本月，针对高房价的调控政策频出，使得房地产业再次成为关注焦点，国资委要求78家央企退出房地产业务，以及国土局颁布19条新政收紧“地根”，政策“组合拳”力度可谓“招招见血”，这也使得在此期间举行的2010年上海之春房展会挖掘市场反应的“风向标”意义更为明显。

    从4天展会现场情况来看，期待看到开发商抱团促销或者房价应政策声下跌的购房者可能要失望了，展会虽聚集了绿地、大华领军的200家企业及旗下项目，但打折楼盘几乎绝迹，个别楼盘有折扣但力度多是98、99折不痛不痒，而此前被认为在坚持的开发商，则似乎从展会人气和意向购房者迫切态度中收获了足够底气，对4、5月集中推盘后的销售情况充满信心。而结合房展会一周间，展会内外的成交等数据来看，本刊有理由相信，“价稳”基调下，买卖双方互探心理底线已持续了数月的“观望风”渐散，面对开发商抛出的供应“橄榄枝”，首次置业、改善型置业以及投资型置业或将理性出手。

    迹象一：

    五成受访者欲出手目标各不同

    根据搜房网在房展会上的调查数据显示，打算在2010年内购房的受访者超五成，5.38%选择1个月内出手的；11.61%选择1-3个月内；11.18%选择3-6个月内；26.67%的受访者选择6个月-1年内购房；选择更久的受访者比例为45.16%。而针对意向购房者接受的心理总价调查显示，25.34%选择了75万元以内；23.53%选择了75到100万元；29.41%的受访者的心理价位在100到150万元以内；选择150万元以上的受访者仅占总比例的21.72%。由此可见，置业者对总价的承受范围正进一步提升，接受上海百万置业现实的也占据了半数，究其原因，多数改善型置业者由于手头的房子同步增值，在需要以小换大的情况下更愿意及早出手，而首次置业者对于总价的承受能力有限，百万以下置业依旧是他们的主要目标。

    项目总价在百万内的展台数量与旺盛人气反差依旧强烈。例如上海电子商城推出200套商住两用房——创业家园，该楼盘位于大虹桥辐射下的曹安商圈，户型从69-134平方米，70万元起总价不仅吸引了投资者，也成为不少年轻人的置业目标；另一个位于张江板块的新盘天之骄子也喊出了100万元以内的总价，推出房源面积在30-50平米左右，属于精装修酒店式公寓，虽然是40年产权，但临近轨交2号线广兰路站的位置还是让首次置业者心动。

    部分改善型置业者在房展会上开始关注总价更高的房子，一位孙女士告诉本刊：“我想买徐汇区价格适中的房子，本来看中田林的一个楼盘，因为总价比较高犹豫着是否出手，但上周再去看，连130平方米的三房都一下子卖光了，这次我在房展会上看到了同在徐汇区的印象欧洲这个新盘，我觉得不能再错过了。”孙女士算了一笔账，虽然印象欧洲价格在2万元/平方米以上，3房总价肯定要超过200万元，但现在以手头的钱支付首付，等新房交房入住后再卖出现在居住的田林2房老房子，还是可以接受的。
 
    迹象二：

    成交不多但六成受访者看涨

    上海之春房展会主办方透露，展会四天的意向成交量将达到2.2亿元,比去年同期上涨10％,而现场近亿元的实际成交量则较去年下滑了近20％。如果单看实际成交量则较去年下滑，我们或许还仍以为上海楼市经历2009年一轮疯涨后，观望气氛依旧浓郁，但其实这一结果是在很多楼盘仅以形象展示作为目的，为4、5月开盘累积客户的情况下取得的。而通过展会对后市做出预测发现，观望气氛正在打破，新浪乐居独创“房价涨跌板”，新浪的大浪人手持涨跌板，购房者用红、绿两色贴纸分别来表示对楼市的期待——涨价还是跌价，最终统计显示，近六成的受访者看涨上海楼市。

    对此，上海乘星行行销服务机构副总经理赵春雷认为：“若要在短期内使房价出现转折，使其回归理性，还必须在转变市场预期上下工夫，但在仍旧宽松的货币财政政策之下，在对通胀与人民币升值的预期没有转变之前，其可能性相当渺茫。”赵春雷进一步分析了近期推出的一系列新政，认为政策一般都有一个特征，那就是对供应与投资都具有抑制作用，而且，保障性用地也必然会对商品房用地供应形成反作用。换而言之，针对高房价话题，至少目前为止，还没有明确看到商品房市场未来供应存在放大的迹象，需求方面，依靠税收政策打压的效果多年来已经表明并非良方。

    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也肯定了近期供应不足的说法，并表示：“近期出台新政就是针对开发商促使其尽快开发，减少囤地捂盘行为，在房价高企的时候，供应加大，成交减少，市场供大于求，那么房价的快速上涨就自然而言的解决了。”

