2010年楼市有两个核心背景：其一，2009年上海全年实现商品住宅成交总金额3047.49亿元，比2008年同期上涨133.78%，比2007年成交高峰时期上涨35.23%；其二，结构调控趋紧，而目前还没有关于房企贷款收紧的实质性政策出台，短期开发商资金无忧。房企近期推盘将保持谨慎观望，试探促销的；随着调控明朗，市场将迎来一段间歇消化期并走向稳定。除非出现品牌房企率先降价促销或交易不足迫使大力促销成为共同意愿，价格才会出现松动。

    3月初新盘放量并未如同预想之中的大量，价格也多保持稳定，小幅促销多建立在明显提价基础上，其目标也多集中在项目热身和推广宣传。3月初促销打折楼盘不断涌现，根据数据显示，明确打出促销的案例有30多个，促销内容包括总价立减、直接折扣、买房送面积、送旅游、免物业管理费等，但促销要求不尽相同，有来买即促销；要办卡、提前登记、1次性付款等。从促销力度来看，最高有93折、总价减15万，乍看非常吸引人，其实这些促销力度大的楼盘多分布与郊区，部分为尾盘销售。而那些套均面积适中，交通便捷，分布于内中外环楼盘并未在促销行列，普遍给出98-99折或者总价减1-3万等等。从这种局部的“小脚走路”，也基本可以判断，3月份僵持观望的楼市格局不会产生实质性的变动。

    4月闻风而动随时跟进

    4月或是4-5月将会是楼市心态焦灼期。假设3月供应充足、房价坚定，而交易低迷，会延缓政策出台步伐，延续到4月，但最多到6月促销楼盘自然会增多，促销力度也随之增大。若3月交易量由于供应略为不足而呈现供不应求状，房价仍将继续坚挺，除非是品牌房企主动引领大范围促销，或是“理性”购房者坚定的长期观望，逼迫引领者出现，价格才可能出现明显松动。