立面越显眼，越有话题感

    不难发现，一些写字楼对建筑外立面的设计也是创意十足。如来福士广场由国际杰出建筑大师Steven Holl担纲设计，其异形结构与多面切割让建筑风格看起来特立独行。希顿国际广场的设计方将由迪拜七星级帆船酒店的总设计ATKINS公司担纲，均采用三角形水晶体设计。

    “建筑立面越特别，设计有国际感的写字楼让人很容易识别。”成都写字楼信息网总经理李东认为，成都不少写字楼都中规中矩，因此在设计上加分的写字楼有很强的优势。

    【代表项目】

    GTC·环球时代中心 、成都棕榈泉国际中心、希顿国际广场、环球中心、明宇金融广场

    租金密码6：交通到达

    楼下四通八达 何愁租金不给力

    【名词解释】

    写字楼周边交通条件、通达性，是企业选择办公物业时的重要指标之一，因为这决定着未来使用者工作的便捷度。地铁站远近、周边公交线路是否发达、自驾车是否方便，对于写字楼而言都十分重要。

    【记者调查】

    地铁沿线 上盖物业最紧俏

    纵观成都写字楼集中的区域，大多分布在地铁1号线和地铁2号线沿线上。而“地铁”也成为写字楼最重要的“配套”。

    以地铁1号线世纪城站上盖物业地铁大厦为例，这个没有进行过宣传的楼盘，投入使用后入住率很快就高达85%，租金在85～100元/平方米·月，远远超过两公里外的新希望国际、蜀都中心、美年广场等。

    此外，直接成为出地铁口上盖物业的写字楼还包括地铁1号线上的棕榈泉国际中心、仁恒置地广场、汇日央扩、来福士广场、GTC·环球时代中心 、奥克斯广场、茂业中心；地铁2号线上的九龙仓·时代1号和8号、明宇金融广场、摩根中心、信德·环球广场；此外还有未来地铁4号线的上盖物业光华中心、珠江新城国际写字楼集群。据记者了解，上述已交付使用的写字楼，无一例外租金均价在100元/平米·月，高出同区域离地铁较远的写字楼。

    “距离出站口越远，价值量级就会逐层递减。”成都新港地产执行董事张红兵指出，从一线城市和成都地铁上盖物业的租金水平已经显示，距离地铁口越近的产品无论租赁还是销售，都优于其他距离较远的地铁概念物业。

    开车好到达 节约上班时间

    开发商最喜欢提及“地段”，对于办公人群来说，最好的成熟地段并不意味着方便到达，特别是对于地铁交通较远的楼盘，开车容易到达十分重要。“我们项目在邻益州大道旁，虽不是天府大道南北主干道上，但开私家车走天府二街、益州大道都更方便，附近有11条公交站，接驳地铁线也就1站路，到任何地方都很方便。”复地·复城国际项目相关负责人表示，私家车主开车方便到是项目的优势之一。

    大多数自驾上班的人群，怕太远、怕堵车、怕绕路。以天府广场旁的城市之心为例，要想从成都的东面和南面到达城市之心，需围着天府广场绕上一圈，期间要经过4个红绿灯，再加上上下班交通高峰时段车流量大，这一圈绕下来起码也要七八分钟。再对比人民南路上的汇日央扩广场和来福士广场，因为前者有从滨江西路、滨江中路、人民南路等多条道路选择，开车就更容易到达，而后者无论从哪个方位来必须从人民南路往北的方向才可以到达。

    “目前成都分布写字楼最多的天府大道两侧，有益州大道、剑南大道等多条纵横相接的道路，因此即使离地铁站较远，上班人群却有多条道路可选择。其次是东大街两侧，虽然高峰期主干道比较拥堵，但因为写字楼集中在3公里以内，因此还是比较便利的。”李东表示，大多数写字楼会分布在城市主干道上，车流拥堵是一定的，因此要判断自驾车的通达性，只能看其区域内交通组织是否合理，有多少条道路可到达，期间是否需要绕路。

