从2009年上半年上海写字楼市场表现来看，租赁型持续遇冷，销售型投资趋热的说法相当贴切。沪上多家房地产市场研究机构的统计显示，上半年上海销售型写字楼市场投资需求旺盛，成交量继续上升，特别是一些商住两用型产品，一直占据着各月销售排行榜的前排位置，反而是传统CBD的租赁型写字楼明显不景气，租金走低而空置率创下历史新高，不再是这一细分市场关注度的“头牌”。

    进驻副中心写字楼 行情启动了

    关键词：泛CBD、潜力股

    由于上海写字楼未来的新增供应量将远超前几年水平，自去年底写字楼供应量创下历史新高之后，供需不平衡的局面继续深化。加上金融危机对上海写字楼市场造成了持续冲击，多数企业不再采取扩租策略，转而寻找控制成本办公驻所，导致的租赁需求下降。在这种情况下，城市副中心的写字楼迎来春天。对于企业而言，入驻非传统CBD区域，意味着用更少的支出获得更大的办公面积，还可分享城市副中心启动带来的价值提升。

    例如五角场板块从昔日城乡结合部落后形象而今已成占地3.11平方公里的上海城市副中心。轨交8号线和正在兴建的10号线，进一步优化了区域的交通环境，五角场已然成为上海最具活力的区域。据悉，美国硅谷银行已经确定进驻五角场，新华传媒、绿地能源集团、英国UA国际建筑有限公司等重量级企业均已先后入驻。在这个区域中，近期表现最为突出的当数财富国际广场，其一期11万平方米，由三栋巴洛克建筑组成，分别是4.8万平方米的酒店办公楼——金座，3.1万平方米的公寓式办公楼——银座，2.7万平方米的综合楼——王座共同构筑了现代CBD的商务版图，开发商透露，财富金座除了拥有超5A甲级硬件配置豪华办公外，还引入五星级产权酒店，加入了投资品属性，受到更多关注。

    真如城市副中心则是另一个写字楼表现活跃的区域，近日“第七CBD”布局规划出台更是将中环商务区更是推到新高度。区域内的标杆项目金沙商务广场建筑面积达75762平方米，是一个集四星级酒店、甲级写字楼、商场、公寓式办公楼、商务别墅于一体的纯石材经典建筑群。项目距离规划中的轨道交通13号线仅50米。其价格也远低于周边的其他办公项目，甚至低于纯住宅的价格，诠释了此类产品的价值洼地优势。

    同样，大宁商圈内现已拥有的住宅社区、工业新区、物流园区等，形成新兴组团式、集群式完善商业配套布局，一跃成为上海新崛起的商业副中心，由于软硬指标契合成本战略，使得500强知名企业争相迁入商圈内写字楼项目。近期，不仅莱茵技术、科勒中国等世界500强或知名企业相继迁入大宁商圈，瑞典山特维克矿山工程机械贸易(上海)有限公司也即将入驻合金工厂商务园。据悉，合金工厂商务园占地面积28898平方米，总建筑面积近6万平米，由 3幢多种形态的创意建筑围合而成，1号、2号楼以老建筑全新改造升级的LOFT办公空间，3号楼为21层以甲级标准打造的5A商务大楼，拥有部分层高6米的LOFT空间，并可按办公需求自由分割，灵活组合。目前租金仅为每平米2.5元起，除本身所具备的高端商务品质外，更是拥享优惠的区域税收政策和商圈通达的交通网络。

    变异产品疯卖 接受度高了

    关键词：亦商亦住、小户型

    商住两用小户型作为写字楼市场中的一个变异产品，上半年的销售情况大放异彩，例如利金国际、青年城、周浦万达广场、银座印象、绿地领海等一经推出商住小户型的项目，市场接受度都很高。

