自国家宏观调控以来，商业地产渐渐从幕后走向了台前。大量投资者将闲散的热钱，纷纷投向“限购”盲区——商业地产，其中以写字楼投资最为突出。

　　而作为如今成都市场写字楼最为集中的地方——南延线，自然也成为了包括投资者在内的各方关注的焦点。新世纪环球中心、蜀都中心、东方希望天祥广场等大多数写字楼也标榜高租金，高回报率，事实真的如此吗？

　　5A甲级写字楼只吸引大企业

　　记者实地探查目前的5A甲级写字楼租金情况，发现普遍宣称租金在100元/平米左右。成都泰然房地产的环球时代中心，据了解项目预计将于10月底11月初亮相，甲级写字楼售价预计在15000元/平米左右，租金预计在150元/平米左右，而其第五代写字楼售价或将达到20000元/平米，租金预计为200元/平米。

　　如此高的租金，谁来买单？

　　某开发商称，通过我们招商入驻甲级写字楼的大多是大中型企业，而小型企业往往是不会这样选择。一家小型广告公司的蒲先生表示，手下员工10余人，目前租住在一环路北二段某商住房内办公，办公场所100多平米，每月租金2500元。据仲量联行发布的“2012年上半年成都房地产市场回顾报告”显示，上半年甲级写字楼有效租金117.5元/月/平米，据此推算，蒲先生如果选择在甲级写字楼办公，那每月租用办公场地的费用就要比目前高出6—7倍。而在走访其他小型企业时，他们也很明确地表示未曾想过搬到写字楼办公，毕竟每月如此高的租金并不是他们所能承受的。

　　回报计算：应租金+物业增值

　　投资回报率是投资者是否购买写字楼的关键数据。作为与地铁无缝对接的项目，东方希望天祥广场上月开盘，投资者与企业购买各占比一半，据其置业顾问介绍：目前项目均价12000元/平米，预计租金80—120元/平米，投资回报率将保持8%—9%。蜀都中心年底一期将投入使用，目前售价也在12000元/平米。置业顾问告诉记者，写字楼租金预计80—120元/平米，预计投资回报率也将保持在8%—9%。写字楼真的能达到这样的回报率么？

　　记者在调查中发现，目前南延线写字楼大多实行全部出售，公司自持物业相对较少，同时其租金回报率也仅是开发商目前的预计情况，而随着后期大量项目的入市，其租金回报能否真达到目前预计的水平呢？

　　对此，仲量联行商业部总监张裕鹏表示：“前几年办公物业市场刚起步，市场供应小、租金平稳，租金回报率接近投资回报率，随着市场逐步成熟，租金水平也开始有变化，而投资回报率不仅包括租金回报，我们还应该从中长线看物业增值情况来判断物业的投资回报率。”

　　同时，一组数据也给了我们信心，第一太平戴维斯发布《2011中国房地产市场回顾及2012年展望报告》显示，成都写字楼回报率连续三年超过8%，高于北京、上海、广州、深圳，位居监测的全国五大城市榜首。