疯狂的商业地产 杭州房价无下探的可能
- 杭州写字楼网
- 2013/5/9 13:11:02
近段时间,有几件事情引起我的注意,一件是一次与国土局的人聊天,聊到杭州的房价,他直言杭州的房价没有下探的可能,“原因很简单,就是没什么地了,主城区位置好点的地块,也都用来做商业了。”另一件是跟外婆家连锁餐饮的投资人聊天,他告诉我,外婆家目前已接到的进驻邀约已达100多个项目,“从南到北,遍布全中国,很多做商业综合体的,都想把外婆家引进去,租金什么的也都好谈。”这两件事叠加到一块儿,让我提出了一个基本的结论,那就是商业开发太过量了。
最近几年,住宅市场连续遭遇严格调控,地方政府供地向商业地产倾斜,大量住宅开发商、零售商、制造商集体转型或多元化开发商业地产。大规模投资涌入后,商业地产的供应量急剧增加。开发商的这种选择与地方政府不谋而合,因为就中国现状而言,建设摩天大楼和宏大商场,往往被视为现代化及官员能力的证明,有利于官员积淀政治资本和未来擢升。因此,即便开发商不想转型,地方政府在土地供应结构上,也明显倾向于商业地产,大量的商业用地被推出。即使是住宅用地,通常也被要求配建10%—20%的商业面积。这种趋势在杭州这些年的土地供应中也可得到佐证。
大量商业地产项目的上马,引发的一个普遍后果就是招商困难、同质化现象严重、空置率过高等问题。近几年来,商业地产投资的增长远高于零售业的增长,零售业的增长速度最近两年大概为13%—15%,而商业地产投资的增速为27%左右,从而导致商业项目空置率大幅上升。而线上零售的迅速崛起,更令这一局面雪上加霜。据中国购物中心产业咨询中心的统计,2013年,中国新增的购物中心面积将超过4444万平方米。到2013年年底,中国购物中心累计存量将超过2.5亿平方米。易居中国的统计也显示,2011年至2015年,中国20个重点城市新增的城市综合体总量将超过1.6亿平方米。
现在所谓的商业综合体招商到底有多难,外婆家连锁餐饮的投资人告诉我,以前只有高端奢侈品品牌能要求地产商提供装修补贴的事,如今也发生在快消品和餐饮品牌身上。类似于H&M、ZARA等快消品牌在进驻一、二线城市商场时,都会向地产商要每平方米几千元不等的装修补贴,外婆家现在也正在效仿他们的这种做法。此外,品牌商和零售商不仅对进驻的楼层和面积更加挑剔,还开始要求将谷底租金转为流水抽成,让地产商分担开店风险。
有些开发商本来运营能力就弱,多少也感受到商业地产的寒流,因此很多项目都最终难逃被散售的命运,而散售会使商业地产项目在招商、经营上陷入更大混乱,降低购买者的收益。这也是为什么,前段时间有朋友来问我,能不能购买滨江某散售的商业项目,被我断然否决,因为从杭州的历史经验看,还没有一处散售的商业项目能做成功。
万象城是杭州迄今为止经营得比较成功的商业体,但至今它的百货业仍是亏钱的。我一直跟朋友说,对于很多买房者来说,项目周边有个万象城,还不如有处平价超市来得更实惠,因为你不可能抱着一个万象城天天过日子,却能抱着一个世纪联华过一辈子。杭州这样的城市,以往的商业发展过于滞后,大量商业体的出现,本有希望改变这种局面,只是过大的开发量以及过于雷同的布局,使得商业地产呈现出远比住宅更为浓重的泡沫迹象。
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- 来源:杭州日报
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