“新国五条”政策对商业地产的冲击
- 杭州写字楼网
- 2013/4/23 13:47:22
此次”新国五条”政策的出台,虽然商业地产不在调控范围以内,但”新国五条”还是对其间接产生了一定的影响。
利好
根据以往的形式来看,当住宅市场受到抑制的时候,商业地产发展便会迎来机遇,地产开发商会加重商业项目在其开发中的比例,更有甚者直接从住宅开发转变为商业地产开发。
而”新国五条”政策也像为商业地产打了一针强心剂一般,伴随政策出台住宅市场的限购、限贷等调控持续缩紧,近一步刺激了商业地产的投资需求,有望拉动写字楼、商铺和酒店公寓的物业价值。在目前通货膨胀的压力下,市场上寻求保值增值的投资资金将从住宅市场流入商业物业市场,这对商业地产而言,绝对是利好的一面。
不利
自近几年政策调控以来,商业地产因其可规避限购、限贷等政策,可谓是逆势生长迅猛,但”新国五条”政策通过直接打压住宅市场,也间接抑制了商业地产的发展。
目前绝大多数转型商业地产的开发商大多采用一种”以住养商”的模式,这种模式本身就暗藏风险。
第一、”以住养商”模式生不逢时,企业转型容易搁浅,一般开发企业的转型思路,利用住宅销售带来的现金流,来实现商业滚动的开发模式,帮助商业项目渡过养商阶段,但这种模式适合在房地产行业的上升期间。在当下住宅市场并不明朗的情况下,企业对于政策的抵御能力较弱,再遇调控,无疑雪上加霜,贸然的”以住养商”模式,以住宅反哺商业的方式,无疑把住宅和商业的风险捆绑在了一起,势必会给企业造成更大的资金运作压力,往往转型企业容易死在转型期间。
第二、用开发住宅的理念和运作团队开发商业项目,往往容易发生商业物业选址失误等问题。比如选址新城区项目,或者区域新商圈项目,目前部分项目估计过于乐观,忽略了基本的商业培育周期,对区域内大体量的同质化竞争者视而不见,此外部分商业物业难以分割到户办理产权等问题。其次过去的住宅运作团队缺少商业地产开发方面的经验,没有低成本的融资渠道,没有现代化的商业运营理念,没有商家资源,招商困难等问题,都让转型企业增加了开发风险。
总体来讲,”新国五条”政策的出台,对地产行业影响深远,在利空消息叠加下的住宅市场,和间接受影响的商业地产领域,不是简单的住宅受限,商业地产就能火爆来武断下结论的。
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