上海楼市中介最后的战争

    通过中介公司搭桥转嫁风险，现在仍是银行在二套房贷业务中几乎唯一的手段

    电话铃声再一次响起的时候，尹建华的脸色已经很难看了。

    此时已是晚上9点半，“第6个了”，尹建华嘟囔了一句，从脸上挤出一抹笑容，安慰 同来的客户再耐心一点。
 
    放下电话，房东转身盯着尹建华，“另一家中介说，加3万，明早签约”。尹建华重重 哼了一声，“你说白天有十几波人来看过房子了，可到现在也没谈成，不就是嫌贵吗？为什么大晚上了，突然冒出这么多人加价呢？”

    看到房东有些动摇，尹建华的3个同事七嘴八舌地向房东历数起现在中介竞争的“恶劣”手段，最终，他们达成协议：给加价的中介半小时，如果他们及时赶到并交付定金，那尹建华就放弃这笔二手房的交易，否则房东就收下他的客户带来的2万元定金。由于不断地被中介公司的“撬边”电话打断，这2万元房东用了半个小时还没有数完。

    半小时后，对方爽约了，尹建华终于完成了这笔业务，但心情却更坏了，因为他的中介费，被买卖双方打了对折，“这么不择手段的竞争，我以前从没遇到过，再这样下去，我们要把自己的路都给堵死了。”

    中介的“借鸡生蛋”财路

    尹建华是上海宝山区一家中介公司的老板，拥有4家门店。

    本文开头的插曲，中介业内称为“撬边”。尹建华说，撬边是一个“非常规手段”，“其他中介公司得知这套房屋即将成交，就给房东打电话承诺以更高的价格买下来，只要搅黄了别人的生意，自己就有机会找下家来接手。”

    这样的手段，在2007和2008年几乎绝迹，2008年的时候，因为对楼市预期悲观，“别说买房，来看房的人都没几个，很多房东急于脱手，都盯着客户要马上就签约。”2007年的时候，因为房价猛涨，各家中介业务都爆满，根本就无须去抢别人的生意。

    更重要的是，那时候中介根本看不上这样的“小钱”，在2007年以前，炒房其实才是很多中介的主业。

    房价不断上涨是中介炒房的基础，“只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出”，尹建华说，中介一直是二手房交易最主要的渠道，拥有独一无二的信息优势，这是中介获得差价的基础。

    以前买卖二手房，买卖双方在签约之前是见不到面的，只要中介了解双方的心理价位，就可以一边向买方压价，一边抬高买方的预算。

    之后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家，“赚到20万的差价都是很正常的事情，”尹建华说，在中介行业，这种做法被叫作“现金收房”，“我们要做的，只是把房价不断地炒高。”

    唯一的难度在于，需要在短时间内有大量现金周转。但在闵行区开了3家中介公司的龙辉告诉本刊记者，中介大多“借鸡生蛋”。

    最常用的手法是：“以往贷款或者转按揭过程中，客户和银行一般也是不接触的，所以，我们就可以伪造一份委托书，先去把卖房业主的售房所得款提出来周转。”龙辉说，银行一般不会刻意去调查这份委托书的真伪，因为银行每年很大一部分房贷指标得靠中介来完成。

    中介、开发商、炒房团的共生链

    中介“借鸡生蛋”的手法并非只有以上一种。开发商、炒房团也是中介重要的服务对象。

    开发商给中介代理的一般都是销售的尾盘，从开发商的角度来说，在销售接近尾声的时候，将剩余楼盘全部委托给中介就能提前结束自己的销售成本，但销售尾盘大都在楼层、房型、地段等方面存在缺陷，而这对中介来说，却意味着可以以低于市场水平的价格拿到这些房源，也就意味着更高的利润，曾经有过多次“成功经验”的龙辉告诉《瞭望东方周刊》。

