一定会做商业地产。这是一个对眼光、资金、团队、招商能力等各方面要求极高的行业，所以，即便这是一个香饽饽，国内能够企及的房地产企业也只有1%。

　　眼光决定了商业地产一半的成功。一个只做开发，并将大多数商业出售的开发商，充其量不过是房地产企业，算不上商业地产。国际上成功的商业地产商，无一不是以物业的上升以及商圈价值的增长为目的。

　　因为与住宅不同，住宅遵循的是市场供需的规律，而商业地产遵循的则是投资规律。