上海楼市在调控政策出台后大幅上涨(2)
- 杭州写字楼网
- 2009/8/11 11:48:35
“1个月之后,开发商准备开盘,再去看看二手房价格,已经涨到11000元了,一般都会想,12000的定价是不是低了,这时候,只要有购房意向的人多,开发商就会再把价格提到12500元。”王城说,很大程度上,上海楼市4月以前的回暖,是因为刚性需求从2008年开始观望,到2009年集中释放,而4月以后的大反弹,“其实是投资客和开发商互相抬起来的”。
面粉再次贵过面包
无论是新盘还是二手房,最终都需要刚性需求来消化。“从3、4月份起,业内就非常担心,过快上涨会透支消费能力,让大批刚性需求因为来不及购房就被挤出市场。”张永河说。
根据美联物业提供的数据,2009年6月,上海的二手房成交宗数,环比5月上升了36.6%。但这时候,“大户型房源的放盘和成交明显增加,低总价房源供应减少,二手房交易热点转向中高档房,投资需求接棒刚性需求已经非常明显。”丁伟说,当时,业内担忧已经很普遍,“市场过热,一手房价格高涨,挤出一部分自住需求转入二手房市场,但如果二手房价格继续上涨,则会最终把自住需求挤到观望席上,重蹈2007年下半年的覆辙。”
2009年7月,泡沫完全暴露了。
根据公开资料统计,7月6~12日,上海房地产商品房成交量6954套,环比上一周跌幅15%,共计成交面积67.2万平方米;其中全市商品住宅成交(剔除动迁房及配套商品房)共计3446套,环比前一周下挫12%。之后一周,商品住宅成交面积41.17万平方米,环比前周下跌了15%,成交均价为15404元/平方米,环比前周下跌了10%,自回暖以来首次呈现量价齐跌的局面。
其中,自2009年以来成交量一直居上海各区前列的浦东新区,成交量环比前一周下跌21%,成交均价下跌9%。“下半年如果价升量跌,那刚性需求就算彻底到头了。”丁伟说。
业界一直担忧的政策调控,也终于在房价最疯狂的时候到来。
6月22日,中国银监会发出《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,重申要严格遵守二套房贷的有关政策,要求加强对房地产行业形势的研判,严格贷前审查和按揭贷款发放标准,进一步完善按揭贷款风险管控制度。
7月17日,上海市政府召开“促进房地产健康发展工作会议”,提出“严查捂盘惜售”。
但上海楼市的走势,却依然扑朔迷离,因为就在政策出台几天后,上海的新一任“地王”,却以令人咋舌的价格出现了。
7月24日,上海赵巷镇特色居住区10号地块竞拍,被金地集团以30.48亿成交价拿下,溢价222%。
这幅地块的挂牌起始价只有9.4603亿元,相当于楼板价4501元/平方米。正式拍卖前,首轮报价就达到21.023亿元,超过2009年上海土地市场总价最高的住宅用地,溢价122%。但之后的申请企业总数仍然达到11家。
“前段时间,中山北二路的一个地块拆迁完成,平摊下来每平方米的拆迁成本就是3.5万元,楼板价则是每平方2万元,按这个成本计算,这个地块的房子建好后,起码要卖到每平方米7万元。而这个地块说起来是在卢湾区,其实已经相当偏僻了。”张永河告诉本刊记者,土地成本的再次攀升,其实已经成了上海房价调整的最大障碍。
类金融生存模式
投资客却不会像2008年那样撤离上海楼市,因为,他们已经与开发商一起发明了一种新的“类金融”生存模式。
“2008年,温州的地下钱庄借钱给开发商,开发商以将楼盘打7折卖给钱庄的方式作抵押,开发商还钱以后,钱庄以退房的形式拿回现金。”曾经是温州一个家族炒房团主事,现在是一个私募资金幕后老板的曹华告诉《瞭望东方周刊》,如今来自温州的炒房资金规模比往年更庞大,“很多生产企业,干脆停产,现金都抽出来炒房,因为企业一直在亏钱,买房子起码能保值。”
但随着房价一路上升,旧的模式不管用了。
“以前,房子是烫手山芋,都迫不及待扔掉,私募资金的要求会很苛刻,但房价一回升,马上又成了宝,开发商的底气又足了。”曹华说,现在私募资金和开发商的主流合作模式有两种,一种是“传统模式”,资金以8折左右的价格买下房源,然后自行抛出,相当于“批发,囤积,再零售”,唯一不同的是,折扣比2008年少了一成。
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- 来源:新华社-瞭望东方周刊
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