12月28日，中国人民大学房地产研究中心教授、知名商业地产专家鲁炳全在2013中国西部商业地产高峰论坛上表示，商业地产春天来了。

　　50%空置率不代表泡沫

　　鲁炳全表示，2010年下半年开始中国房地产行业发生重大变化，所有一线房地产企业高调宣布加大对商业地产的投资。其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科。

　　为什么加大这方面投资？鲁炳全认为，受新一轮房地产调控影响，很多房企认识到以前依靠大量存量土地进行滚动开发模式走到尽头。一线房企要继续保持良好的盈利能力和市场竞争力，只有改变以往投资模式，通过经营性资产投资开发，优化资产资本结构，提高持续盈利能力。

　　“商业地产不是地产，因为商业地产项目永远不可复制。”鲁炳全还认为，50%左右空置率不代表这个行业的泡沫化。空置的商业物业从根本来讲不是商业地产，而是盲目决策的垃圾地产。

　　商业地产是经营性物业

　　鲁炳全表示，从一铺养三代到三代养一宅，折射出两种不同类型的物业，最终有着不同归宿。商铺的自身属性，表现在可以通过交易能力，给业主提供长期稳定的现金流、租金。它的增值部分，既有长期收益也有短期收益。住宅虽然也有租金，但回报期恐怕超过25年。

　　“住宅算不上投资品，只是消费品。”鲁炳全称，投资住宅最多只能做到保值，最多买3套就够。一个好的商业物业，可以满足多次融资功能。

　　商业地产的春天为何来得缓慢？鲁炳全称，就是因为它的盈利模式和以往房地产盈利的价值观发生冲突。“传统住宅更多高利乃至暴利，商业地产需要长期坚守。真正的商业地产一定是经营性物业。”

　　步行街不超过500米

　　经营商业地产的要点在哪里？鲁炳全称，第一个是选址与商圈研究，决定了商业地产的投资定位、市场定位和业态定位。定位问题解决了，意味着至少获得50%成功率。

　　其次便是规划与设计，决定商业地产未来。鲁炳全称，一些地方提出打造3公里长商业步行街，“哪个人逛街走3公里？”商业地产规划设计要牢记一个核心要素，就是以人为本，没有了人气，就没有了商气。普通人以正常的速度行走500米，大约需要10分钟，所以把商业步行街叫做商业10分钟。