从5月1日起，上海楼市将真正驶入“世博时间”，但住宅市场和商业地产市场却表现出不同景象。10年来最严厉的调控政策出台，打乱了炒家借世博莅临进一步炒作的“计划”，住宅市场陷入观望；相反，商业地产市场却急剧爆发，酒店和商铺租金迅速上扬。

    住宅“政策性遇冷”

    世博会尚未开幕，楼市上两种对立的观点已经掐了起来。

    一种观点认为，世博会开幕后上海楼市将大涨，理由是全世界目光聚集上海，将引发投资热潮。另一种观点恰恰相反，认为世博会之后上海楼市将下跌，理由是世博概念已在此前数年间被严重透支，市场存在较大泡沫。

    争辩未有定论，开发商已为世博“筹备”起来。

    早报记者了解到，在世博园附近的黄浦江沿岸，众多豪宅已经纷纷借世博会良机推向了市场，位于南卢湾滨江板块的丰盛皇朝推出150套公寓；南外滩绿城黄浦湾也计划推出一幢位置最好的楼；小陆家嘴板块的财富海景花园推出一批高层房源。

    不过，令人不曾想到的是，楼市政策突变，在4月中旬，有关部门接连出台调控政策，业内称之为10年内最严厉的调控，精确打击炒房。

    一位市场人士告诉早报记者：“突如其来的调控新政，打乱了开发商原本早已计划好的‘世博算盘’。”原本众多赶在世博前开盘的项目，已经推迟开盘，相机而动。

    戴德梁行的一份关于世博会的研究报告指出，住宅市场很少或基本不受世博会影响。住宅市场更大程度上受经济表现以及抵押贷款可获得性、优惠的利率，以及高端住宅市场的相关政府政策等影响。

    据了解，目前上海楼市已经陷入观望氛围，日成交量与政策出台前相比大幅下滑。众多分析人士称，住宅市场调整在所难免。

    商业地产独秀

    与住宅市场转冷相比，上海商业地产却依旧如火如荼，并且借世博会迎来一个历史小高潮。

    短期来看，世博会开幕增加的游客量给商铺和酒店带来正面影响，平均酒店价格随着需求激增而上涨，客流量的相应增加推动商铺租金。

    戴德梁行北亚区研究部主管纪言迅指出，随着租金增长带来的高入住率将肯定对世纪大道专案所在的竹园商业办公区和张杨路商铺区的平均租金水平带来正面影响，预计以上区域的平均租金水平将在2012年和2014年上涨8%和4%。

    高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，世博会将会吸引7000万人次的游客来到上海，其中5%～10%为外国游客，估计这些旅游者在购物、娱乐、餐饮和住宿的消费将提升城区的年零售销售额达25%，这也为优质零售业的租金表现提供了强劲支持。

    值得注意的是，上海世博会对于商业地产的影响，未来几年将依然存在。这将对上海办公楼市场需求提供持续的推动力。世博会展示的效果将有力推动上海乃至中国的形象宣传，而2011年后全球经济有望更快复苏，使得更多外资企业考虑进入中国开拓业务而在上海设立办公点，此因素将为世博后的上海办公楼市场带来持续动力。

    创造楼市“黄金七年”

    其实，从2002年上海成功申博后，世博利好一直是房地产市场上扬的动力。

    世博会选址率先撬动园区及周边楼市。上海世博会园区占地5.28平方公里，其中3.93平方公里位于浦东三林、1.35平方公里位于浦西的黄浦和卢湾南部。此前这些待开发区域聚集着众多工业厂房及船坞，世博会将这些荒废的区域改造成为新商业区域。在过去八年间，三林地区房价年增长率高达24%，明显快于整体住宅市场16%的年增长率。而南卢湾和徐汇滨江区域凭借引人入胜的黄浦江江景和世博园景观，亦逐渐成为高端住宅聚集区。

    此外，世博会对上海城市基础设施建设做出了巨大贡献。据悉，为筹备世博会，上海已在基础设施建设方面投入了超过950亿美元的资金。

    上海轨道交通开发建设迎来历史高峰。上海在2005年仅有3条轨道交通线，2008年为8条。到2010年5月1日世博会开幕之时，上海将有12条轨道交通线投入运营，总计长度达420公里。

    仲量联行上海董事总经理顾东尼指出，这些新建的基础设施将为上海的商用物业和住宅市场发展创造更多的机遇，更是世博会为这座城市留下的宝贵财富，同时也为上海未来十年的发展奠定了基础。

    “不断扩展的轨道交通网络把新建在城市外围、价格相对便宜的住宅与传统的市中心区域紧密相连。它同时还将带动各城市副中心房地产业的发展，轨道交通站点的周边，将成为拥有无限发展机遇的地点。”顾东尼强调。

    “后世博”热土

    世博园区的土地早就被开发商盯上。据了解，上海世博会结束后，除了世博文化中心、中国馆等一批建筑被保留外，其余场馆都将被拆除改建，这意味着未来世博园区将贡献5.28平方公里面积土地可供再开发建设。若以平均容积率1-1.5计算，近2平方公里再开发土地可建的商业及住宅面积将达到200万-300万平方米。

    戴德梁行报告指出，虽然详细的规划尚未公布，但有迹象表明，世博园区有可能成为一个重要的写字楼区域，包括大约100万平方米的办公面积、25000平方米的展馆面积和配套的商铺及住宅开发项目。为了确保陆家嘴地区成为金融公司总部的首选地，这个区域内的低层建筑很可能作为这些公司的后勤办公处所。