“地段、地段，还是地段！”这是一句流传于房地产业界的名言。可在现实生活中，这一“真理”未必屡试屡中、点石成金。在某个知名的商圈，仅仅只是相差几百米距离，或许就会出现“冰火两重天”的状况。回顾这几年的上海房地产投资市场，不少机构投资者眼中的香饽饽，到最后成了“烫手山芋”。“A级地段中的C级地点”成了一个难以解开的怪圈。

    一街之隔便冷热不均

    繁华的上海南京西路地段，以梅龙镇、中信泰富以及恒隆广场围绕而成的“金三角”区域人气旺盛。然而，仅仅只是转了个弯，吴江路的商业氛围已开始略显不足。再往里纵深几百米，四季坊更是冷清异常。

    早先CBN记者曾独家报道过四季坊转让成功的消息，但经历两个月时间，从现场看到的情形来看，几乎没有任何改变。近一半的上海商铺铁门紧闭，有些品牌甚至连货物还没有完全撤离就已经停业了。在四季坊二层，一家服装店仍在独力支撑着。据店员介绍，由于生意太差，周边的商铺均已陆续关门。“实在是营收太低，无法负担租金。即便是生意不错的品牌鞋店，一天营业额也不过最多1万多元，无法继续经营。”店员不由发着牢骚。

    同样的状况在上海商业的“钻石地段”淮海中路也在上演。自2005年摩根士丹利接手收购上海广场之后，虽经历多次整改，始终毫无起色。现已更名为无限度广场的这一商业项目，近期再次传出转让消息。“不过看的人多，想买的人少。”一位投资机构人士称。

    淮海中路东段始终处于生意冷清的尴尬境地，从无限度广场往西行进，毗邻的金钟广场商场部分，自东方美莎惨淡撤离之后始终未能寻觅到合适租户；再往前，淮海商城的餐饮倒是红火，然而延续到力宝广场，再度出现略显沉寂的经营状况。与南面沿街各个商场的人气相比，形成了鲜明对比。

    长期从事百货业的吴先生告诉CBN记者，一般而言，同一条街上总有几个聚集度高的商场会表现不错，如淮海路的百盛和巴黎春天百货、徐家汇的太平洋和港汇、南京西路的“梅泰恒”等。这些具有区域聚集效益且定位清晰的商场，自然而然会将人气夺走。“因为当消费者进入这些商场购物之后，对其他同类商场的购买能力和欲望会有所降低，其消费行为和习惯也会被这些人气百货所左右，从而截住了人流，以至于在同商圈其他路段的同业者的客流量明显减少。”

    如此一来，落单的商场就很容易处于下风。“一旦这种人气形成了，周边的其他餐饮、娱乐设施就会相继跟进，结果人气旺的地段越来越旺，而人气差的地段越来越差。”吴先生分析道。此前华亭伊势丹便是因为人流不够，加之自身经营中出现的一些问题，从而败走淮海路。

    定位影响人气

    “零售业态的选择与商户的组合会受到很多因素制约。”一位商业业内人士表示。以刚刚开业的818广场为例，这一由荷兰ING投资并管理的商业物业，10年前其原址上矗立的是静安少年宫，然而自少年宫搬迁之后，这一项目足足空置了9年时间，今年终于“守得云开见日出”。818广场方面表示，将整体定位为年轻白领消费的时尚百货，希望与南京西路西段的“梅泰恒”几大商场形成错位经营。

    然而事与愿违，虽然818广场的招商入驻率已达85%，其中不乏一些品牌商家。“但我们觉得好像也没有太大的特色，感觉定位并非很清晰。”不少消费者如许反映。

    “其实消费者反映的是现在商业存在的普遍问题，就是定位。”上海连锁经营研究院所长顾国建分析道，“大家都追求特色，但最终沦为没有特色。‘梅泰恒’之所以成功，是这三家分别的日系、港式和国际一线品牌定位很清楚。”

    此外，建筑物的先天条件也会对招商经营造成影响。多位业内人士表示，四季坊的人气不足固然受到了定位认识偏离的影响，但在建筑物的动向引导上同样有问题。“整体建筑物显得太过狭长。”一位专营招商管理的专业人士称。同样的问题还出现在无限度广场，曲折角落过多，视野狭窄等各种“先天不足”，导致商家在经营中难以聚集人气。

    商场项目开始获青睐

    不过，虽然在现实中操作困难不小，但仍然有来自全球的机构投资者对中国商业物业意图“染指”。仲量联行第三季度市场回顾报告显示，在历经两个季度的租金微幅下调之后，第三季度的市中心优质商铺首层平均租金环比上升了2.0%。在目前的市场条件下，业主在与租户的租金谈判中仍处于强势地位，优质商铺空置率始终维持着6.4%的低位。

    在对于后市预测良好的前提下，上海A级商圈中的各个商业物业仍然具备着很强的吸引力。仲量联行上海投资部总监韩瑞杰指出，由于空置率较低及租金具备上涨空间，优质商铺项目备受国内外投资者的热切关注。当数量有限的可出售优质商铺项目出现在市场上时，竞买过程变得更为激烈。

    “有许多投资者在积极观察及选择。”一位投资界人士表示，“但敢于出手的很少。”究其原因，商场项目的招商管理专业要求是个极高的门槛，“如果没有很好的资产管理团队，这些投资者没有信心收购商场。何况，经营商场通常需要长达几年时间，如果是短期内便要求套现退出的话，就无法很好的操作项目，有再好的地段也没有用。”