近几年，随着上海城市化进程的加速，商业地产得到了快速发展，大量新的商务商业中心诞生，如中环商业中心、虹桥商务中心等，另外还有一些近郊地段出现了像万达广场这样的大型城市综合体。而城市中心原先那些破旧的老厂房，经过改头换面，成了创意园区，商业地产出现了前所未有的快速发展。

    但实际上，商业地产在国内尚属初步阶段，存在理论与实践上的不足。

    并且在对商业地产的看法上也有一些误区。徐明瑞，上海申意汇商业投资管理公司总经理，近些年潜心研究商业地产的前期定位、后期经营管理，并应用于实践，是该行业的专家级人物。对该领域在市场上存在的问题常常一针见血，而同时，对于商业地产发展中产生的一些矛盾和现象，也有些许无奈。

    商业地产的误区

    唯地段轮

    对于商业地产，徐明瑞有许多话要说，他认为里面的误区太多，首先就是唯地段论，人们过于把人流看得太重了。这种做法实际上是把商铺的概念运用到了商业地产，但实际上，真正有发展潜力的商业地产是做将来不做眼前的，如何把商业地产打造成一个吸引人流的地方才是上策，这一点，万达做得较好，比如其在城市近郊都有成功案例，而这些地方本身是没有商业氛围的。

    仿照住宅做策划

    不少开发商做定位策划时，把做住宅策划的那一套搬到商业地产策划上来。尤其在前期规划策划时，常常把住宅策划的经验进行翻版。但商业地产同样是餐饮、娱乐、休闲、购物的商业中心却是没有完全相同的，因项目属地的人文习惯、消费层次、地块的形状、建筑结构以及商业动线等都会对该商业中心产生较大影响，不把这些商业地产关乎内涵的东西弄明白，在今后的商业地产的经营中往往就容易变成死铺、烂铺而无法兴旺，这种例子数不胜数。策划公司不懂商业地产的知识与内涵，不懂招商与后续经营管理，不懂业态与建筑结构的关系，就会对未来商业危害极大，往往做了一个漂亮的外壳，但实际执行时却非常困难，只有深刻理解业态定位和功能分布，才能为商业地产的后续经营与将来的业态调整打下良好的基础。

    只盯着销品茂、大型购物中心

    现在几乎所有的商业研讨会、论坛都在谈销品茂、大型购物中心。没有人去讨论中低层次的商业地产，也少有人去经营管理这类中低商业地产，即使有也仅仅是物业管理层面的工作，远没有达到商业地产经营管理的高度。而实际上，目前大多数开发的商业地产，98%做的是社区配套型商业。这样一来，造成了社区商业需探讨的问题，商业地产的普遍问题还是没解决。

    忽视中低端商业的经营管理

    目前已经有一些大型销品茂以及大型商业地产的开发商开始关心经营管理对商业地产价值的提升作用，但绝大多数中小商业还是忽视了这一点——开发商把商铺卖掉了，不再关注其后续经营；小业主交点物业管理费还愿意，一旦把经营管理较高的费用分摊到他们头上，小业主也不干。虽然，现在一些开发商开始尝试自己持有经营商业街等一些中小型商业体，但是由于缺乏专业经营管理经验，或者在开发建设时并没有形成先进的经营理念，在经营管理的准备工作中也没有建立科学的管理体系，等项目招商完成之后，也就只能直接交给物业公司进行管理，或是把原来的销售部门转变成后期的经营管理部门。由于缺少商业地产经营管理的经验和认知，因此在招商和管理上，都很难使项目得到合理的业态布局，难以使商业运营达到专业经营管理的标准。现在部分开发商已经和专业的商业地产经营管理公司进行合作，这是一个好的趋势，是我国商业地产发展至今又一个好的模式，也是投资者的利好消息。

    国内商业地产经营管理是近五六年产生的新型行业，其成熟规范需要一个过程，就像现在的建筑装饰行业，只有行业规范而没有相应的法律法规一样，这同样也制约着商业地产经营管理的完善发展。

    认为设计院是全能型专家

    实际上，设计院只是对建筑设计有研究，而对商业地产是理解不深的，是难以对商业地产的业态布局，商业经营的功能性数据提出自己的合理见解，这种越俎代庖，结果经常会产生很多漂亮的建筑造型，却无法进行商业经营活动等问题。比如，针对某种商业业态需要怎样的特殊设计要求，它的形状、大小、层高、户型配比、配套要求、人流动线、平面通道、垂直动线等应该是怎样设置，这些都应该是专业的商业地产营销策划公司告诉设计院的，而不是设计院根据以往经验来制作规划图纸。

    商业地产是慢牛产品

    岁末年初，随着政府新一轮房地产政策的实施，对2010年，业内外比较一致的看法是会有所调整，但到底会产生多大影响，预测从来就是无力的。对于商业地产，近几年的经验表明，调控政策对商业类物业影响不大，即使2008年的金融危机，2009年的住宅类房产暴涨，商业地产却没多大感觉。

    低潮时买铺，往上走时买住宅，徐明瑞如是说。他表示，对投资者来说，商业地产适合长线投资，纯粹投资住宅则需买其波段性。商业地产是一个慢牛产品，不会在短时间内大起大落。他举例说，2005年，在住宅市场受到宏观调控的影响萎靡不振之时，相比住宅，上海的商业地产有较好的市场表现，市民“抛房买铺”现象屡见不鲜。而在2008年，同样在住宅市场低迷之时，前三季度，国内商业地产在金融危机大背景下表现稳健，尤其是一线城市写字楼租金平均涨幅甚至超过20%；但在2008年第四季度后，主要城市的甲级写字楼市场均出现租金下滑和空置率上升的局面。从那时起一直到现在，即使2009年住宅大涨，商业地产也表现得像蜗牛一样，慢慢爬行。

    对于住宅来说，不仅有优惠政策，如：购房退税、七折房贷等，也会有调控压制政策，比如最近出台的一系列政策。而商业地产政策相对比较稳定，这也是它不随住宅地产那样波动的原因。再比如，2009年的住宅市场有点疯涨，但是当下的商业地产却不温不火，稳中有升，这很难用正常的房地产市场逻辑来推断。

    而在投资时，投资住宅较为简单，看规划，看市场就能基本判断；但投资商业地产时需要考虑的问题更多更复杂，如整个商业社区的整体定位问题、区域发展前景、开发商实力、项目周边状况、经营理念、管理模式、人才团队等方面综合考量。

    而对于现在市场上，住宅与商业地产价格的倒挂现象，徐明瑞说，一般情况下，一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%以上。但目前我国部分一线城市出现了住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格的“倒挂”现象。这主要因为近些年，投资住宅简直就是坐收渔利，毕竟，住宅的要求并不是很高，只要不存在大的缺陷，一般情况下保本是没问题的。而商业地产多用于租赁，尤其是一些无定位、无特色、无管理的“三无产品”在经济萧条时期无法找到下家而白搭租金的也是众多投资者所担心的。住宅投资的简易性与商业地产投资的复杂性构成了大量民间投资资本投入住宅，直接推高了住宅价格，从而产生了暂时的价格倒挂现象。

    随着新一轮住宅调控政策的出台，政府将大力抑制投机性购房，遏制部分城市高房价、鼓励自主与改善性购房以及打击开发商捂盘囤地的行为，以促进房地产业健康发展，商业地产的好日子看来要来临了。正如徐明瑞在自己博客里所言，商业地产的明天会更好。