    在中介行业内，流传着销售尾盘的小窍门，“如果这个楼盘有二手房挂牌，我们就联合几家中介公司，找一些生面孔，一天几波地上门看房，提高房东预期，二手房价格自然也就上来了。”

    而温州炒房团在上海的兴起，中介几乎扮演了决定性的角色，尹建华说，“一直到现在，炒房团想做无本买卖，也只能靠我们中介。”

    所谓无本买卖，主要是指中介可以帮炒房团实现“低首付”甚至是“零首付”：中介通过评估公司，将房屋的估值做高，例如，原本价值为100万的房屋，中介让买卖双方多签一份价格为150万的合同上交审核，按首付3成计，投资者可以获得105万元的贷款，等于用银行贷款就可以支付全额房款。

    投资房的快速变现，也靠中介来完成。龙辉说，当年炒房团最主流的模式，就是两个人分别买下一批房子，然后哄抬房价互相买卖，从银行套取现金赚得差价，例如，两人各买一套100万的房子，然后各自以150万的价格对倒，那就可以各自获得50万的差价。

    “如果没有中介公司的操作，炒房团根本就拿不到贷款，银行为了完成贷款任务，睁一只眼闭一只眼，反正风险全都转移给担保公司了，而担保公司也是中介找来的。”

    在炒房团的运作中，银行扮演“输血”的角色，而中介公司则是“血管”。

   “一直以来，上海几乎没有银行愿意办理直客式的房贷业务。”龙辉说。直客式即购房者直接去银行申请房贷，“二手房不但涉及评估事务所、律师事务所、房管局、保险公司等很多环节，更重要的是，过户阶段还需要担保，而这些事情，实际都是中介完成的，也就是说，有了中介，银行房贷既避免了麻烦和成本，连风险都转移了。”

    上海中介风光不再

    但如今的无序竞争，让尹建华和龙辉有了英雄迟暮的感觉，“2008年以来，中介经历的打击实在太多了。”

    2008年上海二手房交易长久的低迷外，2008年7月，上海推出“二手房交易资金结算平台”，买房资金不再由中介经手，让他们“借钱炒房”成了泡影。

     而2009年9月之后，在二套房贷已经收紧之后，银行又停止给中介贷款返点，则更使中介的业务雪上加霜。

    返点是银行为争夺二手房贷客源，付给中介的佣金，这个比例在2009年上半年的时候，最高达到过贷款总额的1.8%。如果帮助客户办理转按揭，中介还能从担保公司处获得1000~2000元的回扣。

    2009年8月，龙辉和尹建华一样，陆续接到银行的通知，称从9月开始银行将不再支付返点了，“一是银行的贷款任务差不多完成了，就不想再把利润分给中介，另一方面，就是国家对二套房贷政策收紧了，而中介的擦边球又打得太多，银行怕惹来麻烦，索性就用零佣金的形式减少和中介公司的业务往来，”尹建华说。

    对中介来说，这并不仅仅意味着返点这个重要收入来源被切断。

    尹建华告诉本刊记者，从8月份以来的交易量萎缩证明市场上买卖双方的多空分歧太大，简单来说，就是“购房者是该买的都买了，没买的也追不上了；出价合理的好房子，前几个月也都卖掉了，剩下的，要么就是房子不好，要么就是出价太高”；而二套房贷收紧又加大了投资成本和风险，使很大一部分等待入市的投资客出局；而在银行停止返点以后，房贷审批也在收紧，“连购买首套房的客户，很多也必须支付3成首付了，不然银行根本不批，有些人的贷款申请审批，一拖2个月都很正常。”

    “自己现金收房行不通了，我们还能从炒房团的业务里赚钱，代理一个流程下来，几万块可以轻松赚到，后来投资客少了，我们就只能赚自住客的钱，买卖双方各1%的中介费和银行的返点”，可是现在，“经常一条街上二三十家中介门店，却只有几套定价理性的房子，两三个真的带着定金来找房的客户”，激烈竞争的结果就是中介费打折，“5折是经常的事，我们就只能靠返点维持，现在返点没有了，我们就连维持人员工资都成问题了”，龙辉说。

