2009年是房地产市场“过山车式”的一年。年初时，上海房地产市场表现低迷，全球金融危机几乎影响了包括住宅在内的各类房地产市场。下半年，随着国内经济迅速复苏，全球经济回暖，住宅市场表现火爆，原本平淡的商用物业市场也有所恢复。然而，第一太平戴维斯和高力国际于近日发布的上海市场年度报告中指出，2010年上海零售物业和甲级写字楼市场的新增供应大增，双双创出历史新高，将为空置率带来较大压力。

    零售物业市场购物中心供应量将创新高

    第一太平戴维斯在年度报告中指出，2009年全年，上海零售物业市场新增供应累计41．5万平方米，而中心商圈供应十分有限，仅为2．1万平方米（占比5％），非中心商圈则为39．5万平方米，中心商圈租金在上半年虽有7．8％的下降，但是在下半年已较为稳定，购物中心首层平均租金在2009年第四季度保持不变，为33．7元／平方米／天。

    到2010年，上海购物中心供应量预计将达82．1万平方米，创出历史新高，对空置率将带来压力，可能会出现暂时上升局面。商报记者了解到，近年来，随着新的住宅聚集区形成，基础设施改善，新兴零售区域正在涌现，2010年的零售物业新增供应有59％（47．9万平方米）位于新兴零售区域，包括长风、打浦桥、三林等，另有26％（21．1万平方米）则位于四川北路、曹家渡等二级区域。

    记者了解到，2010年，上海零售物业的租赁需求预计回升，越来越多中端或中高端定位的新进品牌正在进入上海，满足日益庞大的中产收入群体需求，事实上，包括Ａｂｅｒｃｒｏｍｂｉｅ＆Ｆｉｔｃｈ、ＭｉｕＭｉｕ、Ｇａｐ等在内的多个国际品牌都在积极寻找店铺，而租赁需求的稳定将支撑中心商圈购物中心租金在2010年重拾升势，预计优质项目将会出现0－5％的租金上涨。

    去年以来，沪上不少商圈谋求升级，以求进一步提高租金水平，以淮海中路最为明显，正在试图营造国际顶尖品牌聚集区，向南京西路、外滩等顶级奢侈品商业街看齐，尤其是淮海中路东段，吸引了众多奢侈品牌进驻，第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬表示：“未来一年，淮海中路东段将会有很大的变化。”

    去年初，香港广场的裙房商场部分开始全面改造翻新，近日，全新的外立面已经露了出来，裙房及过街天桥的主色调以黑色为主，内部空间仍在装修，升级后的香港广场定位于中高端市场，将大力引进国内外知名品牌的大型旗舰店和国内外著名的精品店，商报记者最近获悉，香港广场北楼靠近黄陂南路的门口处，就将开设上千平方米的苹果的浦西旗舰店；ＬＶ则将进驻力宝广场的裙房，目前仍在内部装修，但是圈起的围墙上已经标上了ＬＶ大大的标志，极为醒目，据悉，这也将是国内最大的环球专卖店，而ＥｒｍｅｎｅｇｉｌｄｏＺｅｇｎａ日前也宣布入驻力宝广场；法国另一奢侈品巨头爱马仕将开在力宝广场对面，面积据传将达到4000多平方米。——可以预见，随着这些奢侈品牌的相继开业，淮海中路东段的整体格局将完全改变。

    甲级写字楼2010年租金或继续下跌

    相比零售物业市场，2009年上海甲级写字楼的表现更为平淡。

    第一太平戴维斯在报告中指出，2009年上海甲级写字楼市场整体供过于求，全年租金累计下跌16．3％，距2008年第三季度峰值下跌22．4％。在上半年，不少公司预算收紧，不愿承担搬迁费用，写字楼市场的净吸纳量出现负值，为－664平方米，租金下跌8．3％，不少项目推迟上市时间，上半年新增供应仅为5．4万平方米；下半年，办公租赁需求回复，净吸纳量为32万平方米，而大量的空置面积导致上海各个中央商务区的租金均有所下降，租金下降势头放缓，跌幅8．7％，空置率有所下调。

    而记者了解到，按照目前的规划及施工进度，2010年，上海预计将有约100万平方米（约30万平方米是由于种种原因从2009年延迟到2010年入市的供应量）的甲级写字楼完工上市，包括静安区的会德丰广场、陆家嘴(600663,股吧)的国金中心二期等项目，其中，大约有67％的新增供应都位于浦东。而2009年上海写字楼市场的实际供应仅为40万平方米，相比之下，2010年的写字楼新增供应成倍增加，大量的新增供应无疑将给写字楼市场带来沉重的租金下调压力，据第一太平戴维斯预计，写字楼现有空置面积租金预计将进一步下跌，2010年全年，上海写字楼市场租金降幅将达到8％－14％左右，而到2010年末，上海写字楼市场的整体空置率预计将进一步攀升至25％左右。

    与此同时，高力国际还在年度报告中表示，2010年，甲级写字楼需求方面将继续2009年下半年的回暖趋势，预计全年新增吸纳量将可达40万平方米左右，其中部分来自于2009年延后的租赁需求。随着全球经济触底，外资企业盈亏情况转好，其租赁需求将会逐步回暖；同时受2020年上海国际金融中心规划带动，内资金融机构将继续在写字楼租赁市场保持活跃。因此，2010年将会有更多需求来自于新设机构及企业扩张。此外，由于2010年到期的租约大部分在2007年的租金高峰期签订，因此调整搬迁也将保持活跃。

    高力国际进一步指出，虽然2009年以来，浦东需求回暖速度好于浦西的趋势在2010年将可持续，但由于供应集中，浦东空置率仍将高于整体市场水平。而在空置率走高的背景下，2010年写字楼租金仍将处于下降通道，但跌幅将收窄至个位数，2010年底，预计上海写字楼租金将下调至6．2元／平方米／天左右。分区域来看，静安、卢湾、徐汇的租金仍将排在前三名，陆家嘴仅可维持在全市平均水平。