在昨日的博鳌论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产直接融资比例将上升，融资渠道将更加多元化，房地产金融创新将进一步发展。多位房地产金融人士则对记者表示，未来房地产企业融资成本下降为大势所趋。由于商业地产开发比例的上升，权益性融资将受捧。

　　随着利率市场化和房地产A股再融资开闸，房地产企业如何“找钱”成为热点话题。

    “我从2010年就开始跟踪研究房地产金融创新的一些新的苗头，因为我们大致判断从国十条之后，对住宅市场的抑制投资和投机性的需求、去杠杆的政策会恐怕会长期坚持。”在昨日举办的博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹表示。

　　融资现状：房地产直接融资比例上升

　　秦虹表示，贷款方面对于房地产投资的抑制和“去杠杆化”令房企从银行贷款愈加艰难，而房地产利润率下降及对于资金要求更高的商业地产普遍投资加速，这一切都将使得开发企业也探讨新型的金融创新工具。

　　秦虹直言，未来房企金融创新一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。“我们研究了在国外比较成熟的房地产市场，在公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下，其中公募市场和私募市场都是直接融资。”

　　同时，她坦言，在过去5年，房地产企业的直接融资已经开始扩大了。“比如说2008年在整个房地产企业资金来源里面，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资已达40%。”

　　渠道多样：境外融资“便宜的钱”受捧

　　在论坛上，诸多地产商纷纷表示，在不缺钱的情况下，他们更看重“钱是不是够便宜”。受境外融资低廉成本的吸引，越来越多的企业奔向境外融资的怀抱。

　　目前，美国国债收益率达到历史低点，五年期美国国债收益率为5.6%到5.7%，加上利差，资金成本很低，美元融资五年期贷款利率仅为1.35%，十年期利率为2.58%。瑞银证券董事总经理赵驹提到，万科今年的融资利率仅为2.75%，大大节省了资金成本。

　　而秦虹则表示，中小房地产企业的境外IPO也再次启动。

　　与此同时，国内地产A股再融资正待开闸。自从8月2日新湖中宝推出再融资方案以来，告发出再融资方案的房企已有新湖中宝、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企,再融资总额已达225亿元。

　　对媒体近期频频提及的“房地产企业再融资是不是泡沫”的问题，国务院发展研究中心金融所副所长陈淮在论坛上反问了一句：“房地产企业不拿地、不融资，它干什么？”并称消耗土地、资金，这是正常的再循环过程。

　　房地产信托、基金、资产证券化等新兴融资方式也在慢慢发展之中。“券商的类信托业务也大部分投向了房地产，此外还有基金和信托的联合，银行和信托的联合，都提供了一些直接融资的具体方式。”秦虹表示。

　　德信资本董事长陈逸枫也表示，“2013年，预计房地产基金规模增量将达2000亿元，相比2012年翻番。”在资产证券化方面，已出现多个机构开始尝试。高和资本和住建部政策研究中心共同撰写的《民间资本调研报告》中提到，当前在我国的资产证券化的业务已经有案例出现。

　　业内观点
　　商业地产需要“长钱”

　　记者在论坛上向多位地产金融界人士了解到，未来房地产融资成本进一步下降是大概率事件。

　　“2012年初，房地产融资情况是最严峻的，从去年5月开始有所宽松，到了今年，房地产基金的融资成本已经下降3~4个点。”陈逸枫介绍说，目前房地产基金偏债券型的融资成本已从24%左右下降到20%左右。

　　盛世神州基金首席执行官李万明对记者表示，由于整个房地产整体利润率也在逐步下降，未来房地产融资的成本必然也会跟随下行。

　　高和资本执行合伙人苏鑫则认为，对以商业地产为主的地产企业来说，融资成本只是一个方面，融资的长短是另一个方面。“商业地产需要大量资金，对于他们来说，关注的是有没有‘长钱’。”他认为，未来权益化融资、资产证券化前景将更广阔。

　　今年上半年以来，十大标杆房企融资额已超过2012年全年水平

　　从新湖中宝的“犹抱琵琶半遮面”到宋都股份的“慷慨直言”，紧闭了三年的房地产上市企业再融资的大门，似乎又要开启。但房产融资到底何时放开，依然具有不确定性。在近期的证监会新闻发布会上，证监会新闻发言人强调，对房地产企业再融资的口径没有发生变化。

　　新湖中宝的增发预案打乱了房地产企业A股暂停再融资的节奏。早在2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对存在闲置土地、炒地，以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。当年10月，证监会披露，为贯彻国务院相关精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　今年8月1日晚间，新湖中宝发布公告称，公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股（含17.91亿股），募资不超过55亿元。

　　上述公告还显示，募资净额拟用于两个地产项目，其中，投资30亿元用于普陀区的上海新湖明珠城三期三标段、四标段；投资25亿元用于闸北区的上海新湖青蓝国际。值得一提的是，这两个项目均属于上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。

　　与新湖中宝用于棚户区改造“犹抱琵琶半遮面”式的定增方案相比，宋都股份用于商品房建设的非公开发行方案，则可谓“慷慨直言”。

　　今年8月7日，宋都股份发布公告称，公司欲以非公开发行方式发行数量不超过3.125亿股（含3.125亿股），募集资金总额不超过15亿元，用于南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目以及补充流动资金，这两个项目都是以小户型为主、面向刚性需求客户的商品住宅项目。

　　国务院办公厅于 2006年发布的国办发号文件规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。国土资源部2010年颁布的国土资发号文件也规定申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　从房地产调控的角度来看，无论是新湖中宝还是宋都股份，都紧贴政策思路。新湖中宝是支持政策性保障住房建设，而宋都股份则是力保刚性需求的安居乐业。

　　此前最后一例房企再融资方案的实施时间是2009年8月，金地集团进行了一笔42亿元的再融资方案。此后，房企再融资直接用于房地产项目开发再未有任何获批案例。

　　有分析人士认为，房地产企业之所以会尝试A股再融资，主要是政策显露的一些苗头。最主要的是今年7月30日中共中央政治局会议没有重申加强房地产调控，而是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，地产股开始一度集体上扬。

　　随后房地产企业蠢蠢欲动，8月5日，北京城建发布继续停牌公告；8月6日，金科股份发布停牌公告称，公司正谋划重大事项；8月7日当天，招商地产发布停牌公告，公司正在筹划发行股份购买资产事项。

　　其实，虽然房地产企业A股再融资的道路不通畅，但是房地产企业借道海外，资金也还比较充裕。

　　中国信托业协会8月5日发布的二季度信托公司主要业务数据及分析指出，今年二季度房地产信托规模为8118.63亿元，相比去年年底的6880亿元，有较大增长，增幅达到了17.99%，但占资金信托的比例则进一步从去年年底的9.85%下降到了9.12%，占比下降了0.73个百分点。有信托业专家表示，今年上半年房地产信托的规模增长，与上半年房地产市场的回暖有关，但占比的继续下降，表明信托公司对房地产行业持谨慎的态度。

　　中原地产研究中心统计数据显示：今年上半年以来，十大标杆房企国内外融资额已经超过459.6亿元，已经超过了2012年全年的413亿元融资额。下半年以来，房地产企业海外融资的脚步还在继续。8月6日下午，保利房地产（集团）股份有限公司发布公告称，其全资子公司恒利（香港）置业有限公司通过其全资子公司 PolyRealEstate Finance Ltd在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券。

　　上海证券地产分析师舒廷飞认为，若宋都股份方案获批，将有大量上市房企跻身于再融资名单之列。