地方政府酝酿收紧房产开发商的钱袋

    国土资源部3月10日下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下称34号文）后，地方政府也开始酝酿收紧房地产开发商的钱袋。

    10天内支付20%出让金

    记者获悉，上海正在酝酿进一步缩短土地付款期限，今后，开发商可能在拿地30天内就必须将全额土地款付清。国土部34号文规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

    上海的要求可能比全国规范更加严格。根据上海版本，开发商将在土地合同签订后10天内支付20%的土地出让金，并且在30天内全额付清全部土地款。同时，此前缴纳的20%保证金并不能抵用土地款。“这就意味着，开发商必须在拿地前就已准备至少土地挂牌起始价格的40%现金。”目前在上海，这一期限为土地合同签订后的60天，也就是说，开发商的付款期限被整整缩短了一半。

    拿地当场签订出让合同

    此外，从去年起开始酝酿的土地出让制度改革也在进一步完善。上海未来很可能实现土地交易现场直接签订土地出让合同。这就意味着留给开发商的付款期限进一步缩短。2009年，为了应对房价快速上涨，加快土地供应，上海市开始讨论对土地供应制度进行改革。

    除了已经实行的土地预公告制度以外，为了加快土地出让后的开工进度，未来上海还可能提高“熟地”的交地标准，土地交付给拿地开发商时须已经通过规划、环境等审批手续，具备开工条件，开发商可以在拿地最短时间内立即开工，从而缩短楼盘上市时间。为达到这一标准，按照当时的设计，土地出让合同将在土地交易前就拟定完成，其中一些规划指标等数据全部协调到位，这就能够保证开发商在拿地的同时当场签订出让合同。

    现阶段，开发商拿地后经常拖延很长一段时间才与地方政府签订土地出让合同。一旦当场签订土地出让合同，则意味着只有30天用以支付土地款，对开发商来说，未来拿地后的融资缓冲期将大大缩短。