房企前20强均已进入商业地产
- 杭州写字楼网
- 2013/5/6 10:49:50
“从市场环境来看,部分二三线城市商业地产的供需敞口加大,为迎合地方政府、消费者、地方企业的发展,加大商业地产的供给成为必然。特别是楼市持续调控加快了住宅业‘低风险、高收益’行业特征的退化,新型城镇化的制度红利又提高了商业地产投资回报率。”上海易居房地产研究院研究员严跃进如此认为。
不过,对于房企来说,谋划商业地产的转型总有那么一丝的“不情愿”。特别是住宅市场在遭遇限购、限贷后等紧缩政策后,“国五条”细则的陆续出台,更让开发商推盘热情跌至冰点。
作为住宅专家的万科,也开始在全国各地开展商业地产实验。“由于纯住宅用地供应越来越少,不做商业地产就得退出一些市场。”万科董秘谭华杰表示,“至于商业地产每年的投资占比,万科是五年内不超过20%。”
公开资料显示,目前排名前20名的开发商均已进入商业地产,整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中,有多达10个是商业地产项目;据不完全统计,目前万科已拥有18个购物中心,商业项目规模达到600万平方米。
尽管如此,对于部分开发商来说,二三线城市投资成本仍具优势。
“30万人口的集群配置10万平方米的购物中心是比较理想的投资成本控制,如果再多,可能成本就需要重新衡量定位。”阳光新业副总裁吴尧认为。
在他看来,目前一线城市部分地区的商业中心已经出现饱和状态,而二三线城市发展空间较大,但是最终需要根据城市人口确定购物中心的数量。
一般来说,二三线城市甚至四线城市拿地拿项目,企业所投放的资金远比一线城市少,而且在拿地政策上可以享受到一些税收的优惠。
李礼也表示,像永泰城的体量基本上都是上百万平方米的规模,与之匹配至少要有20万平方米的地块,但是目前在一线城市例如北京、上海等,顺利获得土地已经非常困难。“所以大城市满足不了业态的需求,相反,二三线城市在人口和体量上更容易实现业态的多元化。我们选择城市的标准是要在300~500公里范围内有辐射能力,目前看省会城市和一些较大城市有这个实力。”
战略模式待考
不论是主动转型还是形势所迫,房企进军商业地产的号角已经吹响,在千军万马角逐中,如何突显个性化主题是商业地产避免同质化的关键。
王永平告诉记者,综览商业地产的开发模式,在全国范围内拥有一套成熟的运营模式的企业几乎没有。“虽然万达和万象城是商业地产中比较成熟的一个业态模式,但是相较于每个企业自身的定位,这种发展模式并不具备参考价值。”
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为,目前看来,商业地产不论是一线城市还是二三线城市,都无一例外地复制“购物中心、商业街、酒店、写字楼、公寓”的模式。“这种投资模式对应的是成熟的商业地产运营团队,从住宅到商业进行转型后,未来商业存活率的状况是投资者必须考虑的头等要素。”
在他看来,从营销角度来说企业需要有一个差异化的定位,才会产生这种消费的价值和附加值。遗憾的是,目前很多转型做商业地产的房企一定程度上并不具备上述因素。
王永平认为,目前很多企业转型的初衷是因为手上握有很多土地,但是住宅限购的政策让地产企业只能做商业,“这些企业大多没有认真规划和做前期资金储备计划,往往是项目开始动工建设或者营业后,由于没有成熟的运营团队而出现经营不善的局面。对这些企业来说,这种转型最终必然失败”。
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- 来源:中国经营报
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