    上海楼市拉锯战

    如今，中介避免大批倒闭的唯一可能，是一手房市场僵局打破，龙辉说，其中关键在于成交量下滑让开发商放盘。

    整个9月，上海一手住宅成交12606套，环比下降4.9%，比5月的最高点，已经下降了29%。而据上海本地媒体统计，9月上海新开盘项目19个，新增供应量150万平方米，创下了2009年上海楼市供应量的最高值。

    “房价过高已成功抑制绝大部分刚需购房者和一部分投资需求者，房产成交周期被拉长。金九银十的低迷已经证明只要房价持续高位，持币观望仍会是大多数购房者的选择。”美联物业区域董事高锦滔对本刊记者说。

    但随着地王频现，在高地价背景下，上海房价不太可能进入下跌通道。预计10月和整个四季度房价都会出现一种企稳的调整态势。

    从2009年上海秋季房展会的结果来看，开发商也的确没有买成交量的账。在这次房展会上，220家参展商的楼盘，有一半没有确定开盘时间。

    “不是不想开盘，是想再等等看”，上海一家中型房产开发公司董事长王城(化名)告诉《瞭望东方周刊》，2009年4－8月份的市场回暖，主要是因为2007年以来积累的刚性需求爆发和房源的供不应求，而供不应求的形成“一部分是因为2007年的调控让很多人不敢拿地，所以导致一个时间段的供应稀缺，另一部分原因是开发商捂盘”。

    和2007年开发商恐慌之下纷纷抛盘不同的是，这一次的市场胶着中，开发商底气十足，因为资金供应链没有问题，新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》。

    一方面，万科、金地、万达、复地、首创等近40家地产公司在8月前后，通过不同的方式获得了超过1000亿元的融资，另外，还有多家银行向房企发放了超过1500亿元的银行授信。

    但另一方面，截至2009年中期，中国A股市场的118家A股房地产企业的资产负债率平均高达130%以上，同比增加79.29%。而且，8月份，A股市场的房地产板块指数还下跌了5.10%。

    总体来说，“房地产企业现在不缺钱，所以并不会急于将手中的楼盘全都套现，还可以捂盘，但要持续经营，也不能光捂盘，这些钱也还要投入到新的地块开发中去。上海房价今后的走势，很大程度上还是要看开发商的资金链，究竟能承受多大压力，但一手房市场接下来几个月的坚挺是没问题了。”张永河说。

    所以目前看来，以二手房市场为基础的中介行业更早地遇到了危机。而大型连锁中介公司也不能置身事外。

    据汉宇地产公布的数据，其在上海的90家门店中，9月上半月的带看量下降了30%以上，成交量环比下降了约20%，其中，闵行区和松江区的成交量环比下滑了30%和40%，黄浦区、徐汇区很多门店只有个位数的成交量。

    就算是在十一长假，这个“银十”的核心时间，美联物业上海各门店的带看量也环比下降了10%，成交量环比减少了15%。中原地产公布的报告则显示，其在上海的160家门店在十一期间成交量环比也下跌了10%。

    按照美联物业市场研究组的分析，从2009年7月二手房成交量首次下滑，到8月上海二手房均价止涨并小幅回落，成交量环比分别下跌7%和18.1%，上海的二手房市场已经提前面临了楼市的“拐点”，“买卖双方的拉锯战如期降临。”美联物业副总经理丁伟对本刊记者说。

    “一手房不跌，就只能指望让首发供应量上来”，然而，即便现在开发商已经开始了新的一波拿地建房周期，从拿地到销售，再到成为二手房，“起码要2年以上的时间，也就是说，许多中小型的中介公司不能熬到二手房市场重新繁荣的那一天了。”龙辉语气沮丧地说。