    【代表项目】

    棕榈泉国际中心、GTC·环球时代中心 、复地复城国际、明宇金融广场、九龙仓·时代1号、信德·环球广场、珠江新城国际写字楼集群

    租金密码7：内部配置

    硬件直接决定入驻企业舒适度

    【名词解释】

    硬件是写字楼的基础，内外公共装修标准、设备设施、中央空调管式数量、停车位数量……硬件也是衡量写字楼品质的重要标准。写字楼硬件配置高与低，直接关系到后期的租赁情况及租金水平。

    【记者调查】

    是否甲级写字楼 先看硬件配置

    仲量联行依据成都写字楼市场做出的报告认为，目前甲级写字楼的定义至少要满足以下硬件的设施标准中的80%以上。这些标准有：商业用地，写字楼建筑面积不低于2万平方米。外立面采用玻璃、铝板及天然石材。单层建筑面积不低于2000平方米，净层高不低于2.7米，平均得房率不低于70%并且可以灵活分割。在日用配套方面，停车位和电梯都需要充足，还得安装可变风量的中央空调。洗手间设施充足，进口名牌洁具。大堂和公用区域装饰豪华舒适，大堂挑高2层或以上，走廊宽敞。完善先进的5A智化系统、国内通讯网络服务商均可进入大厦。双回路供电、并备充足后备电源……

    尽管市场上几乎所有的销售型写字楼都以甲级写字楼自称，但随着交房潮到来，很多写字楼在租赁市场已经现原形，城南一座去年刚交付的写字楼，因为净层高太低，出租率不太理想。对于写字楼来说，硬件配置相当重要，搞不好硬件就会出现“硬伤”，想补救都补救不了。

    高力国际成都公司总经理蔡孟颐认为，硬件配置与使用舒适度密切相关。写字楼电梯数量及品牌、停车位配比、卫生间设施、强弱电系统、空调新风系统等, 都是用户在硬件甄选中最关注的方面。

    更高要求：人性化低碳节能

    随着写字楼市场的更新换代，租客对写字楼的人性化、低碳节能的商务空间的追求更高。戴德梁行成都公司写字楼部的负责人表示，良好的送风系统开始成为不少企业选择写字楼的硬指标。

    希顿国际广场相关负责人表示，现代企业对健康安全的办公环境要求越来越高，它涉及到包括网络安全、资讯安全、员工身心健康等方面。作为成都低碳环保型写字楼代表之一的希顿国际广场，使用的LED灯比传统节能灯节能50%以上，光效和光利用率更高。

    GTC·环球时代广场升级创新30余项硬件标准，以5.75米的层高打动了很多企业和投资者。同时在空调系统方面则采用顶级空调及国际上最先进的新风系统，楼宇智能控制系统辅助，三重节能，自带除尘系统，并配备美国约克纳米消毒器及香氛系统。

    信德·环球广场则是金牛区CBD区域的首座甲级写字楼，由香港著名设计师梁志天担纲设计的全单元式玻璃幕墙外立面、挑高星级入户大堂等公建部分，处处彰显现代写字楼建筑的超高品质。18台德国高速电梯、地下三层宽敞车位配比、星级标准卫生间、每层特有的阳光休息厅，都增强了准业主的信心。

    企业进驻率高的中海国际中心的硬件也值得一提，全景落地窗环绕式大堂、360°采光无柱式开间设计。尤其是独具匠心的CEO行政卫生间和双层挑高景观阳台更是引领了成都商务办公的发展潮流。

    【代表项目】

    希顿国际广场、中海国际中心、GTC·环球时代中心、成都棕榈泉国际中心、信德·环球广场

    租金密码8：综合配套

    没有配套何谈租金

    【名词解释】

    餐饮、商务、会议、展览，当越来越多配套服务出现在写字楼内时，综合配套体系势必成为决定写字楼租金高下的重要一极。从去年开始，成都市面上新增写字楼项目无不把配套能力作为卖点之一重度推广。

