一年一度写字楼业主“涨租”高峰期即将来临。

    从今年年中以来，广州大批新写字楼交楼，市场空置率升高。中介机构统计数据显示，今年第三季度广州甲级写字楼空置率达到22.2%的高位，环比升1.6%。空置率的升高是否会加大租金下调的压力？明年写字楼租金还涨得起来吗？投资客又应该选择哪些物业投资？这成为年底投资者最关心的话题。

　　未来半年写字楼空置率还将维持高位

　　主持：广州甲级写字楼空置率已经超过了两成，这一数字颇为惊人。

　　相韡：从五六月开始，广州新交楼的写字楼项目特别多，大多集中在珠江新城，像利通广场、珠江城、保利V座、高德置地广场二期、恒大中心等等，另外还有海珠区的南丰汇等。这些项目每一个体量都超过10万平方米，有的甚至达20多万平方米。

　　刘广浩：这些新项目大多数只租不售，尽管一早就开始预租，但毕竟一下子增加了近百万平方米的写字楼面积，加上近两年的整体经济环境没有太大改善，广州要消化这么多的写字楼，确实需要一段时间。所以，空置率升高是必然的，而且未来半年内空置率还会继续保持在高位。

　　写字楼租金涨幅收窄至2%-3%

　　主持：空置率这么高，会不会把租金拉下来呢？

　　刘广浩：整体来看不会。一方面，现在的新甲级写字楼项目定位都很高，而且大多扎堆珠江新城，虽然租赁市场竞争大，但整体租金很难降下来；另一方面，这些新项目绝大多数是发展商自持的，市场不好，最多是对世界500强等优质租户提供更大的租金优惠或延长免租期，但对普通的客户，普遍还是不会降低身段的。

　　相韡：我们的研究数据显示，前几个月虽然空置率上升了，但是广州写字楼市场的整体租金还是比较平稳，甲级写字楼平均月租金158元/平方米。前两年因为写字楼高端市场的新供应不多，基本是大业主在挑客出租；但现在情况反过来了，开始出现租户主导的市场，租户在租金谈判上开始占有优势。不过在高通胀的大行情下，租金不升其实已经等于变相“降租”了。

　　主持：现在写字楼租金究竟是涨了还是跌了呢？

    刘广浩：现在的情况是租金上涨幅度收窄了。前两年广州写字楼的租金年涨幅大多有7%-8%，个别项目甚至一年涨了一两成，但最近这一年，租金涨幅只有2%-3%。

　　相韡：确实有些卖散了的项目，小业主收楼后看到市场行情不太好，会降低心理预期价位，降低租金求租。不过发展商自持的物业就始终不会大幅降价。还有些发展商为了“托市”也使出不少招数，像用关联公司或属下公司租用物业创造超高租金纪录等，都是希望把市场稳住。

　　投资市中心传统商圈更保险

　　主持：从投资者的角度看，目前投资哪里的写字楼比较保障？

    刘广浩：写字楼不像住宅，便宜些可能就会有人要。写字楼最需要的还是人气，特别是周边的商务氛围。以前广州的写字楼基本集中在天河、越秀、海珠和荔湾四区，现在已有向外扩散的趋势，如增城、萝岗、南沙、黄埔、白云等地区都开始有写字楼供应。从市场行情看，这些非核心商务区的写字楼特别是定位中高端的项目，目前租务行情都不是太好，特别是增城、萝岗、南沙这些地方，商务氛围需要较长的时间才能成熟，投资这些地区的写字楼，更要有长期熬下去的准备。当然了，这些郊区项目可以走差异化道路，比如面向创意型、外包服务型、科技型企业，以及一些正处于创业阶段的中小型企业等等，用优质的生态环境和优惠的租金作为卖点，还是能吸引租客的。主持：从目前看，想投资写字楼，还是市中心的传统商圈的项目比较保险，对吧？

　　相韡：是啊！通常门槛高的项目投资风险会相对小。传统商圈的项目就是如此，珠江新城写字楼单价卖到四五万元了，从目前看虽然租金回报会走低，但是毕竟空置的可能性还是会比郊区盘小些，风险相对也就低些。

　　刘广浩：写字楼的管理费不低，如果出现空租，业主不但没钱收还要自己付上高额的管理费。如果资金实力充足，选市中心成熟商圈的项目要比郊区的稳妥些。实在要选郊区盘的话，选宜商宜住带洗手间的商用公寓型项目，也能一定程度降低风险。就算企业不愿意跑到那么远的地方去开公司，但只要租金实惠，还是有可能吸引租客居住的。

　　特邀嘉宾：中原地产三级市场发展中心总监刘广浩、中立地产高级分析师相韡

　　主持：本报记者 李琳