    虽然购买商住小户型与普通商品房相比，不仅土地使用年限不同，买房时的首付比例、贷款性质和利率，交房后的使用成本，以及进入二手流通市场时涉及的税费等都有所不同，但随着住宅市场今年再度升温，新增供应有不小的缺口，性质为商办项目却强调居住功能的小户型产品，成为市场的宠儿。

    业内人士表示，无论是自住还是投资，更看重的是这种产品的低门槛、高利用率，试想一下，对于自住者来说，在上海交通便捷地区花上40、50万元安家，商住小户型可能是最后的机会，而对于投资者而言，这种产品往往以精装修推出，可以迅速通过租金形成现金流。至于困扰这类产品的转手问题，已经在银座印象安家的新上海人陈先生表示：“我并不担心转手问题，将来那些同样工作年限不长的学弟、学妹，肯定也需要这样的房子过渡，因为总价可以承受。”

    由于这类项目体量不大，往往一开盘即售罄，目前在售的利金国际可能是为数不多的机会，该项目推出40-60平方米的精装户型，以国内知名品牌精美装修装饰，打造准四星标准酒店管理式公寓，真正做到拎包入住。

    销售型甲级楼现身 稀缺品好卖了

    关键词：商圈优势、轨交上盖

    依托商圈发展的国际商务环境一直备受企业宠爱，企业选择这样的办公氛围，除了拥有优越的地理位置、良好的商业氛围，以及畅达的交通网络，也是一种自身实力的象征。虽然今年甲级写字楼供应量大幅提升，但其中的销售型产品仍是少数，很多对上海写字楼市场长期看好，且资金充裕的本土企业，今年仍有出手购买的意愿，该类产品自然取得不俗的销售业绩。

    徐家汇作为上海最具含金量的大型商圈之一，不但吸引了众多商家纷纷抢驻，同时也使这里成为了高档办公物业的聚集地，汇鑫国际作为其中的国际商务新引擎，位于宜山路和蒲汇塘路的交汇处，由一栋19层的办公楼，以及2栋多层商业物业围合而成，总建筑面积约5万平方米，优质商圈为项目最大的优势莫过于它的交通网络，汇鑫国际距离轨道交通3号线、4号线以及9号线步行仅需5分钟的路程，距离轨交1号线上海体育馆站入口仅需10分钟，而从汇鑫国际驱车仅需约2分钟即可直达内环高架，能够满足商务人士随时出行的需求。

    矗立在轨交8号线、10号线交汇站上盖的骏丰国际财富广场，也因为具备了这样的稀缺优势，成为上海北外滩区域又一地标性建筑。项目定位为5A甲级涉外写字楼以及高档商业休闲中心于一体的综合商办地标建筑。骏丰国际财富广场由美国大师精心设计，采用最新的环保节能标准，透窗可见绿色的和平公园，给商务办公者营造了舒适、有氧绿色生态的办公环境;4米办公层高、10米大堂挑空的豪华室内设计、高档品牌设备、5A智能化标准等，使实用功能空间与美学视觉空间完美结合，成就气度非凡的商务中心。

   下半年新增供应是上半年8倍多

    写字楼租户继续占有主动权

    第一太平戴维斯最新报告指出，今年全年上海新增甲级写字楼供应量为56.2万平方米，其中50.8万平方米将在下半年供应入市，是上半年的8倍还多。未来的走势更不容乐观，在2011年之前上海办公楼将有近270万平方米的新增供应量。

    据悉，截至6月底上海甲级写字楼整体空置率达16.8%(浦西11.2%，浦东25.1%)，今年上半年上海甲级写字楼整体租金累计下跌8.3%，而浦东写字楼的租金下跌幅度最大，较今年年初累计下跌10.9%。由于未来新增供应量将远超前几年水平，自去年底供应量创下历史新高之后，供需不平衡的局面或将继续深化，预计租金将因此继续下跌，预计年租金下跌15-20%至人民币6.0-6.5元，整体空置率预计将超过20%，租户将继续在市场中占有主动权。