    【记者调查】

    位于总府路的时代广场写字楼，建成于2005年，是成都甲级写字楼最具代表性的项目之一。目前，时代广场平均租金水平超过100元/平方米·月，且入驻率长期超过95%以上。通用电气、索尼、东芝、渣打、和记黄埔、法领馆等世界500强企业和世界知名机构，都长期在这里办公。

    “一个投入使用近十年的写字楼，为什么还能保持较高租金，并深得优质租户信赖？”时代广场开发商四川泰然集团总经理朱宏认为，软性的综合配套及服务能力是构成时代广场核心竞争力的重要内容。泰然集团专门为时代广场成立了诚悦时代物业管理有限公司，其具体工作一方面提供高效的物业管理，另一方面对入住企业进行专业化商务服务，如活动策划、小型会展、餐饮供应等。

    和记黄埔是时代广场的长期租户，其内部负责人说，时代广场的综合服务能力，还体现在采纳承租企业的意见上。“有一次，因为下雨，我进入大堂时跌了一跤。泰然集团高层获知消息后专门派人慰问，并着手整改了大堂前的地面铺装砖。这样的诚意，很让人感动。”

    “写字楼的综合配套能力，最重要内容之一，还有配套商业的布局。”成都新港地产执行董事张红兵表示，写字楼打造配套商业需要确保几个条件：商家能够盈利，开发商能够经营，充分满足办公人群配套需求。其中，最后一条十分重要。事实上，很多写字楼项目正是由于配套定位缺失或混乱，而很难吸引到优质客户进入。

    成都香格里拉写字楼堪称写字楼优质综合配套体系的典型，其内部不仅有企业必须的银行、邮局等配套，同时还有满足公司中高层人员商务需求的私人健身会所及高档餐饮，也有满足广大员工日常需要的便利店及员工餐厅，更重要的是，它还能提供满足外籍人士及出国人员服务需求，相应的酒店配套甚至已成为企业年会、盛典等活动的指定举办场所。因此，香格里拉吸引了大量的国内外知名企业。

    “如今，新推出的写字楼大多注意到了综合配套能力对后期租赁的提振用作。”有业内人士表示，写字楼配套体系不仅要针对自身写字楼人群，还要尽量吸引周边消费人群。配套定位是否准确，客观上决定日后招商及写字楼招租运营的成败。

    在对符合八大密匙的楼盘进行梳理后，记者发现，有不少写字楼在多个关键因素里反复出现，提及率非常高。其中最为突出的是明宇金融广场、时代广场和仁恒置地广场，同时具备极强的建筑标识性、交通到达性，且都是自持性物业，租金水平也领先市场水平。

    从本报记者调查分析中显示，仁恒置地广场具备业权统一、市中心地标建写字楼、地铁口物业、品牌名气四个方面的综合素质，这就不难解释仁恒置地广场在成都写字楼市场“最高租金”的表现力，其物业最高租金可达300元/平米·月，不但超出行业水准，还是不少甲级写字楼租金的4倍。

    而位于东大街的明宇金融广场也是业权统一的持有性物业，是目前东大街最醒目的标志性建筑，距离地铁2号线站口仅数十米，具备一流的物业服务水平。根据记者调查，该写字楼租金均价在120元/平米·月，代表着成都高端甲级写字楼的租金水平。

  “仁恒置地广场的独特性在于位于写字楼本来就少的市中心黄金地段，加上品牌效应明显，交付使用的时间在2010年，正是成都对顶级写字楼非常渴求的时代，因此各方面因素促成其高昂的租金。”NAI新巢地产机构总经理蒋鹏分析表示，明宇金融广场则是成都顶级写字楼市场水准的真实代表，无论是开发商自持的产权形态还是建筑在区域内的识别度，交通便捷度都体现了高端写字楼应该具有的租金水平。