住宅“限购令”在一定程度上促使商业地产“翻盘”，尤其是一直处于“非主流”位置的写字楼物业迎来了新的发展机遇，随之而来的就是扎堆入市。然而，这并不意味着商务市场的饱和，因为，“定位准确、规划合理、管理科学、配套智能化”的价值楼宇还实在称不上多。

　　布局
　　扎堆入市 且区域分布严重不均

　　近年来，在限购和限贷“双限令”影响下，越来越多的房企和投资者将目光投向了素有“风险避风港，资金蓄水池”之称的商务地产。一时间，郑州商务地产市场风生水起、火爆异常。

　　据不完全统计，随着郑州高铁片区的集中发力，预计2013年郑州写字楼存量将达约400万平方米，按目前郑州80万~100万平方米的年去化速度计算，消化存量就得四至五年光景。

　　据深圳泰辰提供的数据显示，郑东新区现在售写字楼28个，2013年将入市项目13个，体量约191万平方米，区域内潜在项目至少15个，多集中在高铁片区及龙湖副CBD、龙子湖大学城区域，且多为商务金融用地，总体量约270.89万平方米。

　　上周末，记者走访时发现，围绕郑州客运东站2公里的范围内，随处可见热火朝天的施工场面，一栋栋在建项目大都是写字楼产品。但销售中心内大多是气氛沉闷，咨询者寥寥。

　　除了郑东新区外，还主要分布在金水区，如经三路、紫荆山路、农业路等传统商务区，但与东区相比，可谓不成规模。

　　而区域环境较为成熟的北区、南区和西区则相对缺乏，不少企业不得已选择住宅和一些商住楼进行办公，商务配套、形象和效率更无从谈起。

　　如此分布造成的结果是，郑东新区已步入“价格战”。据统计的5月份办公市场数据显示，同样位于郑东新区，有项目成交金额为每平方米18737元，距其不远的另一项目则为每平方米10383元。

　　对此，有房企负责人认为这与盲目跟从市场热点不无关系，区域库存高企，势必造成竞争加剧。

　　问题
　　结构失衡 差异化将成生存关键

　　在住宅受抑后，住宅房企转战写字楼市场的现象风靡全国，此举使得原本就同质化严重的商务市场问题愈加突出。

　　从整体看来，郑州商务地产市场沙石共存，一大批开发商在规避风险和利益驱使下，依然以运营住宅的习惯开发“假”级写字楼。注意力主要集中在层高、空调等上面，却忽略了自身独特的产品优势的打造，总是给人一种钢筋混凝土的冷时代。

　　由于缺乏理性的规划和对市场的盲目乐观，许多地产商依据经验开发，形成整体档次和标准无法与国际商务形象接轨。走访市场，“5A、超5A、甲级”等名号的写字楼随处可见，但在具体呈现方面，则又是另外一番光景。

　　“企业初创期办公场所还能将就，随着企业的发展，我们越发感觉到企业形象和商务效率的重要性，但却发现可供选择的地标性楼宇非常少，没有人愿意投巨资于一个价值平平的产品。”一私企负责人这样表示。

　　颇为明显的是，随着中原经济区的快速建设，国际国内大型企业的办公需求日益提高，而郑州商务市场则存在种类不够丰富，产品结构失衡，缺少有个性、针对高端企业客户群量身定做的项目。换句话说，尽管从办公存量上来说，处于一个高饱和状态，但“定位准确、规划合理、招商得力、管理先进”的写字楼还严重不足。

　　因此，克尔瑞在对办公市场的量价情况统计时认为，2013年以来随着办公物业去化压力的增大，以价换量项目增多，价格下滑，成交量小幅回升，但依然处于低位。

　　在河南楷林置业有限公司董事长郑新桥看来，城市发展和限购政策的执行使得越来越多的开发商将运营转向了商业地产方向，尤其是高铁区域，成为众多开发商的必争之地，未来三年郑州东区的写字楼投放量还将大幅增加，市场竞争不断加剧，形势不容乐观，正确的战略至关重要。

　　他认为，中国房地产行业的黄金十年已经过去，未来能生存的房企除了已经遥遥领先的实力房企，就是在某一细分市场具有竞争力的企业。也基于此，多年来，楷林专注于写字楼的投资和开发，做高端商务空间的领袖品牌。

　　未来
　　亟需升级 高品质成就企业增值

　　随着中原经济区建设的稳步推进，区域经济迎来大发展，推动了郑州写字楼市场繁荣，世界500强、全国领袖型商企以前所未有的默契，集体将目光投向这片热土，他们的进驻对郑州高档写字楼的需求与日俱增，这将直接促使写字楼产品的品质升级。

　　在商务国际化的作用下，企业对多功效性办公场所的需求也日趋迫切，如高速电梯、3.8米以上的层高、挑高大堂等，这些前些年写字楼的豪华配置，当下只能算是标准配置，而且也已经成为大多数写字楼必须达到的普通标准，现在的写字楼必须集高品质、时尚元素、高智能化、多功能配套于一体，才能赢得企业主的青睐。

　　以近期颇为热销的产品为例，绿地中央广场这一超高层建筑有着绿地集团强大的品牌影响力，作为郑州交通枢纽中心的重要组成部分，又将与郑州地铁、新客站前中心地下广场相连。在产品规划上又集写字楼、四星级酒店、餐饮、娱乐、购物中心为一体。

　　位于北区的瀚海北金130米高双子塔写字楼更是填补了北区高端写字楼的空白，在外部形象上，则以稳重的黑色辅以跳跃的白色给人以极强的视觉冲击，极具艺术感的同时充分展现了楼宇的高品质和时尚感。

　　而楷林IFC作为中原首席LEED绿色建筑群，配置1910个车位、45部高速电梯，最长侯梯时间为32秒，最重要的是它还拥有一支专注高端写字楼物管十多年的专业团队。

　　可以预测，未来郑州写字楼市场会进入一个新的跨越式阶段，如何从强敌环绕中突围成功，记者走访了多家写字楼营销中心，并采访了准投资客户和专家。

　　他们认为，写字楼硬件配套是首要，主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等，这些都是客户对写字楼的基本要求，虽然是办公，很多人还是很在意朝向、层高、公摊、承重等问题，所以要尽可能地人性化、实用，打造人性化低碳节能商务空间。

　　其次是物业管理。一个好的写字楼必然有一个优质的物管公司，经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

　　对于实力雄厚的写字楼项目，在业态规划上可以采取全方位、整体式设计，将大体量的写字楼、公寓、商业，以及相关配套设施如饭店、会议、娱乐、健身场所集合在同一区域内，将其打造成为一个城市综合体，让客户随时可以享受到商务活动的便捷性和舒适性。