在上海，躲过‘新国十条’的商业地产近期有所抬头，呈现稳步回升的态势，另一方面，在各大房企优惠降价的浪潮中，住宅的市场成交并未出现明显上涨。两大因素利导，开发商运用商业氛围带动住宅销量的方式陆续上演。不少投资商窥得其中商机，市场投资方向正从住宅转向商业地产。

    住商博弈

    新政过后的数月，沪上开发商开始优惠降价，但购房者在经历多次调控之后，开始学会在高潮的时候审视，低潮的时候观望，因此成交未有明显起色。但写字楼以及中高端商铺的空置率却呈现空前下降的态势。

    据戴德梁行资料显示，二季度上海甲级写字楼的空置率为12.13%，同比下跌4.25个百分点。同时，商铺市场迎来大量的新增供应，总存量已逾190平方米。戴德梁行分析师预计，三季度伴随企业景气指数上扬带动就业市场需求增长，以及外商投资幅度的加大，写字楼需求仍会上扬。

    值得一提的是，第二季度市场对高档写字楼的需求丝毫没有减弱，由于持续供不应求，静安、虹口、闸北等区域的写字楼供应状况都趋于紧张。业内专家指出，由于上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，平均租金报价持续上升。持续增长的租金使得甲级写字楼物业持有者更愿意长期持有而不是出售。未来12个月间，甲级写字楼需求仍将保持强劲增长势头，很多公司越来越关注中国市场，并陆续进驻中国，在供应紧张的市场中寻找合适的办公地点。

    商业地产回暖现象并不止于上海。

    通过整理资料得知，北京、广州、深圳几大城市在一手住宅成交持续萎靡的背景下，写字楼、商铺的空置率均有明显下降。其中，北京表现抢眼，有资料显示，单5月，北京甲级写字楼空置率为8.79%，环比下降了17.37%；准甲级写字楼的空置率为13.70%，环比下降了16.94%。

    世邦魏理仕研究部经理金灵表示，楼市宏观调控政策主要指向住宅的投机性需求，这部分资金受到挤压后，可能会转向投入商业市场。

    房企转型

    商业地产的回暖消息快速地反馈至开发商，不少房企将投资方向转移，不断加大商业地产在项目投资中的比重。

    6月11日，SOHO中国宣布以股权收购的形式，间接收购外滩204地块，收购总价22.5亿元。该项目是目前上海外滩核心地段最后一块可供商业开发的土地，可用作商业、金融、办公、酒店等用途。

    “在中国，商业地产并未过热。”潘石屹认为，商业地产的发展更能促进城市的经济繁荣，带动就业，同时也是城市化过程的重要环节。

    同时，金地在前不久高层调整期间对外表示，未来仍以规模增长作为战略主线。住宅开发仍是主要业务，但会加大对商业地产的资源配置。

    首创置业则刚刚通过与奥特莱斯等商业伙伴的合作，从过去单纯的住宅开发向住宅产业综合体转型。这意味着，首创置业在商业地产的开发比重将会不断加大。“从两年前就开始琢磨怎么样进入商业地产。”首创置业董事长刘晓光指出，此次转型是对其产品线的一次梳理，目前首创置业拥有产品相对多样，经过梳理后，将形成A-ZTOWN和国际城两大产品线，而国际城产品都将伴随一定体量的商业地产项目。

    实际上，越来越多的开发商都多多少少提出加大商业地产比例的想法。包括万科、龙湖、远洋等在内的开发商均在加大对商业地产的投入。“只做住宅”的万科将在深圳建五家酒店，加大持有型物业的储备，并陆续推出养老物业及商业配套等多种物业类型；龙湖计划在五至七年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升；2009年保利地产年报中称，该公司在商业地产经营上实现较大突破。

    佑威董事长黄志坚表示，“商住倒挂”现象本来就是不合理的，政府应当在二手交易上针对商业地产减税，吸引投资转向商业地产这些与老百姓本身置业无关的物业，这样将有利于城市商业环境等的不断进步。

    城市综合体风行

    在商业地产走热的情况下，不少城市综合体现身沪上，尤其是在周边板块，开发商借商业氛围带动住宅销量的意图表露明显。

    早报记者了解到，占地53.8万平方米的中信泰富又一城位于嘉定新城，该项目正是通过自身近7万平方米的商业配套来吸引购房者入住。目前正在对外推销约75平方米的一房和近90平方米的两房两种小户型，且受访度维持在较高水平线上。

    此外，上置·海景大厦、上海江桥万达广场、北岸·长风等多个城市综合体陆续在上海推出，项目数量正在不断增加，且多集中在上海周边板块。

    中原项目经理杜旭明指出，目前，被上海高房价挤出的购房者大有人在，受自身购买力影响，此类人不得不认购周边区域的楼盘。而真正能够吸引他们来的是楼盘周边的商业配套，当休闲、购物等配套设施达到中心区域80%的水准就足够满足其正常的生活所需。换言之，周边区域的购房者将免去节假日再赶往市区的困扰。这也是各大开发商将商业地产与住宅相结合的根本原因，而城市综合体这种依托商业氛围带动区域人气，从而为该项目住宅业带来利好的模式势必将更为盛行。

    “房地产市场的‘观望期’还会延续一段时间。”中国房地产业协会副会长朱中一表示，“广义的商业地产，包括商业住宅这一块，不管怎么样，商业地产和住宅地产相比还有高投入、高回报、高风险的特点，所以希望从事商业地产的房子应该更加用心一点。商业地产经过了前几年的快速发展以后，当前也确实遇到了一些问题，主要是市场经营销售量下降。尽管国家近几年来对房地产的调控主要是住宅地产这部分，但是我们国家就房地产发展的一些指导思想，就宏观调控的目标一些分析对商业地产同样有一定的影响力。房地产发展给客户不同的需要，也有一些指导思想，宏观调控的目标，比如说总量基本合理，价格基本稳定和当地的经济发展相适应，和相关的行业发展相协调。所以我们要从大的方面来看，国家宏观调控是支持商业地产的。”