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高端写字楼扎堆 更应走出差异化

  • 杭州写字楼网
  • 2014/1/2 13:25:01
导读:   对于一个城市来说,最能彰显国际范的当属写字楼办公市场。各种5A甲级写字楼入市,让不少郑州上班族一跃成为真正的白领范;高端商业地产扎堆出现,必将吸引国际知名品牌入驻郑州商业市场,2013年郑州楼市正在为未来贡献

    对于一个城市来说,最能彰显国际范的当属写字楼办公市场。各种5A甲级写字楼入市,让不少郑州上班族一跃成为真正的白领范;高端商业地产扎堆出现,必将吸引国际知名品牌入驻郑州商业市场,2013年郑州楼市正在为未来贡献着“简约时尚国际范”。

    商业库存 还够卖两年半

    据克而瑞数据显示,截止到2013年11月底,郑州市商业物业库存量为313.57万㎡,若以目前的去化速度,去化周期将长达两年半之久。

    商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特征的综合性行业,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。在很多业内人士看来,郑州目前所谓的商业地产产品,大多以百货、商业中心为主,同质化现象比较严重。

    克而瑞的数据显示,2013年郑州商业物业累积供应125.86万㎡,环比上涨45.8%,供求比为2.37,库存严重剩余;2013年商业物业累积成交52.95万㎡,环比上涨32.5%,月均去化为4.8万㎡,成交主要以社区底商为主。2013年郑州市商业物业成交价格基本稳定于17000元/㎡左右。

    事实上,郑州的很多开发商,对于商业地产的开发与理解还停留在住宅理念上,强调的是交易收益,而商业地产的运营价值并没有得到最大化的体现。事实上,如果整体运营不到位,对于开发商来说,商业地产就会由“摇钱树”变成“烫手山芋”;而对于投资者来说,其收益会受到直接影响。在中原经济区,郑州拥有绝对核心的地位,其对周边城市的产业拉动、高端人士的吸引具有巨大优势。在此背景下,市场必然呼唤具有更多价值的商业产品出现。

    2013年3月,郑州市政府发布消息称,郑州市将借鉴北上广深的商业理念,利用地铁和快速路的交通优势,按照全新的“SBD”发展模式,打造3个城郊商业中心:郑东CBD综合交通枢纽商业中心、高新商业中心、航空城商业中心。

    面对即将升起的三个商业中心,未来郑州商业物业是否会有更大的空间,这给众多商业物业开发商提出了新的命题。

    高端写字楼 高铁区域仍是热点

    在写字楼市场,高铁依旧是2013年最火热的区域,克而瑞独家数据显示,2013年(截至11月),郑州市办公市场供应整体表现供过于求,其中高铁板块办公市场仍占市场主导,未来去化压力较大。其中,2013年办公物业累积供应184.06万㎡,环比上涨88.8%,主要来源于高铁周边新增项目;2013年办公物业累积成交119.72万㎡,环比上涨110.4%,月均去化为10.8万㎡,成交以郑东新区办公物业为主。整个一年,郑州办公写字楼出现了两次集中放量,一次是5月份,东方国际广场 、瀚海北金商业中心、盛润锦绣城商业西广场项目集中放量;一次是11月份,升龙城、郑东商业中心、绿地新都汇项目集中放量。

    2010年,一纸“限购令”催热了商业地产市场,数十个地块相继入市,郑州写字楼开发呈“井喷”之势。2012年初,写字楼供求关系逆转,达到1∶0.5,而进入 下半年,供求比例还在进一步拉大。更为严重的是,随着高铁板块的持续发力,2013年,郑东新区写字楼开始“消化不良”,库存高企,销售萎靡,商业市场进入“滞涨期”。

    2013年的郑东新区云集着郑州约70%的楼宇,尤其是高铁片区和金水东路沿线,供应达到巅峰,但是市场需求却“稳中有降”,自用和投资客自2012年上半年便进入观望态势,2013年上半年高铁商务区部分写字楼更是出现了“以价换量”、“零成交”的恶劣局面,市场竞争进入白热化。

    有业内人士提出,竞争压力在增大,办公写字楼产品要想脱颖而出,就必须在软、硬件上进行升级与创新,除了智能化系统、网络布线等高科技产品的升级配套外,还须引入多项细致、人性化的附加服务,以五星级的服务匹配现代化的写字楼。此时,市场上可以看到绿地中心、楷林IFC等项目均走的是人性化设计路线,外立面、大堂、层高、公共空间到商务配套均已全面升级。

    相信,越来越多的5A甲级写字楼上市,会让郑州更加简约时尚国际范。克而瑞的数据显示,2013年郑州市办公市场去化压力进一步增加,价格较2012年出现下滑,并持续保持稳定,成交量有明显好转。2013年郑州办公物业均价为11591元/㎡,环比下降20.3%。

    2014年 住宅市场会滞销吗

    尽管2013年商业写字楼市场供大于求较为明显,但郑州住宅市场却几度出现供不应求的局面,刚性需求增加带旺整个住宅市场,于是众多开发商纷纷加码住宅产品的投入。那么2014年郑州住宅市场,供求关系会否发生逆转?

    克而瑞认为,在2014年整体经济形势不出现大幅振荡的情况下,市场购买力不会出现太大变化。那么从近几年郑州楼市的成交行情来看,市场的需求还是非常旺盛的,全年出现了“淡季不淡,旺季不旺”的平稳增长态势。

    在供应方面,外来一线开发商如万科、保利,以及本土实力开发商如建业、永威、正商等知名房企的新项目将于明年集中亮相郑州,从而促成今年上半年市场放量增加。但是由于市场需求非常旺盛,供应放量即使增加,也不会拉低整体房价,只会促成成交量的稳健增长。

    从2013年9月份郑州市政府出台的“零增长”政策可以看出,地方政府在房价调控方面的力度不会减弱。因此受政策调控的影响,明年郑州房价也不会出现暴增的情况。

关键词:写字楼,写字楼办公,高端写字楼
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