    迹象三：

    墙外花香好房子不愁卖

    有意思的是，据佑威·楼市通系统提供的数据显示，房展会一周（3月15日-3月21日），达安御廷花园、新城御景、一品漫城、朗诗绿岛园这些价位和地段截然不同的品质楼盘占据热销榜前列，这表示好房子不愁卖的心态让部分开发商按照自己的节奏推盘，而部分购房者对品牌开发商的特色项目关注已久，不以房展会“风向”左右自己置业的计划。

    例如位于崇明新城板块的达安御廷花园是区域内唯一一个公寓新盘，春节过后本刊前往崇明探盘时，售楼处的资料就已经“断供”，从市区坐私家车赶来的看房人更是络绎不绝，可见人们对崇明生态岛房产的关注度，上周热销203套，14717元/平方米成交均价也是创下新高；新江湾城核心位置的新城御景上周也一举销售了57套，32697元/平方米的成交均价，表示占据湿地城市稀缺资源的高端居住板块住宅依旧有市场。

    迹象四：

    待上市盘报价并不“羞答答”

    与往届待上市楼盘只推广产品，对于价格三缄其口不同，今年的参展的新盘大多爽快的预告开盘价格，销售人员还一一分析产品支撑该价格的理由，显示出比购房者对后市更为看好的强大自信。例如预计4月推盘的悦豪斯精装修公寓房，报价35000元/平方米，大三林板块区位和大华首个精装修楼盘，是销售人员强调的卖点；飘鹰锦和花园报价16000元/平方米，除了“价格牌”，项目瞄准了购房者对便捷出行的追求，项目离轨交1号线宝安路站仅100米，并邻近南北高架出入口；为数不多的市中心参展楼盘海珀日晖也明确报价100000元/平方米，推出240-450平米的两至五房；位于徐汇华泾镇核心位置的印象欧洲精装修公寓报价2万元/平方米以上，区域唯一新盘和学区概念为该盘赢得关注。“在未来一段时间房价不太会有大的起伏的情况下，区域潜力更大、附加值更高的项目去化更迅速。”携江桥万达广场参展的上海万达广场置业有限公司副总经理吕正韬表示，“江桥万达广场受‘大虹桥’辐射，项目所在地紧邻在建的轨交13号线以及规划中的17号线，是双轨交上盖综合体，加上离中环更近的绝对距离，自住购房是一个不错的出手选择。”由于该盘新一批362套公寓房源在展会后人气骤升，不得不采取摇方式开盘。持同样观点的公馆1088的代理公司副总经理黄唯则强调项目密度低、用材好的特点：“新江湾城板块楼盘的平均容积率差不多在1.6-1.8，而我们这个楼盘只有1.2，对5月初正式推出很有信心。”

    展会调查

    6成购房者来探价格走势

    数据显示，超六成（62.9%）的受访者明确表态最关心价格走势；23.53%选择了折扣优惠。

    超5成受访者计划年内购房

    2010年内购房的受访者超五成，5.38%选择 1个月内；11.61%选择 1-3个月内；11.18%选择3-6个月内；26.67%的受访者选择6个月-1年内；选择更久的受访者比例为45.16%。

    超半数受访者置业预算超百万

    调查数据显示，29.41%的受访者的心理价位在100到150万以内；25.34%选择了75万以内；23.53%选择了75到100万；选择150万上的受访者仅占总比例的21.72%。

    改善性需求占到3成以上

    调查数据显示，超3成（30.39%）受访者购房目的为改善性住房；23.92%受访者目的是购买婚房；另有23.71%选择了自住；12.07%购房目的为保值购房；6.68%的受访者选择了投资购房。
 
    展会观思

    房价渐入“温柔期”

    刚刚结束的上海之春房展会，作为今年楼市的风向标之一，透露出一个信息：在国家对房地产进行宏观调控的大背景下，上海房产供需开始市场博弈，去年房价超常规上扬的惯性得到调整，房价已进入市场“温柔期”。

    卖方对市场预期看好，但房价计划狂涨不再。本次房展上，大多数开发商以推展项目为主，求客户流量、探价格底线。许多开发商一方面对自身物业价格信心十足，另一方面又未公布开盘房价。这种较为谨慎的方式说明，卖方市场对房价趋稳的心理准备已形成。

    买方入市准备较强，房价走势影响决策。从本次房展会上看，上海刚性置业者为主流，由于去年房价一路上扬，许多购房者今年入市准备心理充分，但年内房价走势会直接影响入市行动，客户采样信息表明，有七成购房者认为：一旦房价平稳，会有参与房产消费的意愿。这说明主流买房市场对价格认识已趋向理性。

    市场有效供需矛盾，房价适度上扬仍具机会。本次房展会上，以外环外、周边物业唱主角，较前几年房展会相比，促销物业较少。这一现象说明，今年市场有效供给仍然局部不足，供需双方对房价认识已有 “缓冲带”，如果卖方不求暴涨行情，买方有适度涨价心理准备，今年上海房价适度上扬的走势会逐步形成。

    上海房价进入“温柔期”，是一个很好的开局。这是政府、房地产业及购房者都期待的。房价暴涨会激发多层次的矛盾，而暴涨也不合当前市场规律。