8月份以来，二手房市场的卖方阵营出现了分化。和二季度多数卖家跳价不同的是，目前，市场上跳价的现象正在逐渐减少，接受买家议价的业主则开始出现。业内人士分析，快速上涨的房价挤压了成交量的提升空间，在此情况下，一部分诚意卖家为了尽快出售物业而放低姿态，这是近来卖方阵营分化的主要原因。

    卖方态度分化

　　部分业主接受小幅议价
 
　　卖方市场的心态已经出现了微妙的变化。根据中原地产相关人士介绍，5、6月份时，卖家在收取定金之后仍然返价违约的现象层出不穷。而对于买方提出的议价，卖家往往不予理睬，直接宣布议价买家“出局”。

　　进入8月份之后，整体市场跳价的现象日益减少，且少数业主对于房价的要求已经开始松动。合富置业相关人士介绍，近期，在得知所持房源没有意向买家的情况下，少数业主主动要求降低房源的挂牌价格。而在实际的交易过程当中，部分业主也已经愿意心平气和地与买方谈价钱。如果买家的议价幅度较小，部分买家则表示可以接受。如美联物业东昌分行近期成交了一套4房房源，该房源挂牌价格为1200万元，但最终交易价格为1180万元，议价的幅度在2%左右。

　　业内人士分析认为，房价在经历了连续几个月的上涨之后，对成交量的制约作用已经逐渐显现出来，部分卖方已经明显感受到了市场成交热情的转淡。在此情况下，一些由于急于出售物业的诚意卖家便开始通过接受议价来促成交易。因而从本质上来说，房价在前期上涨迅猛是近来议价空间出现的根本原因。

　　[三种可议价类型]

　　类型一：置换购房急售原有物业

　　由于手头资金有限，韩小姐将现住的一房一厅挂牌出售，同时寻找三室户房源。经过几次曲折的买房经历之后，韩小姐终于又在7月份找到了一套满意的房源，并交了15万元的定金。因为急于卖掉小房子筹措首付款，在意向买家议价时，韩小姐无奈之下选择了让步，将房源以低于挂牌价1万元的价格售出。

　　由于部分改善型购房者资金实力不强，需要将现住的物业卖出，而后才能买进居住条件较好的新居，因此在找到目标房源之后，他们出售原有物业的心情往往非常急切。据易居臣信市场研究中心杨晨青介绍，7、8月份以来，买方群体的活跃度已大不如前，在这种情况下，置换型卖家如果短期内继续跳价，将无法顺利成交，进而可能耽搁了自己的换房计划，甚至对新房所下的定金也有可能“打水漂”。因而，一部分较为急切的置换型需求买家在找到满意房源后，出售现有物业时的心理价位已经开始松动。此时，如果买方的议价幅度较小，此类置换型业主一般都表示能接受。

　　除了以上的原因之外，一些小户型业主还考虑到，其原本持有的房源为小户型房源，总价相对较低，在房价持续上涨的背景下，小户型房源与大户型物业的总价差在不断拉大。因此，权衡之下，部分业主还是选择尽快将小户型物业出售，完成“以小换大”的计划。

　　类型二：原有挂牌价过高

　　近日，王先生路过一家中介门店时，发现店门口的小黑板上展示着一套房源信息，并标注了“降价、急售”四个大字。王先生心想，卖家主动降价在目前的市场上可是件新鲜事。好奇之下，他走进门店咨询这套房源的情况。经过门店工作人员的介绍之后，王先生发现，这套房源原本的挂牌价格较高，降价之后和周边同类房源相比价格优势也并不是特别明显。

　　由于二手房业主很难做到对整体市场走势完全准确地把握，因此常常会出现基于业主自身预期而远高于市场平均水平的房屋挂牌价。另外，某些业主在某一段时期内出售物业的诚意不足，也往往会将房源以高于自身预期的价格挂牌出售。根据易居臣信数据显示，近期闸北区大宁板块某知名楼盘目前的成交均价在22000元/平方米，但区域内中介门店中一套在售房源的标价却为28000元/平方米，高出市场价格近三成。

　　业内人士认为，由于这类业主在定价时带有相当的主观性，一旦市场走势偏离预期，其心理价位就很容易出现松动，接受议价甚至主动降价的意愿也比其他卖家要强烈。虽然这种降价本质上是对原先过高定价的纠正，但还是会对卖方市场整体心态起到潜移默化的影响。

　　类型三：房价达到心理预期，见好就收

　　和乐观卖家看好后市而跳价惜售相反的是，一些业主认为自身所持房源的价格已经到达高位，未来不会再有大幅的上涨，因此在当前房价相对较高的情况下，宁愿接受小幅议价尽快将房源出售。据了解，这类卖家主要分为两种。

　　第一，对整体楼市存在风险预期。由于从去年开始实施的一系列税费优惠政策在今年年底即将到期，同时从7月份开始，二手房的成交量已经出现下滑，有些业主担心房价会在2009年下半年走“下坡路”，因此急于尽快售出现有物业。

　　第二，认为自身所持房源已无升值潜力。二季度房价普涨，一些原本品质不佳的房源价格也大幅提高。据21世纪不动产相关人士介绍，虽然目前优质房源稀缺，但买方市场在挑选房源时仍然比较重视房源的综合性价比，改善型购房者更是对房源的品质、所处地段以及周边配套都有较高的要求。一些卖家意识到，和周边的房源相比，自身所持房源没有优势，并且由于房源本身的品质、配套等条件的限制，今后升值的空间也比较小，因此对于买家提出的议价建议也往往给予商讨的空间。